中原地產(chǎn)：限購(gòu)升級(jí)調(diào)控加碼

今年2月限購(gòu)令實(shí)施以來(lái)，一線(xiàn)城市和省會(huì)城市的房?jī)r(jià)漲幅逐步縮小。就成都來(lái)看，限購(gòu)令出臺(tái)后，商品住宅均價(jià)漲幅明顯放緩，限購(gòu)令對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的影響可見(jiàn)一斑。同時(shí)，一線(xiàn)城市被限購(gòu)的需求逐步轉(zhuǎn)向了地域上接近一線(xiàn)城市的二三線(xiàn)城市，加之二三線(xiàn)城市本地的投資需求，導(dǎo)致這些城市需求大量釋放，房?jī)r(jià)快速、大幅上漲。為了不影響調(diào)控效果，7月17日國(guó)務(wù)院要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線(xiàn)城市也要執(zhí)行限購(gòu)政策同步，這意味著限購(gòu)令升級(jí)，調(diào)控再度加碼。

限購(gòu)政策向二三線(xiàn)城市蔓延無(wú)疑將切斷開(kāi)發(fā)資金和投資需求的后路，在市場(chǎng)壓力無(wú)處釋放、信貸政策不斷收緊，資金回籠日益困難的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正面臨著極大的考驗(yàn)。隨著調(diào)控政策的層層加碼，這些開(kāi)發(fā)商也從年初遮遮掩掩的“假降價(jià)真優(yōu)惠”過(guò)渡到目前毫不遮掩的“直降價(jià)大優(yōu)惠”，無(wú)奈選擇“降價(jià)補(bǔ)量”來(lái)緩解其資金壓力。不少新開(kāi)樓盤(pán)也都采取了“低價(jià)跑量”的手段來(lái)緩解資金壓力。

據(jù)中原監(jiān)測(cè)，限購(gòu)令出臺(tái)后，主城區(qū)商品住宅存量上揚(yáng)，3月到6月累計(jì)漲幅達(dá)到57%，表明市場(chǎng)正朝著“供大于求”的態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)變。購(gòu)房者的觀望情緒將越來(lái)越濃，加之下半年秋交會(huì)勢(shì)必將出現(xiàn)新一輪的集中放量，若需求跟不上，將會(huì)把部分開(kāi)發(fā)商逼入進(jìn)退兩難的窘境。中原認(rèn)為限購(gòu)、停貸等短期政策手段的約束過(guò)于依賴(lài)行政手段，真正解決問(wèn)題的根本在于牢牢抓住樓市退燒后可能出現(xiàn)的窗口期，將調(diào)控引向制度化、長(zhǎng)效化。

思源經(jīng)紀(jì)：品牌開(kāi)發(fā)商加大推售力度

上周(7月18日—7月24日)有中糧祥云國(guó)際生活區(qū)二期、綠地新里柏仕公館、華潤(rùn)置地·鳳凰城三期、神仙樹(shù)大院四期、中大·君悅金沙花園二期、ICON·英郡三期、天府世家、復(fù)地·云閱二期等8個(gè)新增項(xiàng)目。主城區(qū)供應(yīng)面積為18.83萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)11%；主城區(qū)商品住宅成交989套，成交量為9.16萬(wàn)平方米，環(huán)比下降11%。

上周成都市場(chǎng)的表現(xiàn)為：成交繼續(xù)低位，品牌開(kāi)發(fā)商加大性?xún)r(jià)比房源推貨力度。

思源經(jīng)紀(jì)認(rèn)為，宏觀層面：PMI指數(shù)再創(chuàng)新低，下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂(lè)觀。統(tǒng)計(jì)局公布今年6月PMI指數(shù)為50.1，然而在匯豐銀行公布的預(yù)測(cè)值中，7月PMI指數(shù)將跌破50，該數(shù)據(jù)預(yù)示著2011年下半年主要制造業(yè)增速不樂(lè)觀，給放緩中的GDP增長(zhǎng)帶來(lái)壓力，也給經(jīng)濟(jì)“軟著陸”帶來(lái)了變數(shù)。像2008年后那樣的部分制造業(yè)資金流入地產(chǎn)，推高投資性需求的效應(yīng)，今年不復(fù)出現(xiàn)，限購(gòu)政策強(qiáng)有力地將這部分投資熱錢(qián)阻擋在了門(mén)外。下半年或出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、樓市下行的多重態(tài)勢(shì)，大環(huán)境較為利空。

