難題一、上半年，成都主城區(qū)住宅存量為33082套，存量房源為324.8平方米，足以讓成都主城區(qū)消化近8個(gè)月。

難題二、限購延伸到二三線城市后，開發(fā)商向成都郊區(qū)或我省二級城市要銷量的夢可能破滅。

難題三、銀根緊縮，存款準(zhǔn)備金率一年之內(nèi)不斷上調(diào)，不但買房的人從銀行貸款越來越難，開發(fā)商也將面臨在國內(nèi)發(fā)債融資難的挑戰(zhàn)。

日前，相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月初，全國11座重點(diǎn)城市的商品房庫存總量已超過60萬套，這11座城市商品房的平均存銷比達(dá)到18.7，逼近2008年18.9的歷史高點(diǎn)。而據(jù)四川中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，今年上半年，成都主城區(qū)僅住宅存量就高達(dá)33082套，面積為324.8萬平方米。保守估計(jì)，下半年，成都主城區(qū)將推出的新盤或新推批次項(xiàng)目則高達(dá)70個(gè)以上，其中不乏重量級項(xiàng)目。

面對成都主城區(qū)不斷刷新的樓市存量；面對“新國五條”；面對中央對樓市調(diào)控政策不動(dòng)搖的決心……無不拷問著成都樓市的走勢。分析人士指出，下半年，我們將不得不面對著這樣一個(gè)事實(shí)：成都樓市競爭空前激烈，房價(jià)松動(dòng)在所難免。

新房源劇增存量房如何消化？

根據(jù)四川中原的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：2011年上半年，成都主城區(qū)住宅存量為33082套，存量房源為324.8平方米。要知道，目前，成都主城區(qū)單月銷量才4500套左右，這就標(biāo)志著，這個(gè)存量數(shù)據(jù)，足以讓成都主城區(qū)消化近8個(gè)月。更值得一提的是，根據(jù)四川中原統(tǒng)計(jì)，今年下半年，成都主城區(qū)包括陽光100米婭中心、保利蝴蝶公館、萬科五龍山、九龍倉御園、綠地世紀(jì)城等70個(gè)重大項(xiàng)目，都將推出新盤或新批次。更值得關(guān)注的是，由于受政策調(diào)控，今年上半年，不少準(zhǔn)備開盤的項(xiàng)目，都延緩了開盤時(shí)間。在面對不斷加碼的樓市政策下，再也耗不下去了，紛紛計(jì)劃在今年下半年開盤。根據(jù)四川中原調(diào)查顯示，僅7月18日至7月24日，短短一周時(shí)間，成都主城區(qū)就有8個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，這8個(gè)項(xiàng)目新增房源量就高達(dá)2265套，供應(yīng)面積為27.76萬平方米。供應(yīng)套數(shù)與供應(yīng)面積較上周分別增加14.5%和34.7%。而據(jù)記者了解到，進(jìn)入7月后，成都主城區(qū)單周新增住宅面積，基本上都高于20萬平方米，而市場消化還不到一半。這樣看來，成都市主城區(qū)住宅存量紀(jì)錄，還將被不斷刷新。

我國各大城市樓市庫存情況

在樓市調(diào)控下，各大城市庫存量大幅攀升，甚至逼近歷史高位。廣發(fā)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，7月初，11大重點(diǎn)城市存貨總量達(dá)到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%。而據(jù)相關(guān)院數(shù)據(jù)，截至6月底，北京、上海、廣州、深圳商品房的可售面積分別需要16、10、7和12個(gè)月才能消化，而一般情況下，4—6月的去庫存時(shí)間才較合理。

