“各個(gè)空間戶型方正，方便室內(nèi)家具布置，整個(gè)空間全明通透，采光良好”“項(xiàng)目內(nèi)住宅合理，能全景交房且有一定配套基礎(chǔ)”……在某房地產(chǎn)線上平臺，廣州增城新塘的曉風(fēng)云著樓盤鏈接下方引來網(wǎng)友紛紛發(fā)表看房感受。據(jù)了解，該項(xiàng)目已完成封頂，首批房源預(yù)計(jì)3月30日交房。

曉風(fēng)云著曾停工超過4年，重新盤活的背后，是代建企業(yè)起到了舉足輕重的作用，這也是近兩年來代建行業(yè)加速發(fā)展的縮影之一。中指研究院最新數(shù)據(jù)顯示，2022年，預(yù)計(jì)代建企業(yè)代建項(xiàng)目的新簽約建筑面積將達(dá)到11073萬平方米，首次突破1億平方米，較2021年同比增長11.3%。多家房企大舉入局代建領(lǐng)域，搶占千億藍(lán)海。然而，從開發(fā)商轉(zhuǎn)型為服務(wù)商，房企還需要修煉哪些內(nèi)功？

為何火了？

助力地產(chǎn)業(yè)務(wù)“削峰填谷”

代建并非新事物，已有十幾年的發(fā)展歷史。綠城管理以及河南建業(yè)旗下的代建公司中原建業(yè)，在代建業(yè)務(wù)上已具備一定規(guī)模且完成獨(dú)立上市。

隨著代建模式日益受到房企青睞，不少房企紛紛入局或加速布局，成為了近期市場關(guān)注的焦點(diǎn)。2022年中期業(yè)績會，包括碧桂園、龍湖、旭輝、建發(fā)國際等在內(nèi)的多家穩(wěn)健型房企，不約而同表達(dá)了對代建市場前景的看好，并緊密布局。

去年1月，萬科成立了深圳市安居建業(yè)投資運(yùn)營有限公司，或?qū)⑴c政府進(jìn)一步合作并為其提供保障房代建服務(wù)；在去年8月的中期業(yè)績會上，龍湖CEO陳序平官宣了龍湖代建業(yè)務(wù)——龍湖龍智造，碧桂園也首次公開披露要開展代建業(yè)務(wù)；去年6月，世紀(jì)金源旗下騰云筑科置業(yè)以4947.38萬元價(jià)格購入當(dāng)代置業(yè)旗下代建平臺當(dāng)代管理……

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，已有超過40家房企布局代建業(yè)務(wù)，其中既有頭部房企也不乏中小房企。

發(fā)展了十多年的代建行業(yè)，為何突然火起來？克而瑞報(bào)告指出，主要原因在于地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整逐漸深入，土地成本高企以及融資環(huán)境收緊，導(dǎo)致房企資金壓力上升。推進(jìn)代建業(yè)務(wù)，可以應(yīng)對激烈競爭，分散風(fēng)險(xiǎn)以及維持發(fā)展。賽普咨詢報(bào)告指出，品牌房企熱衷于代建業(yè)務(wù)，是看到了代建“削峰填谷”的逆市場周期屬性，可為企業(yè)整體業(yè)績提供重要的補(bǔ)充。

在輕資產(chǎn)模式下，代建公司杠桿與負(fù)債水平較低，利潤率更高。根據(jù)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，中原建業(yè)過往三年平均利潤為60%左右，綠城管理的毛利率也常年在40%以上。相較之下，綠城中國和建業(yè)地產(chǎn)于2021年的毛利率分別只有18.12%和16.23%。

與此同時(shí)，市場正在為代建釋放更多機(jī)會。一方面，大量城投公司入場“托底”土地市場，將推動商業(yè)代建快速開展。根中指研究院數(shù)據(jù)，2022年拿地面積百強(qiáng)企業(yè)中，地方城投公司就有71個(gè)。