區(qū)域?qū)用妫撼山坏臀贿\(yùn)行，開(kāi)盤(pán)高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目還是有市場(chǎng)。本周成都城區(qū)成交依舊處于較低水平，下行通道已經(jīng)形成。本周開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目中，依舊有熱銷(xiāo)項(xiàng)目，但主要為品牌開(kāi)發(fā)商推出的高性?xún)r(jià)比項(xiàng)目，如：金牛萬(wàn)達(dá)、龍湖北城天街清水房、金楠府1批次高性?xún)r(jià)比房源，特別是北城天街，之前一直為精裝房，但由于市場(chǎng)行情不容樂(lè)觀，推出清水，采用靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略跑量。

正合地產(chǎn)：上周開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度

上周市區(qū)商品住宅備案成交9.22萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10.83%，持續(xù)在周均10萬(wàn)平方米的低位水平波動(dòng)。

從認(rèn)購(gòu)端數(shù)據(jù)看，上周認(rèn)購(gòu)成交面積9.91萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.27%，連續(xù)三周處于10萬(wàn)平方米的低位水平，主要原因是7月以來(lái)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目較少，且無(wú)典型熱銷(xiāo)項(xiàng)目拉動(dòng)，多數(shù)項(xiàng)目處于常規(guī)銷(xiāo)售期。

上周，開(kāi)發(fā)商加大推盤(pán)力度，成都市區(qū)住宅類(lèi)項(xiàng)目新增推售2514套房源，合計(jì)29萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周新增推售套數(shù)上漲約96.10%，環(huán)比前一周新增推售面積上漲約137.31%。截至2011年7月24日，今年市區(qū)商品住宅備案共成交401.91萬(wàn)平方米，41033套房源。成都市區(qū)二手住宅成交621套，高于政策調(diào)控以來(lái)535套的周均水平。

上周，市區(qū)商業(yè)成交0.91萬(wàn)平方米，市區(qū)辦公成交0.94萬(wàn)平方米，近郊住宅成交7.69萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)郊住宅成交4.44萬(wàn)平方米。

世家機(jī)構(gòu)：供應(yīng)量高走成交量低位徘徊

成交量低位徘徊與供應(yīng)量高走，是最近一段時(shí)間成都市主城區(qū)商品房市場(chǎng)的基本特征，給各大房企帶來(lái)了更多的壓力，一些開(kāi)發(fā)商已面臨資金短缺，房?jī)r(jià)松動(dòng)或不可避免。商品房方面，上周新增供應(yīng)面積414049.87平方米，成交面積為136378.23平方米。供應(yīng)量回升，成交量繼續(xù)低位下跌。

商品住宅方面，上周新增供應(yīng)與成交環(huán)比前一周均有不同程度增加，其中新增供應(yīng)套數(shù)2068套，成交面積252192.89平方米，較之前一周分別上浮4.5%和22.44%；成交方面，上周成交套數(shù)1055套，成交面積96989.28平米，漲幅分別為7.54%與5.04%。

上周從成交套數(shù)看，高新區(qū)一枝獨(dú)秀，成交套數(shù)691套，環(huán)比前一周有27.96%的增幅。成華區(qū)排行第二位，成交套數(shù)313套，但較之前一周有28.54%的降幅。成交量最低的是金牛區(qū)，成交套數(shù)141套，環(huán)比降幅32.54%。高新區(qū)環(huán)比增幅最大，金牛區(qū)環(huán)比降幅最大。從成交面積來(lái)看，高新區(qū)上周成交面積約5.81萬(wàn)平方米，排行首位，環(huán)比前一周上浮8.69%。其次是武侯區(qū)，成交面積約2.14萬(wàn)平方米，環(huán)比增幅為15.15%。青羊區(qū)成交面積約1.83萬(wàn)平方米，排行第三位。金牛區(qū)是降幅最大的一個(gè)區(qū)域，環(huán)比降幅為25.14%。華西都市報(bào)記者李暉

