成都樓市8月現(xiàn)拐點(diǎn) 持幣進(jìn)場置業(yè)者將迎黃金期
作者:未知 來源:華西都市報 更新時間:2011年07月31日 【字體:大 中 小】
國務(wù)院近期再推房地產(chǎn)調(diào)控“新國五條”,繼續(xù)強(qiáng)化既有調(diào)控政策,“已實(shí)施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,房價上漲過快的其它二三線城市也要采取必要的限購措施。”
“此次‘新國五條’強(qiáng)烈釋放了一種調(diào)控政策將持續(xù)從緊的信號,徹底打碎了開發(fā)商對調(diào)控或?qū)②吶醯姆N種幻想。”一位不愿透露姓名的機(jī)構(gòu)專家告訴記者,“強(qiáng)烈的看空行情很可能將讓后市房價處于下行狀態(tài)。不過實(shí)在的降價等策略很可能也是成交量回升的根本支撐。”
向左or向右?調(diào)控還將趨緊
“以限購令為代表的樓市嚴(yán)厲調(diào)控還要持續(xù)多久?”這個話題前段時間一直是成都開發(fā)商最想搞明白的話題,“我們都在仔細(xì)揣摩和研究領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和所謂‘內(nèi)部人士’講的事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的每一句話,都希望從字里行間看出樓市調(diào)控的一些風(fēng)聲和動向。”
有意思的是,在此之前中央關(guān)于“堅持調(diào)控不放松”的說法不時傳出,但不少來自地產(chǎn)江湖的所謂行業(yè)專家信誓旦旦,聲稱按照地產(chǎn)調(diào)控周期慣例和樓市“賬本”,指出本輪調(diào)控必然“已屬強(qiáng)弩之末、行將趨弱”等說法風(fēng)行坊間,令各路開發(fā)商抱有“高筑墻、廣積糧”,延緩?fù)票P節(jié)奏僥幸熬過難關(guān)想法。一位城南住宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者:“項(xiàng)目處于限購區(qū),體量又大,銷售非常成問題。前期我們只是做一些特價房活動,并沒有大面積下調(diào)房價。老板的意思還是延緩?fù)票P,看下政策走向是否有轉(zhuǎn)機(jī)。”而據(jù)此負(fù)責(zé)人稱,“看政策調(diào)整銷售,是大部分開發(fā)商的算盤。”
此次“新國五條”明確指出,要求已限購城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策,并且對房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施。“進(jìn)一步的調(diào)控加碼,對成都開發(fā)商來說是一種動向,它徹底打消了一些地方政府和開發(fā)商關(guān)于‘調(diào)控松綁’的想法?吹贸鲞@一輪調(diào)控時間不會短,今、明兩年都將是調(diào)控期,政策是不會松的,開發(fā)商必須積極應(yīng)對市場,做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。”有機(jī)構(gòu)人士告訴記者。
存量房頗巨 樓市八月成分水嶺
“另一只靴子”已經(jīng)落地,調(diào)控政策趨嚴(yán)走向日趨明朗,開發(fā)商迅速調(diào)整推盤策略已是當(dāng)務(wù)之急。
一紙限購令下,能買也不準(zhǔn)買。今年,成都限購政策開始成為遏制不合理住房需求的殺手锏,實(shí)踐證明此類手段限購城市的調(diào)控效果比較顯著,最明顯的就是本地投機(jī)客群大量出場,市場成交量較大萎縮。根據(jù)成都房管局統(tǒng)計數(shù)字顯示,上半年,成都主城區(qū)住宅存量為33082套,存量房源為324.8萬平方米。如果按目前銷量計算,足以讓成都主城區(qū)消化近8個月。而隨著就是市場放量的高峰期到來,這個存量紀(jì)錄還會被快速刷新。“近期一手住宅供應(yīng)走高,主要是由于開發(fā)商受到巨大資金壓力,再次集中推盤,各個區(qū)域大盤陸續(xù)放量,助推一手住宅供應(yīng)量走高,預(yù)計后期供應(yīng)小高峰即將到來。”中原地產(chǎn)人士告訴記者。
“限購后,購買群體數(shù)量萎縮明顯,客群缺乏支撐,成交量難有突破,再加上買方市場的觀望或?qū)⒊娠L(fēng),這兩點(diǎn)或成為成都樓市即將面臨的最嚴(yán)酷形勢。”有機(jī)構(gòu)人士稱,“為了進(jìn)一步抓住購買力有限的剛需群體和‘殘存’的改善型客戶,適當(dāng)下調(diào)房價,強(qiáng)調(diào)性價比將成為有效手段。
業(yè)內(nèi)人士的判斷是“不會少于兩年調(diào)控期”,他建議開發(fā)商,務(wù)實(shí)定價,早出貨,取得先機(jī)。“囤貨等于限制資本流動,現(xiàn)在開發(fā)商資金流普遍趨緊,融資渠道也非常有限而且成本極高,目前作出實(shí)質(zhì)性價格下調(diào)的開發(fā)商也不在少數(shù)。我們項(xiàng)目下一步的具體措施估計就是說下調(diào)價格的問題了,現(xiàn)在這樣的現(xiàn)象太普遍了。”一位不愿透露姓名的城北開發(fā)商如是說。
由此可見,一場以剛需買房、性價比比拼的營銷活動也箭在弦上,八月將成為成都樓市的分水嶺。
持幣進(jìn)場置業(yè)者開始迎來黃金期
開發(fā)商的降價舉動當(dāng)是自住購房者開始進(jìn)場的時機(jī)。住宅市場預(yù)期的相對看空,對市場信心會造成一定的動搖,也讓投機(jī)者主動退出市場。但對于真實(shí)住房需求的剛需族來說,卻迎來了下手的絕佳機(jī)會。
小楊大學(xué)畢業(yè)三年多,一直從事IT行業(yè),每月工資四五千,除了生活費(fèi)也能存?zhèn)兩三千,“但要買房子話給個首付很難,現(xiàn)在成都三環(huán)外的房子都要六七千/平米,即便買個套一首付也要十幾萬。想買房只有等房價下跌了。”小楊頗顯無奈,不過近期房價下調(diào)的動向讓他有些開心,“好多項(xiàng)目在做特價房活動,便宜了不少,希望能再有些優(yōu)惠我就買得起了。我也不貪心,自住房必須買,也不算投資品。”
事實(shí)上,小楊的買房心理,在近期樓市背景下具有普遍現(xiàn)象。“他們的收入和存款就是處在一個頗為尷尬的境地,想買房錢還是不夠。所以在持續(xù)不斷的調(diào)控中,開發(fā)商只有適當(dāng)下調(diào)價格,將這些剛需群體納入主流購房人群,才是消化時下如此龐大數(shù)量存量房的有效手段,否則這么多房子還能賣給誰?”一位趙姓行業(yè)人士如是說,“別太指望其它二級市場,說不定它們也快被限購了。”
“本輪調(diào)控具有長期性,樓市最終走入正常軌道當(dāng)在情理之中。所以開發(fā)商需要積極應(yīng)對,以價格調(diào)整做出回應(yīng);購房者也需要放棄投機(jī)心態(tài),也不必以長期持幣觀望的心態(tài)應(yīng)對,房地產(chǎn)作為國家重要產(chǎn)業(yè),指望其價格大跌顯然不現(xiàn)實(shí)。由此整體市場方可步入形勢喜人的良性循環(huán)。此乃調(diào)控之立意。”有機(jī)構(gòu)人士如是說。