從今年1月“國八條”的重磅出擊以來，樓市調控政策不斷加強。準備金率不斷上調，年內已加息三次，銀行信貸縮進，貸款越來越難。一系列宏觀背景之下，成都的二手房市場漸冷，成交量持續(xù)低迷。不管是房東還是經紀公司，紛紛轉售為租，而部分中小型經紀公司將可能被市場淘汰出局。

議價空間拉升 業(yè)主坐不住了

據公開數據顯示，2011年上半年成都二手房住宅成交量為14937套，減少了5012套，同比去年下跌25.14%。從成都市主城區(qū)二手住宅成交量走勢整體來看，自2010年12月成交量創(chuàng)下成交套數為7805套的歷史新高之后，成交量逐月萎縮，2011年6月成交套數為2356套，僅為2010年12月成交總套數的30%。隨之一起下跌的還有上半年成都二手房供應量。根公開數據顯示，2011年6月的掛牌均價為9522元/平米。雖然環(huán)比5月，掛牌價有著一定的上升，但與此同時，記者發(fā)現近幾月業(yè)主報價和實際成交價卻有著一定的差異。某中介公司置業(yè)顧問告訴記者，現在有了更多的議價空間，業(yè)主坐地抬價的狀況沒有了。

記者了解到，門店掛牌價和實際成交價格有3%-5%的差異，多數業(yè)主在面對誠心買家時選擇了讓步降價促銷的做法。

不可否認，政策的連續(xù)出臺，確實帶給了成都二手房市場不小的壓力。調控政策的落地，將投資性需求者擠出了二手房市場，加息、首付比例提高、貸款難等問題，又讓剛需購房者觀望情緒更濃。“現在雖然帶看顧客變少，但來的買家成交幾率都比較高。”在華潤二十四城旁，大業(yè)興經紀公司一位置業(yè)顧問告訴記者，投資客由于政策原因，減少了對不動產的持有，投資客來看房的少了。市場成交量的低迷，加上購房者的觀望，使得急于套現的業(yè)主選擇了降低心理價位的方式促進成交，而另一部分業(yè)主干脆轉售為租，待市場行情回暖。這些因素也造成了市場供應量的大幅下降。

貸款難 買賣成交遇阻

目前成都二手房市場壓力巨大，貸款難則是成交受阻的原因之一。近日記者走訪了紅星路的四家國有銀行，對于二手房貸款問題，紛紛表示“難”。農業(yè)銀行表示基本已經停止二手房貸款，中行同樣稱本季度貸款額度已經用完，而工行與建行的貸款利率分別上調了10%與5%，且首付須5成以上。而且放款緩慢，大多數放款時間超過需要4-5個月，甚至超過半年還沒放款的也不在少數。有銀行工作人員告訴記者，現在就算有額度，一般也貸給中小企業(yè)了，不會放貸給個人。另外出于控制風險需求，銀行也對二手房貸款要求嚴格，1997年以前的房子已經停止放款。某經紀公司置業(yè)顧問告訴記者，雖然公司與多個銀行都有合作關系，但目前只有郵政銀行還有貸款額度，審核更是相當嚴格。在調控政策之下的二手房交易，購買者多為首次置業(yè)或改善性置業(yè)者，支付途徑自然多是依靠貸款。因此信貸緊縮對于二手房市場沖擊非常大。

目前成都近郊地區(qū)的新商品房價定價，相對于掛牌價微上漲的二手住宅，更符合購房者意愿。而開發(fā)商面臨資金、業(yè)績等壓力被迫放量，價格上也有讓利。藍光7月高調喊出讓利口號，原本擬定價為10000元/平方米的藍光·藍光•金楠府目前只售7000多元/平方米，變相降幅高達3000元/平方米。

生意少 小中介關店歇業(yè)

面對成交的低迷，中介置業(yè)顧問也難于忍耐。在建設路某中介公司上班的小彭說：“現在比起去年年底真的是天差地別，現在我1個月能賣出去1套都了不起了。”小彭告訴記者，雖然從去年他到這家公司以來，工資底薪是漲了300塊，但是月收入卻下降了近一半，“過去平均月收入有4000出頭，現在到手的只有將近2000。”不僅是工資下滑，人員流動也非常大，小彭說他們現在的團隊幾乎都是老人，新人一般來了2個月就走了。

記者走訪了建設路周邊發(fā)現，一些私人的中介雖然還掛著牌子，但是店鋪已經變?yōu)榱穗s貨鋪。店主王先生說：“現在生意太秋了，簡直做不起走。前些年還賺了點錢，幸好鋪子是我自己的，成本沒那么高。”王先生還告訴記者，以前這條街緊挨著幾家都是他這種私人中介鋪子，現在已經有1家關門了，另外1家也生意冷清，勉強靠租單維持經營。

拼經驗 大公司逆勢擴張

相對于中小中介的紛紛撤離，大中型中介公司則表現出了截然不同的態(tài)度。雖然二手房市場遇冷，但同時也給品牌經紀公司帶來一個機會。

日前，成都房地產二手房中介最大的本土企業(yè)"伊誠地產"（原名：伊甸城）正式收購重慶互邦地產旗下18家直營店，成都本土中介正式進軍重慶市場，成為首支“走出去”的川軍。除了走出四川，伊誠地產對成都市場依然重視，表示將加大對進入成都優(yōu)質地段投入，再開新門店。

除品牌中介公司逆市擴張之外，大多中介公司也都通過調整經營重點、改變經營模式等措施來面對今年的二手房市場。除了住宅租售，也積極參與了辦公樓、商鋪、工業(yè)廠房等。據滿堂紅置業(yè)顧問介紹，目前三環(huán)外一品天下附近的寫字樓價格都可達到50元/平方米，工商鋪出租帶來的收益為公司業(yè)績貢獻頗多。

除此之外，通過中介新盤分銷的形式完成客戶積累也是許多開發(fā)商嘗試的手段。業(yè)內分析認為，一二手聯動將成為未來一段時間樓盤推售的有效手段。據富房不動產公司數據，目前公司參與分銷的新盤較多，其中包括林溪美城、格凌蘭、草堂銘城、神仙樹 3號、合力達楠木林、峨眉半山七里坪、成都雅居樂花園 等。中海社區(qū)的某中介公司表示，不僅是公寓，別墅現在也同樣參與分銷模式，他們?yōu)槠涮峁┛蛻糍Y源，再獲得0.5%-1%的收入。7月初，滿堂紅置業(yè)有限公司也與開發(fā)商隆鑫進行合作銷售的一手住宅項目隆鑫九熙。

記者手記

“賣房難，貸款難，中介生意難做”——這是整個市場大勢下呈現的供需緊張態(tài)勢。由于準備金率持續(xù)上揚，買賣雙方的價格博弈還將會愈演愈烈，但從近期各方市場公布的數據來看，二手房市場的價格松動已成必然，房地產行業(yè)“弱肉強食”的局面正在上演。

對于后市，有人憂慮，自然有人歡喜，誰能笑到最后，誰才是勝者。投資客拋低售價和轉售為租，就好像拉開了市場下跌的“口子”，隨著“口子”越來越大，降價幅度和租賃尋求在所難免。同時，銀行也在這輪調控中收緊了手腳，從貸款渠道上對二手樓市加以遏制，勢必造成一大批中小中介結構的集體“淪陷”。從另一方面看，自然是給予了以伊誠、21世紀為首的大中型中介公司更多的拓展機會，為他們爭取到了進一步擴大市場的份額。