中原地產(chǎn)：限購升級調控加碼

今年2月限購令實施以來，一線城市和省會城市的房價漲幅逐步縮小。就成都來看，限購令出臺后，商品住宅均價漲幅明顯放緩，限購令對于抑制房價過快上漲的影響可見一斑。同時，一線城市被限購的需求逐步轉向了地域上接近一線城市的二三線城市，加之二三線城市本地的投資需求，導致這些城市需求大量釋放，房價快速、大幅上漲。為了不影響調控效果，7月17日國務院要求房價上漲過快的二三線城市也要執(zhí)行限購政策同步，這意味著限購令升級，調控再度加碼。

限購政策向二三線城市蔓延無疑將切斷開發(fā)資金和投資需求的后路，在市場壓力無處釋放、信貸政策不斷收緊，資金回籠日益困難的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈正面臨著極大的考驗。隨著調控政策的層層加碼，這些開發(fā)商也從年初遮遮掩掩的“假降價真優(yōu)惠”過渡到目前毫不遮掩的“直降價大優(yōu)惠”，無奈選擇“降價補量”來緩解其資金壓力。不少新開樓盤也都采取了“低價跑量”的手段來緩解資金壓力。

據(jù)中原監(jiān)測，限購令出臺后，主城區(qū)商品住宅存量上揚，3月到6月累計漲幅達到57%，表明市場正朝著“供大于求”的態(tài)勢轉變。購房者的觀望情緒將越來越濃，加之下半年秋交會勢必將出現(xiàn)新一輪的集中放量，若需求跟不上，將會把部分開發(fā)商逼入進退兩難的窘境。中原認為限購、停貸等短期政策手段的約束過于依賴行政手段，真正解決問題的根本在于牢牢抓住樓市退燒后可能出現(xiàn)的窗口期，將調控引向制度化、長效化。

思源經(jīng)紀：品牌開發(fā)商加大推售力度

上周(7月18日—7月24日)有中糧祥云國際生活區(qū)二期、綠地新里柏仕公館、華潤置地·鳳凰城三期、神仙樹大院四期、中大·君悅金沙花園二期、ICON·英郡三期、天府世家、復地·云閱二期等8個新增項目。主城區(qū)供應面積為18.83萬平方米，環(huán)比增長11%；主城區(qū)商品住宅成交989套，成交量為9.16萬平方米，環(huán)比下降11%。

上周成都市場的表現(xiàn)為：成交繼續(xù)低位，品牌開發(fā)商加大性價比房源推貨力度。

思源經(jīng)紀認為，宏觀層面：PMI指數(shù)再創(chuàng)新低，下半年經(jīng)濟形勢不容樂觀。統(tǒng)計局公布今年6月PMI指數(shù)為50.1，然而在匯豐銀行公布的預測值中，7月PMI指數(shù)將跌破50，該數(shù)據(jù)預示著2011年下半年主要制造業(yè)增速不樂觀，給放緩中的GDP增長帶來壓力，也給經(jīng)濟“軟著陸”帶來了變數(shù)。像2008年后那樣的部分制造業(yè)資金流入地產(chǎn)，推高投資性需求的效應，今年不復出現(xiàn)，限購政策強有力地將這部分投資熱錢阻擋在了門外。下半年或出現(xiàn)經(jīng)濟形勢下行、樓市下行的多重態(tài)勢，大環(huán)境較為利空。

區(qū)域層面：成交低位運行，開盤高性價比項目還是有市場。本周成都城區(qū)成交依舊處于較低水平，下行通道已經(jīng)形成。本周開盤項目中，依舊有熱銷項目，但主要為品牌開發(fā)商推出的高性價比項目，如：金牛萬達、龍湖北城天街清水房、金楠府1批次高性價比房源，特別是北城天街，之前一直為精裝房，但由于市場行情不容樂觀，推出清水，采用靈活的營銷策略跑量。

正合地產(chǎn)：上周開發(fā)商加大推盤力度

上周市區(qū)商品住宅備案成交9.22萬平方米，環(huán)比下降10.83%，持續(xù)在周均10萬平方米的低位水平波動。

從認購端數(shù)據(jù)看，上周認購成交面積9.91萬平方米，環(huán)比下降2.27%，連續(xù)三周處于10萬平方米的低位水平，主要原因是7月以來開盤項目較少，且無典型熱銷項目拉動，多數(shù)項目處于常規(guī)銷售期。

上周，開發(fā)商加大推盤力度，成都市區(qū)住宅類項目新增推售2514套房源，合計29萬平方米，環(huán)比前一周新增推售套數(shù)上漲約96.10%，環(huán)比前一周新增推售面積上漲約137.31%。截至2011年7月24日，今年市區(qū)商品住宅備案共成交401.91萬平方米，41033套房源。成都市區(qū)二手住宅成交621套，高于政策調控以來535套的周均水平。

