國(guó)務(wù)院近期再推房地產(chǎn)調(diào)控“新國(guó)五條”，繼續(xù)強(qiáng)化既有調(diào)控政策，“已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的其它二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。”

“此次‘新國(guó)五條’強(qiáng)烈釋放了一種調(diào)控政策將持續(xù)從緊的信號(hào)，徹底打碎了開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控或?qū)②吶醯姆N種幻想。”一位不愿透露姓名的機(jī)構(gòu)專家告訴記者，“強(qiáng)烈的看空行情很可能將讓后市房?jī)r(jià)處于下行狀態(tài)。不過(guò)實(shí)在的降價(jià)等策略很可能也是成交量回升的根本支撐。”

向左or向右？調(diào)控還將趨緊

“以限購(gòu)令為代表的樓市嚴(yán)厲調(diào)控還要持續(xù)多久？”這個(gè)話題前段時(shí)間一直是成都開(kāi)發(fā)商最想搞明白的話題，“我們都在仔細(xì)揣摩和研究領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)和所謂‘內(nèi)部人士’講的事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的每一句話，都希望從字里行間看出樓市調(diào)控的一些風(fēng)聲和動(dòng)向。”

有意思的是，在此之前中央關(guān)于“堅(jiān)持調(diào)控不放松”的說(shuō)法不時(shí)傳出，但不少來(lái)自地產(chǎn)江湖的所謂行業(yè)專家信誓旦旦，聲稱按照地產(chǎn)調(diào)控周期慣例和樓市“賬本”，指出本輪調(diào)控必然“已屬?gòu)?qiáng)弩之末、行將趨弱”等說(shuō)法風(fēng)行坊間，令各路開(kāi)發(fā)商抱有“高筑墻、廣積糧”，延緩?fù)票P節(jié)奏僥幸熬過(guò)難關(guān)想法。一位城南住宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者：“項(xiàng)目處于限購(gòu)區(qū)，體量又大，銷售非常成問(wèn)題。前期我們只是做一些特價(jià)房活動(dòng)，并沒(méi)有大面積下調(diào)房?jī)r(jià)。老板的意思還是延緩?fù)票P，看下政策走向是否有轉(zhuǎn)機(jī)。”而據(jù)此負(fù)責(zé)人稱，“看政策調(diào)整銷售，是大部分開(kāi)發(fā)商的算盤。”

此次“新國(guó)五條”明確指出，要求已限購(gòu)城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，并且對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施。“進(jìn)一步的調(diào)控加碼，對(duì)成都開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一種動(dòng)向，它徹底打消了一些地方政府和開(kāi)發(fā)商關(guān)于‘調(diào)控松綁’的想法�？吹贸鲞@一輪調(diào)控時(shí)間不會(huì)短，今、明兩年都將是調(diào)控期，政策是不會(huì)松的，開(kāi)發(fā)商必須積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。”有機(jī)構(gòu)人士告訴記者。

存量房頗巨 樓市八月成分水嶺

“另一只靴子”已經(jīng)落地，調(diào)控政策趨嚴(yán)走向日趨明朗，開(kāi)發(fā)商迅速調(diào)整推盤策略已是當(dāng)務(wù)之急。

一紙限購(gòu)令下，能買也不準(zhǔn)買。今年，成都限購(gòu)政策開(kāi)始成為遏制不合理住房需求的殺手锏，實(shí)踐證明此類手段限購(gòu)城市的調(diào)控效果比較顯著，最明顯的就是本地投機(jī)客群大量出場(chǎng)，市場(chǎng)成交量較大萎縮。根據(jù)成都房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上半年，成都主城區(qū)住宅存量為33082套，存量房源為324.8萬(wàn)平方米。如果按目前銷量計(jì)算，足以讓成都主城區(qū)消化近8個(gè)月。而隨著就是市場(chǎng)放量的高峰期到來(lái)，這個(gè)存量紀(jì)錄還會(huì)被快速刷新。“近期一手住宅供應(yīng)走高，主要是由于開(kāi)發(fā)商受到巨大資金壓力，再次集中推盤，各個(gè)區(qū)域大盤陸續(xù)放量，助推一手住宅供應(yīng)量走高，預(yù)計(jì)后期供應(yīng)小高峰即將到來(lái)。”中原地產(chǎn)人士告訴記者。