另一方面，隨著部分房企接連陷入財(cái)務(wù)困境，AMC和信托等金融機(jī)構(gòu)被迫接盤地產(chǎn)項(xiàng)目，這些不良資產(chǎn)除了轉(zhuǎn)手賣出，也可能委托代建方經(jīng)營及銷售，這些“變量”項(xiàng)目盤活為代建帶來另一大機(jī)遇。政策也利好代建。根據(jù)“十四五”規(guī)劃，2025年前，國內(nèi)40個(gè)重點(diǎn)城市必須完成650萬套的保障性租賃住房建設(shè)。面向低收入群體、新市民、年輕群體的保障性住房將會得到更多政策傾斜，政府代建市場空間和發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

同時(shí)，國家部委層面在2022年度多次表態(tài)“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，各地政府紛紛出臺相關(guān)制度為新模式“保駕護(hù)航”。可預(yù)見的是，隨著代建管理辦法越來越多見諸各省市級官方文件，代建模式將以更加健康、有序的行業(yè)生態(tài)迎來規(guī)�；�增長。

中指研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，2020-2024年國內(nèi)的代建市場新訂建筑面積將保持23.5%的增速，預(yù)計(jì)2024年行業(yè)的新訂建筑面積達(dá)到約1.94億平方米。據(jù)海通證券測算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場容量或?qū)⑦_(dá)到2000億元左右規(guī)模。

競爭力何在？

房企步入差異化賽道

房企對代建趨之若鶩，但建筑行業(yè)其實(shí)并不缺企業(yè)，因此房企雖然有著強(qiáng)大的資源整合能力和開發(fā)建設(shè)能力，但在一些政府公共類項(xiàng)目的建設(shè)上也要與建筑企業(yè)同臺競爭。隨著參與代建業(yè)務(wù)的房企越來越多，行業(yè)競爭不斷加劇。

八仙過海，各顯神通�？硕�瑞研究中心指出，成熟的代建企業(yè)憑借自身產(chǎn)品及體系優(yōu)勢，不斷加大代建業(yè)務(wù)的深耕力度。

南方日報(bào)記者注意到，如今房企在代建領(lǐng)域已經(jīng)逐漸步入差異化競爭的階段，主要聚焦在智能建造設(shè)備輸出、一站式方案制定、管理模式創(chuàng)新等方面。

去年年中，正在緊張建設(shè)的廣州白云站迎來了一群建筑機(jī)器人，它們正是由碧桂園旗下的博智林研發(fā)的。

博智林為白云站承建方中鐵建工集團(tuán)提供了智能隨動式布料機(jī)、地面整平機(jī)器人、地面抹平機(jī)器人、地庫抹光機(jī)器人等混凝土產(chǎn)品線智能設(shè)備，它們幫助工地節(jié)省人手，提升效率。這也成為博智林混凝土產(chǎn)品線機(jī)器人首次面向外部單位施工應(yīng)用。

無獨(dú)有偶，在順德碧江，科凡家居總部大樓有碧桂園科技建筑集團(tuán)子公司沈陽騰越承接，采用機(jī)器人、全周期數(shù)字化管理、BIM系統(tǒng)等組成的最新科技建造體系進(jìn)行施工。去年11月，時(shí)任碧桂園董事局主席的楊國強(qiáng)還專程來到該工地進(jìn)行考察，并現(xiàn)場交流施工情況。

“進(jìn)入代管代建市場，我們有著明顯的優(yōu)勢，我們的科技智慧建造正在越來越成熟。”楊國強(qiáng)認(rèn)為，這是屬于碧桂園未來的競爭力。

與碧桂園類似，龍湖的代建業(yè)務(wù)同樣從科技與數(shù)字化入手，旗下的智慧營造業(yè)務(wù)——龍湖龍智造主攻“一站式解決方案”。在廣東潮州，粵東城際鐵路潮州段全線已于2022年10月30日啟動建設(shè)，龍湖龍智造也參與其中，提供站城一體化定位策劃服務(wù)。通過“城市解讀+業(yè)態(tài)策劃+TOD接駁優(yōu)化+土地價(jià)值評估”的全方位服務(wù)，系統(tǒng)整合交通樞紐與城市功能，提高站點(diǎn)輻射帶動能力，助力打造站城融合新樣本。

作為上市代建企業(yè)，綠城管理選擇從“管理”要效益，打造出全周期品質(zhì)管控機(jī)制，依托“集團(tuán)—二級單位—項(xiàng)目”的三級管控架構(gòu)，將對品質(zhì)的管理滲透到工程營造的前端、過程和結(jié)果環(huán)節(jié)，形成3×3的全周期管控體系，使各項(xiàng)工作組織協(xié)同、銜接緊密、重而不疊。綠城管理還通過每年的工地開放日展示產(chǎn)品品質(zhì)、管理水平和工藝方法，接受委托方、購房者、媒體和社會大眾的評議。