上周，市區(qū)商業(yè)成交0.91萬平方米，市區(qū)辦公成交0.94萬平方米，近郊住宅成交7.69萬平方米，遠郊住宅成交4.44萬平方米。

世家機構：供應量高走成交量低位徘徊

成交量低位徘徊與供應量高走，是最近一段時間成都市主城區(qū)商品房市場的基本特征，給各大房企帶來了更多的壓力，一些開發(fā)商已面臨資金短缺，房價松動或不可避免。商品房方面，上周新增供應面積414049.87平方米，成交面積為136378.23平方米。供應量回升，成交量繼續(xù)低位下跌。

商品住宅方面，上周新增供應與成交環(huán)比前一周均有不同程度增加，其中新增供應套數(shù)2068套，成交面積252192.89平方米，較之前一周分別上浮4.5%和22.44%；成交方面，上周成交套數(shù)1055套，成交面積96989.28平米，漲幅分別為7.54%與5.04%。

上周從成交套數(shù)看，高新區(qū)一枝獨秀，成交套數(shù)691套，環(huán)比前一周有27.96%的增幅。成華區(qū)排行第二位，成交套數(shù)313套，但較之前一周有28.54%的降幅。成交量最低的是金牛區(qū)，成交套數(shù)141套，環(huán)比降幅32.54%。高新區(qū)環(huán)比增幅最大，金牛區(qū)環(huán)比降幅最大。從成交面積來看，高新區(qū)上周成交面積約5.81萬平方米，排行首位，環(huán)比前一周上浮8.69%。其次是武侯區(qū)，成交面積約2.14萬平方米，環(huán)比增幅為15.15%。青羊區(qū)成交面積約1.83萬平方米，排行第三位。金牛區(qū)是降幅最大的一個區(qū)域，環(huán)比降幅為25.14%。華西都市報記者李暉

嘉聯(lián)地產(chǎn)：主城區(qū)住宅均價環(huán)比下降12.4%星源行：商品房銷售面積較上周減少6.9%

上周全市共有26個項目新增預售，其中主城區(qū)項目18個，郊區(qū)項目8個。新增預售總面積達58.52萬平米，其中住宅面積47.62萬平米，住宅總套數(shù)為4294套。上周，成都主城區(qū)住宅共成交1055套，成交面積為9.70萬平米。從成都市主城區(qū)各區(qū)第30周成交量來看，高新區(qū)成交量居于首位，共465套，武侯區(qū)居第二，高新、武侯占全市成交量的58.8%，超過主城區(qū)的一半。錦江區(qū)成交77套，成交量僅占全市的7.3%，為主城區(qū)最低。在成交均價方面，上周錦江區(qū)成交均價為全市最高，為10100元/平米；高新區(qū)成交均價為全市最低，為7316元/平米。從近八周的成交情況來看，上周成都市主城區(qū)住宅市場成交面積為9.70萬平米，環(huán)比上升5.1%。主城區(qū)住宅成交均價為8045元/平米，環(huán)比下降12.4%。上周成都全市無新增土地供應，也無土地成交。

嘉聯(lián)指出，近段時間主城區(qū)成交量圍繞10萬平方米上下波動，成交套數(shù)圍繞1000套左右徘徊。近期新增供應量卻大幅上漲，連續(xù)兩周新增供應超過20萬平方米。商品住宅市場成交低迷與供應量的走高給各大房企帶來了更大壓力。在日前公布的“新國五條”中，中央政府繼續(xù)重申調控不放松，限購還將延伸到部分二三線城市。除部分品牌房企堅持以穩(wěn)求勝外，更多的開發(fā)商已經(jīng)明顯感受到了存貨帶來的壓力。在受困于資金鏈短缺、市場存貨增加的同時，開發(fā)商還不得不面對下半年供應激增的新難題，降價銷售、減少拿地、持有現(xiàn)金或成為不少房企今后的選擇。

上周有15個項目取得預售許可證，總供應面積約29.4萬㎡，供應面積環(huán)比增加21.5%。據(jù)星源行統(tǒng)計，2011年1月底成交量達到頂峰，2月份，由于春節(jié)大假和限購令的影響，成交量有所波動。3、4月交易量持續(xù)下降，5、6、7月份每周成交量呈平穩(wěn)狀。交易數(shù)據(jù)顯示，上周累計銷售商品房面積約14.8萬㎡，較前一周減少6.9%，；其中商品住宅成交977套，總面積約9萬㎡，成交數(shù)量較前一周減少132套，成交面積減少11.8%。

上周，住宅交易增加最多的是高新區(qū)，增加40%，金牛區(qū)減少最多，減幅為52.6%。上周共成交二手住宅620套，成交面積6.6萬㎡，交易套數(shù)環(huán)比增加47.9%(增加195套)，交易面積增加8.2%(增加0.5萬㎡)。星源行認為，限購令可能空降二三線城市，如果全面鋪開，對開發(fā)商來說就是新一輪的嚴峻考驗，要么降價促銷加速資金回籠，要么轉讓土地逃離樓市。無論開發(fā)商采取哪種方式，短期內房價下降已成為大概率事件。成都市場近期的市場表現(xiàn)為，商品房交易持續(xù)小幅回落，政策持續(xù)收緊，交易量將整體保持低位。而土地市場經(jīng)過5、6月的活躍期之后，近期也有所降溫。