嘉聯(lián)地產(chǎn)：主城區(qū)住宅均價(jià)環(huán)比下降12.4%星源行：商品房銷(xiāo)售面積較上周減少6.9%

上周全市共有26個(gè)項(xiàng)目新增預(yù)售，其中主城區(qū)項(xiàng)目18個(gè)，郊區(qū)項(xiàng)目8個(gè)。新增預(yù)售總面積達(dá)58.52萬(wàn)平米，其中住宅面積47.62萬(wàn)平米，住宅總套數(shù)為4294套。上周，成都主城區(qū)住宅共成交1055套，成交面積為9.70萬(wàn)平米。從成都市主城區(qū)各區(qū)第30周成交量來(lái)看，高新區(qū)成交量居于首位，共465套，武侯區(qū)居第二，高新、武侯占全市成交量的58.8%，超過(guò)主城區(qū)的一半。錦江區(qū)成交77套，成交量?jī)H占全市的7.3%，為主城區(qū)最低。在成交均價(jià)方面，上周錦江區(qū)成交均價(jià)為全市最高，為10100元/平米；高新區(qū)成交均價(jià)為全市最低，為7316元/平米。從近八周的成交情況來(lái)看，上周成都市主城區(qū)住宅市場(chǎng)成交面積為9.70萬(wàn)平米，環(huán)比上升5.1%。主城區(qū)住宅成交均價(jià)為8045元/平米，環(huán)比下降12.4%。上周成都全市無(wú)新增土地供應(yīng)，也無(wú)土地成交。

嘉聯(lián)指出，近段時(shí)間主城區(qū)成交量圍繞10萬(wàn)平方米上下波動(dòng)，成交套數(shù)圍繞1000套左右徘徊。近期新增供應(yīng)量卻大幅上漲，連續(xù)兩周新增供應(yīng)超過(guò)20萬(wàn)平方米。商品住宅市場(chǎng)成交低迷與供應(yīng)量的走高給各大房企帶來(lái)了更大壓力。在日前公布的“新國(guó)五條”中，中央政府繼續(xù)重申調(diào)控不放松，限購(gòu)還將延伸到部分二三線(xiàn)城市。除部分品牌房企堅(jiān)持以穩(wěn)求勝外，更多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)明顯感受到了存貨帶來(lái)的壓力。在受困于資金鏈短缺、市場(chǎng)存貨增加的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還不得不面對(duì)下半年供應(yīng)激增的新難題，降價(jià)銷(xiāo)售、減少拿地、持有現(xiàn)金或成為不少房企今后的選擇。

上周有15個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，總供應(yīng)面積約29.4萬(wàn)㎡，供應(yīng)面積環(huán)比增加21.5%。據(jù)星源行統(tǒng)計(jì)，2011年1月底成交量達(dá)到頂峰，2月份，由于春節(jié)大假和限購(gòu)令的影響，成交量有所波動(dòng)。3、4月交易量持續(xù)下降，5、6、7月份每周成交量呈平穩(wěn)狀。交易數(shù)據(jù)顯示，上周累計(jì)銷(xiāo)售商品房面積約14.8萬(wàn)㎡，較前一周減少6.9%，；其中商品住宅成交977套，總面積約9萬(wàn)㎡，成交數(shù)量較前一周減少132套，成交面積減少11.8%。

上周，住宅交易增加最多的是高新區(qū)，增加40%，金牛區(qū)減少最多，減幅為52.6%。上周共成交二手住宅620套，成交面積6.6萬(wàn)㎡，交易套數(shù)環(huán)比增加47.9%(增加195套)，交易面積增加8.2%(增加0.5萬(wàn)㎡)。星源行認(rèn)為，限購(gòu)令可能空降二三線(xiàn)城市，如果全面鋪開(kāi)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是新一輪的嚴(yán)峻考驗(yàn)，要么降價(jià)促銷(xiāo)加速資金回籠，要么轉(zhuǎn)讓土地逃離樓市。無(wú)論開(kāi)發(fā)商采取哪種方式，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下降已成為大概率事件。成都市場(chǎng)近期的市場(chǎng)表現(xiàn)為，商品房交易持續(xù)小幅回落，政策持續(xù)收緊，交易量將整體保持低位。而土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)5、6月的活躍期之后，近期也有所降溫。