“限購(gòu)后，購(gòu)買群體數(shù)量萎縮明顯，客群缺乏支撐，成交量難有突破，再加上買方市場(chǎng)的觀望或?qū)⒊娠L(fēng)，這兩點(diǎn)或成為成都樓市即將面臨的最嚴(yán)酷形勢(shì)。”有機(jī)構(gòu)人士稱，“為了進(jìn)一步抓住購(gòu)買力有限的剛需群體和‘殘存’的改善型客戶，適當(dāng)下調(diào)房?jī)r(jià)，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比將成為有效手段。

業(yè)內(nèi)人士的判斷是“不會(huì)少于兩年調(diào)控期”，他建議開(kāi)發(fā)商，務(wù)實(shí)定價(jià)，早出貨，取得先機(jī)。“囤貨等于限制資本流動(dòng)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商資金流普遍趨緊，融資渠道也非常有限而且成本極高，目前作出實(shí)質(zhì)性價(jià)格下調(diào)的開(kāi)發(fā)商也不在少數(shù)。我們項(xiàng)目下一步的具體措施估計(jì)就是說(shuō)下調(diào)價(jià)格的問(wèn)題了，現(xiàn)在這樣的現(xiàn)象太普遍了。”一位不愿透露姓名的城北開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
由此可見(jiàn)，一場(chǎng)以剛需買房、性價(jià)比比拼的營(yíng)銷活動(dòng)也箭在弦上，八月將成為成都樓市的分水嶺。

持幣進(jìn)場(chǎng)置業(yè)者開(kāi)始迎來(lái)黃金期

開(kāi)發(fā)商的降價(jià)舉動(dòng)當(dāng)是自住購(gòu)房者開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)的時(shí)機(jī)。住宅市場(chǎng)預(yù)期的相對(duì)看空，對(duì)市場(chǎng)信心會(huì)造成一定的動(dòng)搖，也讓投機(jī)者主動(dòng)退出市場(chǎng)。但對(duì)于真實(shí)住房需求的剛需族來(lái)說(shuō)，卻迎來(lái)了下手的絕佳機(jī)會(huì)。

小楊大學(xué)畢業(yè)三年多，一直從事IT行業(yè)，每月工資四五千，除了生活費(fèi)也能存?zhèn)�兩三千，“但要買房子話給個(gè)首付很難，現(xiàn)在成都三環(huán)外的房子都要六七千/平米，即便買個(gè)套一首付也要十幾萬(wàn)。想買房只有等房?jī)r(jià)下跌了。”小楊頗顯無(wú)奈，不過(guò)近期房?jī)r(jià)下調(diào)的動(dòng)向讓他有些開(kāi)心，“好多項(xiàng)目在做特價(jià)房活動(dòng)，便宜了不少，希望能再有些優(yōu)惠我就買得起了。我也不貪心，自住房必須買，也不算投資品。”

事實(shí)上，小楊的買房心理，在近期樓市背景下具有普遍現(xiàn)象。“他們的收入和存款就是處在一個(gè)頗為尷尬的境地，想買房錢還是不夠。所以在持續(xù)不斷的調(diào)控中，開(kāi)發(fā)商只有適當(dāng)下調(diào)價(jià)格，將這些剛需群體納入主流購(gòu)房人群，才是消化時(shí)下如此龐大數(shù)量存量房的有效手段，否則這么多房子還能賣給誰(shuí)？”一位趙姓行業(yè)人士如是說(shuō)，“別太指望其它二級(jí)市場(chǎng)，說(shuō)不定它們也快被限購(gòu)了。”

“本輪調(diào)控具有長(zhǎng)期性，樓市最終走入正常軌道當(dāng)在情理之中。所以開(kāi)發(fā)商需要積極應(yīng)對(duì)，以價(jià)格調(diào)整做出回應(yīng)；購(gòu)房者也需要放棄投機(jī)心態(tài)，也不必以長(zhǎng)期持幣觀望的心態(tài)應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)作為國(guó)家重要產(chǎn)業(yè)，指望其價(jià)格大跌顯然不現(xiàn)實(shí)。由此整體市場(chǎng)方可步入形勢(shì)喜人的良性循環(huán)。此乃調(diào)控之立意。”有機(jī)構(gòu)人士如是說(shuō)。