限購范圍擴(kuò)大開發(fā)商去哪里要銷量？

一方面，成都樓市銷售形勢并不樂觀，存量房逐月攀升，主城區(qū)住宅存量面積持續(xù)增多，另一方面，面對在限購、限貸、貸款額度減少等調(diào)控措施的影響下，成都主城區(qū)商品住宅市場，依然觀望情緒嚴(yán)重，市場持續(xù)低迷。此前，由于成都限購劍指主城區(qū)，成都郊區(qū)及我省二級城市，因不受限購，成為開發(fā)商樓市突圍的又一主戰(zhàn)場。今年，除了廣大一線品牌開發(fā)商向成都郊區(qū)以及我省二級城市一路高歌猛進(jìn)外，我省本土房地產(chǎn)企業(yè)也不甘示弱，紛紛采取立足成都主城區(qū)，輻射成都郊區(qū)或我省二級城市的策略。正是在這樣的背景下，一些品牌開發(fā)商，尤其是上市公司，他們在郊區(qū)的樓盤銷量不斷發(fā)力，從而拉動(dòng)了公司的業(yè)績和銷售額。如今，一旦限購延伸到二三線城市，這就標(biāo)志著開發(fā)商向二三線城市要銷量的現(xiàn)實(shí)，可能就成為水中月，鏡中花了。

另外，此前，不少開發(fā)商都把“走量”寄予在下半年，一些開發(fā)商甚至誤以為，中央對樓市政策的調(diào)控只不過是暫時(shí)的，夢想下半年政策調(diào)控會(huì)放松，會(huì)讓自己走出銷售困境。在此期間，民間甚至傳言，個(gè)別城市對樓市調(diào)控將會(huì)松緩。謠言總是止于智者。讓這些開發(fā)商沒想到的是，在日前公布的“新國五條”中，中央政府不僅繼續(xù)重申調(diào)控不放松，還表示將“限購”延伸到部分二三線城市。政策壓頂，除部分品牌房企堅(jiān)持以穩(wěn)求勝外，更多的開發(fā)商已經(jīng)明顯感受到了存貨帶來的壓力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在受困于資金鏈短缺、市場存貨增加的同時(shí)，開發(fā)商還不得不面對下半年供應(yīng)激增的新難題，降價(jià)銷售、減少拿地、持有現(xiàn)金或?qū)⒊蔀椴簧俜科笙掳肽昝髦堑倪x擇。

銀根緊縮開發(fā)商流動(dòng)資金哪里來？

何況，從樓市當(dāng)前的供需情況來看，下半年仍將有不少新房源入市，整體市場供求關(guān)系仍然處于緊張狀態(tài)，開發(fā)商的壓力可謂有增無減。為抑制通脹，央行年內(nèi)連續(xù)上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。截至目前，各大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已上調(diào)至21.5%的歷史高位，而且，還不排除進(jìn)一步上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。在此背景下，金融信貸趨緊已經(jīng)使得部分城市出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。分析人士據(jù)此指出，盡管不少房地產(chǎn)開發(fā)商通過去年的火爆銷售積累了大量資金，但隨著今后樓市銷量停滯，以及流動(dòng)性資金逐漸收緊，下半年開發(fā)商或?qū)⒚媾R在國內(nèi)發(fā)債融資難的挑戰(zhàn)。

下半年成都樓市或迎來“量升價(jià)松”？

四川中原高級分析師周覓分析認(rèn)為，目前政策面偏緊、資金面也已不如前期寬裕，融資渠道又被嚴(yán)格限制。另一方面，隨著未來推盤量的增加，以及政策不斷加碼，開發(fā)商將只能選擇銷售為先的策略，加速回款以確保公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的發(fā)展。“下半年的樓市，可以說將迎來量升價(jià)松格局”一不愿透露姓名的開發(fā)商分析說，隨著成都新盤或新批次房源量增多，存貨堆積，將是擺在開發(fā)商面前一道揮之不去的難題。因此，即使近期房價(jià)顯示出短暫的反彈，但由于后續(xù)存量巨大，地產(chǎn)商捂盤惜售的可能性很小，激烈的市場競爭難以回避，必然成為撬動(dòng)房價(jià)松動(dòng)的一個(gè)有力杠桿。分析人士指出，成都房價(jià)下滑在所難免，但由于成都房價(jià)總體不是很高，因此不會(huì)出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象，估計(jì)下滑幅度在5%至10%左右。