同屬“綠城系”的藍(lán)綠雙城，則創(chuàng)新提出了“資管+數(shù)管+建管+運(yùn)管”于一體的全新發(fā)展及運(yùn)營體系。其中，建管方面則不斷優(yōu)化自身的建設(shè)管理能力，強(qiáng)化品質(zhì)保障能力，有效融合綠色建筑、智慧建筑、裝配式建筑等標(biāo)準(zhǔn)要求，并以此促進(jìn)整體行業(yè)水平提升。

萬科則早在2014年便引入“小股操盤”的模式，與中小開發(fā)商合作，以較低的股份入股介入項(xiàng)目并操盤，在獲得代建項(xiàng)目管理費(fèi)的同時(shí)，拿到股權(quán)收益和項(xiàng)目超額利潤分配。

如何合作？

從代建向共建轉(zhuǎn)型

房企步入代建，從“甲方”變成“乙方”，從面向C端（消費(fèi)者）的住宅產(chǎn)品提供商到面向B端（企業(yè)）的服務(wù)商，需要匹配新的業(yè)務(wù)開展模式。

房地產(chǎn)代建模式眾多，目前沒有統(tǒng)一的分類標(biāo)準(zhǔn)。目前的代建行業(yè)，按委托方的不同分為三種模式：政府代建、商業(yè)代建、資本代建。當(dāng)前，商業(yè)代建占據(jù)市場主流。

起初的商業(yè)代建，代建方或是按照銷售收入，收取一定比例的管理費(fèi)和品牌使用費(fèi)，即按持股的比例分享項(xiàng)目利潤；或是與合作方簽訂超額利潤的分成協(xié)議，制定浮動的激勵機(jī)制，以對應(yīng)不同等級的KPI。

招股書顯示，綠城管理的基礎(chǔ)管理服務(wù)費(fèi)為項(xiàng)目銷售額的5%-8%，中原建業(yè)的服務(wù)費(fèi)為銷售額的3.5%—6%。根據(jù)中金公司的報(bào)告，當(dāng)前實(shí)踐中代建費(fèi)一般為項(xiàng)目銷售額的3.5%—4.0%。

“以前代建做好做壞一個(gè)樣，做快做慢也是一個(gè)樣，干完活就拿錢走人。”藍(lán)綠雙城相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“代建方?jīng)]有跟委托方共擔(dān)項(xiàng)目盈虧，無法形成強(qiáng)關(guān)系，市場不好的時(shí)候，解約率就會變高。”

2019年，藍(lán)綠雙城提出“共建”模式。對比“代建”，“共建”在開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，涉及對項(xiàng)目的投資，與合作方共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)藍(lán)綠雙城控股有限公司董事長曹舟南介紹，“共建”主要包括四種類型：小股操盤、融資代建、純代建、合作開發(fā)，基本原則是“價(jià)值創(chuàng)造、利潤兜底、售價(jià)對賭、超額分成”。

“從代建到共建是當(dāng)下房地產(chǎn)市場告別了單邊上漲，從拿地到最后賣房，存在盈利很大不確定性的結(jié)果。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉告訴記者，當(dāng)下從代建到共建轉(zhuǎn)變的趨勢明顯�？雌饋�“旱澇保收”的代建企業(yè)也開始承受相應(yīng)的融資壓力。

在房地產(chǎn)深度調(diào)整時(shí)期，代建企業(yè)還面臨著另一個(gè)難題。“代建方對委托方的資金調(diào)查不到位，委托方資金不足，不足以付代建費(fèi)是當(dāng)前代建企業(yè)面臨的重要問題。”德邦證券地產(chǎn)專業(yè)分析師金文曦指出。

在地產(chǎn)圈，因?yàn)闃I(yè)主方資金鏈斷裂、工程爛尾，代建方不僅拿不到代建費(fèi)，最后還被迫接盤項(xiàng)目的全部股權(quán)，這樣的案例并不少見。

