高端變臉:別墅高層玩混搭 贈送面積更驚人
作者:未知 來源:天府早報 更新時間:2011年08月16日 【字體:大 中 小】
隨著房產(chǎn)調(diào)控政策越來越深入,開發(fā)商的銷售壓力也越來越大,如何把市場中的目標客戶成功地吸引過來,是每個開發(fā)商都在絞盡腦汁做的事情。而受沖擊最小的高端產(chǎn)品別墅,也開始隨著市場的變化,細分客戶群,令產(chǎn)品更符合客戶的要求,在建筑設計和服務上都有大的改進。
現(xiàn)象1
建筑功能更高端
別墅真正的價值,第一體現(xiàn)在地段上,第二個就是別墅項目的自身環(huán)境打造以及別墅的原創(chuàng)設計。萬科五龍山的別墅項目體現(xiàn)了這兩點。首先,從春熙路開車到五龍山,居然在半個小時內(nèi)就能到達,交通順暢地令人喜悅,是很多人夢寐以求的“半小時生活圈”。現(xiàn)在的成都,很多住在三環(huán)的市民要到市中心花費的時間都不止半個小時。
另外,萬科五龍山的別墅,一改成都別墅的傳統(tǒng)風格,向法式風格靠攏,特意創(chuàng)造一種與眾不同的別墅生活。
在居住方面,完全以業(yè)主的舒適為主,在其對外開放的1400m2的別墅樣板間,充分體現(xiàn)了這一點。別墅寬敞的車庫可以停3輛車,車庫外還有為客人預留的車位。
戶型設計方面,重視私密性和空間功能區(qū)分。高挑的門廳左右,有客人的休息室和接待室。客廳的功能分區(qū)充分顯示男主人女主人和兒童不同的需求,每個人都有自己的活動空間,互不干擾。而臥室,書房等空間則確保了私密性。別墅依山而建,沿樓梯來到一層,其主要為社交活動區(qū)域,包括餐廚房、酒窖和服務人員住宿區(qū)。別墅直對湖區(qū)風景,有戶外游泳池以及宴會活動區(qū)。一切都是為了舒適的別墅生活而建。
現(xiàn)象2
贈送面積更驚人
而雅居樂的御賓府則從產(chǎn)品形態(tài)上進行創(chuàng)新。像做獨棟一樣去做疊拼別墅,是御賓府的最鮮明特點。
御賓府的得房率可達到驚人的266%,在成都別墅市場上,無疑是絕無僅有的作品。最關鍵的是,它按照獨棟別墅的打造方式,集獨棟別墅的奢侈舒適和超高贈送空間于一體,也是成都樓市首創(chuàng)性的獨棟化疊拼別墅。在御賓府,所有的戶型都有令人瞠目的極限贈送空間,就是整層饋贈。在疊上組團“鑒月”,第三層全部贈送給業(yè)主,可使用面積達76平米,可以改造成多功能放映廳、瑜伽館、活動室等生活空間。疊下產(chǎn)品藏境的贈送空間則可建成地下私家會所。整個空間,采用雙層設計,總面積約264平米,全作為贈送空間贈予業(yè)主。目前,凡是參觀了樣板間的客戶都給了御賓府很好的評價,市場接受度較高。
現(xiàn)象3
中小別墅成主流
目前經(jīng)濟形勢不太好,再加上調(diào)控,別墅總面積太大,過高的總價會將部分購房者擋在門外。如果總價降下來,購房人相對容易接受。為了迎合市場需要,8月份,成都多個中小別墅項目將推出,面積多在200-400平方米之間。
位于牧馬山片區(qū)的置信·牧山麗景,在8月初推出的主力戶型區(qū)間在288——388平方米之間。新推出的產(chǎn)品雖然降低了總價,但是功能設計上更加人性化,更加注重私密性。同時保持了別墅的尊貴感和景觀性。
金科廊橋水鄉(xiāng)將要推出的疊拼產(chǎn)品面積在160——180平方米,聯(lián)排最小面積240平方米,獨棟別墅300多平方米。也主要是為了適應市場的變化,這種面積區(qū)間的別墅更好賣。
三盛·翡儷山將推出的二期房源云溪澗的最小面積260平方米。產(chǎn)品功能進行了優(yōu)化,更符合市場需求,受經(jīng)濟大環(huán)境的影響,許多消費者購買別墅時,除了考慮單價外,也更多地考慮總價。在這樣的環(huán)境下,小別墅的吸引力顯然比大別墅更大一些,而據(jù)市場接受度來看,客戶最喜歡的也是200——400平方米之間的產(chǎn)品。
現(xiàn)象4
別墅高層在混搭
在某些別墅區(qū),高層電梯項目悄然出現(xiàn),別墅和高層,兩個產(chǎn)品線上的東西,一個主打高端,一個主打剛需,同時出現(xiàn)在別墅區(qū),這是市場的必然還是巧合?
在某大開發(fā)商的別墅區(qū)內(nèi),電梯高層開始修建。有業(yè)內(nèi)人士分析說這說明開發(fā)商改變了產(chǎn)品性質,開始迎合市場上的剛需人群。
在溫江國色天鄉(xiāng)的某大型別墅樓盤,業(yè)態(tài)以別墅為主,從今年初也推出了單價在4000元/平方米的電梯高層,受到剛需人群的歡迎,銷售一度火暴。無獨有偶,金堂的某著名別墅樓盤也將在9月份推出性價比極高的高層電梯,主要針對人群也是剛需。連牧馬山附近的別墅區(qū),也開始修電梯高層,目前開始銷售。充分說明高端市場悄悄的變化。而且這些高層項目都可以享受別墅的配套。說明開發(fā)商也認識到高端市場的風險,開始隨著市場的需求變化。
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市場交易狀況
根據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)第32期別墅周報,在6月和7月,成都的別墅只有少量供應,8月的第一周,成都市別墅市場重新出現(xiàn)了新增4.96萬平方的大型供應量,為市場重新注入活力。8月1日至7日當周成都市共成交別墅23套。成交面積7192平米,相比上周有所上升。該周主城區(qū)別墅成交5套,近郊成交10套,遠郊成交8套。
成交量相比起上周有小幅上升,市場相對穩(wěn)定。各類型別墅成交中,聯(lián)排別墅最多,為15套(主城區(qū)5套、近郊7套、遠郊3套)、其次是獨棟6套 (遠郊與近郊各有3套),雙拼別墅最低,僅2套 (遠郊2套)。
本周成都市本周新增4.96萬平米供應。共成交別墅23套,成交套數(shù)環(huán)比上升21%;成交面積7192平米,環(huán)比增加2.9%。銷售集中在遠郊的項目,以聯(lián)排,獨棟別墅居多。
由于通脹因素導致市場處于加息通道,銀根收緊對房地產(chǎn)高端市場有一定影響,部分高端購房群體對資金的去向也會趨于謹慎,加之樓市調(diào)控力度并未放緩,銷售難度必將增大。本周供應量相比上周大幅上升,在銀行政策步步緊逼的大勢下,開發(fā)商們對市場的挑戰(zhàn)仍在進行。
別墅購買者一般具有多套住房,受到限購令的限制,失去購買資格。主城區(qū)別墅將面臨一定的銷售壓力。最近幾周遠郊別墅項目銷量均大于主城區(qū)。