尤其是自去年下半年以來出險(xiǎn)房企增多，代建的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，因而房企在選擇合作項(xiàng)目時(shí)也格外謹(jǐn)慎。建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森曾表示，中小房企的生存環(huán)境越來越差，會不會殃及代建項(xiàng)目，是選擇項(xiàng)目時(shí)一個(gè)重要考量條件。

解決資金問題，代建企業(yè)正想辦法“帶資進(jìn)組”。比如去年底，綠城管理宣布與中糧信托，就江陰城南項(xiàng)目簽署合作協(xié)議，綠城管理提供資方代建服務(wù)。項(xiàng)目此前系江陰恒大華府，屬于典型非標(biāo)遇困項(xiàng)目。

“資方代建是未來的方向，需要提前占位，這個(gè)賽道足夠長、雪也很厚。”綠城管理CEO李軍認(rèn)為，目前，綠城管理正與金融機(jī)構(gòu)成立SPV公司（特殊目的公司），為有資金需求的代建項(xiàng)目以及委托方提供金融撮合服務(wù)，以及為遇到困難的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供紓困方案。

■圓桌

我們判斷中國房地產(chǎn)會有一個(gè)下行周期，中期規(guī)模會穩(wěn)定在10萬億元左右，這一過程中會有結(jié)構(gòu)性變化。未來中國30%-50%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要專業(yè)代建服務(wù)商，也就是說，代建的行業(yè)滲透率將達(dá)到30%-50%。

——綠城管理CEO李軍

進(jìn)入代管代建市場，我們有著明顯的優(yōu)勢，我們的科技智慧建造正在越來越成熟。與人工作業(yè)相比，我們質(zhì)量更好、速度更快、成本更低，而且安全環(huán)保，這些都是我們未來的競爭力。我們的科技智慧建造每天都在進(jìn)步，我相信未來會很有競爭力。

——原碧桂園董事局主席楊國強(qiáng)

龍湖龍智造是圍繞著龍湖在TOD方面沉淀下來的能力而生的。這個(gè)能力有別于純粹做代建代銷的服務(wù)，龍湖龍智造將提供一站式、全鏈條、全業(yè)態(tài)的服務(wù)。龍湖也會堅(jiān)持生意邏輯和城市進(jìn)入性，相關(guān)業(yè)務(wù)堅(jiān)持在龍湖聚焦的城市，包括聚焦的板塊，不會只追求規(guī)模或者純粹項(xiàng)目的數(shù)量，而是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的商機(jī)來滿足刻度。

——龍湖集團(tuán)董事長兼CEO陳序平

未來房地產(chǎn)新的增量業(yè)務(wù)的投資主體最大可能會以國有為主體，這一模式將實(shí)現(xiàn)投資與開發(fā)分離。藍(lán)綠雙城最終目標(biāo)是對標(biāo)“鐵獅門”，形成以資本代建為核心經(jīng)營能力。原來公司進(jìn)行的業(yè)務(wù)是存量共建，現(xiàn)在介入變量資產(chǎn)業(yè)務(wù)，未來增量要做“雙GP（普通合伙人）”。

——藍(lán)綠雙城控股有限公司董事長曹舟南

此前證監(jiān)會啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，私募股權(quán)基金的出現(xiàn)和代建的盛行，意味著現(xiàn)在房地產(chǎn)分工發(fā)生了很大的變化，更加精細(xì)化。之前房地產(chǎn)過分重視金融能力，開發(fā)建設(shè)能力被弱化。而建筑周期更短、質(zhì)量更好、功能更匹配、性價(jià)比更高的代建方會更受私募股權(quán)基金青睞。

——廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心專業(yè)研究員李宇嘉

代建市場規(guī)模還可以繼續(xù)提升，空間會越來越大。隨著新企業(yè)融合進(jìn)來，市場格局會變化，不會像現(xiàn)在，少數(shù)幾家體量特別大，其他的企業(yè)會慢慢成長起來。比如龍頭房企品牌和操盤優(yōu)勢很明顯，如果進(jìn)入代建市場，利于盤活項(xiàng)目。

——德邦證券地產(chǎn)專業(yè)分析師金文曦

（來源：南方日報(bào) 記者 周中雨 葛政涵 柴亞娟 統(tǒng)籌 周中雨 馮善書）