隨著房產(chǎn)調(diào)控政策越來越深入，開發(fā)商的銷售壓力也越來越大，如何把市場中的目標客戶成功地吸引過來，是每個開發(fā)商都在絞盡腦汁做的事情。而受沖擊最小的高端產(chǎn)品別墅，也開始隨著市場的變化，細分客戶群，令產(chǎn)品更符合客戶的要求，在建筑設(shè)計和服務上都有大的改進。

現(xiàn)象1

建筑功能更高端

別墅真正的價值，第一體現(xiàn)在地段上，第二個就是別墅項目的自身環(huán)境打造以及別墅的原創(chuàng)設(shè)計。萬科五龍山的別墅項目體現(xiàn)了這兩點。首先，從春熙路開車到五龍山，居然在半個小時內(nèi)就能到達，交通順暢地令人喜悅，是很多人夢寐以求的“半小時生活圈”�，F(xiàn)在的成都，很多住在三環(huán)的市民要到市中心花費的時間都不止半個小時。

另外，萬科五龍山的別墅，一改成都別墅的傳統(tǒng)風格，向法式風格靠攏，特意創(chuàng)造一種與眾不同的別墅生活。

在居住方面，完全以業(yè)主的舒適為主，在其對外開放的1400m2的別墅樣板間，充分體現(xiàn)了這一點。別墅寬敞的車庫可以停3輛車，車庫外還有為客人預留的車位。

戶型設(shè)計方面，重視私密性和空間功能區(qū)分。高挑的門廳左右，有客人的休息室和接待室�？蛷d的功能分區(qū)充分顯示男主人女主人和兒童不同的需求，每個人都有自己的活動空間，互不干擾。而臥室，書房等空間則確保了私密性。別墅依山而建，沿樓梯來到一層，其主要為社交活動區(qū)域，包括餐廚房、酒窖和服務人員住宿區(qū)。別墅直對湖區(qū)風景，有戶外游泳池以及宴會活動區(qū)。一切都是為了舒適的別墅生活而建。

現(xiàn)象2

贈送面積更驚人

而雅居樂的御賓府則從產(chǎn)品形態(tài)上進行創(chuàng)新。像做獨棟一樣去做疊拼別墅，是御賓府的最鮮明特點。

御賓府的得房率可達到驚人的266%，在成都別墅市場上，無疑是絕無僅有的作品。最關(guān)鍵的是，它按照獨棟別墅的打造方式，集獨棟別墅的奢侈舒適和超高贈送空間于一體，也是成都樓市首創(chuàng)性的獨棟化疊拼別墅。在御賓府，所有的戶型都有令人瞠目的極限贈送空間，就是整層饋贈。在疊上組團“鑒月”，第三層全部贈送給業(yè)主，可使用面積達76平米，可以改造成多功能放映廳、瑜伽館、活動室等生活空間。疊下產(chǎn)品藏境的贈送空間則可建成地下私家會所。整個空間，采用雙層設(shè)計，總面積約264平米，全作為贈送空間贈予業(yè)主。目前，凡是參觀了樣板間的客戶都給了御賓府很好的評價，市場接受度較高。

現(xiàn)象3

中小別墅成主流

目前經(jīng)濟形勢不太好，再加上調(diào)控，別墅總面積太大，過高的總價會將部分購房者擋在門外。如果總價降下來，購房人相對容易接受。為了迎合市場需要，8月份，成都多個中小別墅項目將推出，面積多在200-400平方米之間。

位于牧馬山片區(qū)的置信·牧山麗景，在8月初推出的主力戶型區(qū)間在288——388平方米之間。新推出的產(chǎn)品雖然降低了總價，但是功能設(shè)計上更加人性化，更加注重私密性。同時保持了別墅的尊貴感和景觀性。

金科廊橋水鄉(xiāng)將要推出的疊拼產(chǎn)品面積在160——180平方米，聯(lián)排最小面積240平方米，獨棟別墅300多平方米。也主要是為了適應市場的變化，這種面積區(qū)間的別墅更好賣。

三盛·翡儷山將推出的二期房源云溪澗的最小面積260平方米。產(chǎn)品功能進行了優(yōu)化，更符合市場需求，受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，許多消費者購買別墅時，除了考慮單價外，也更多地考慮總價。在這樣的環(huán)境下，小別墅的吸引力顯然比大別墅更大一些，而據(jù)市場接受度來看，客戶最喜歡的也是200——400平方米之間的產(chǎn)品。

現(xiàn)象4

別墅高層在混搭

在某些別墅區(qū)，高層電梯項目悄然出現(xiàn)，別墅和高層，兩個產(chǎn)品線上的東西，一個主打高端，一個主打剛需，同時出現(xiàn)在別墅區(qū)，這是市場的必然還是巧合？

在某大開發(fā)商的別墅區(qū)內(nèi)，電梯高層開始修建。有業(yè)內(nèi)人士分析說這說明開發(fā)商改變了產(chǎn)品性質(zhì)，開始迎合市場上的剛需人群。

在溫江國色天鄉(xiāng)的某大型別墅樓盤，業(yè)態(tài)以別墅為主，從今年初也推出了單價在4000元/平方米的電梯高層，受到剛需人群的歡迎，銷售一度火暴。無獨有偶，金堂的某著名別墅樓盤也將在9月份推出性價比極高的高層電梯，主要針對人群也是剛需。連牧馬山附近的別墅區(qū)，也開始修電梯高層，目前開始銷售。充分說明高端市場悄悄的變化。而且這些高層項目都可以享受別墅的配套。說明開發(fā)商也認識到高端市場的風險，開始隨著市場的需求變化。

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市場交易狀況

根據(jù)嘉聯(lián)地產(chǎn)第32期別墅周報，在6月和7月，成都的別墅只有少量供應，8月的第一周，成都市別墅市場重新出現(xiàn)了新增4.96萬平方的大型供應量，為市場重新注入活力。8月1日至7日當周成都市共成交別墅23套。成交面積7192平米，相比上周有所上升。該周主城區(qū)別墅成交5套，近郊成交10套，遠郊成交8套。

成交量相比起上周有小幅上升，市場相對穩(wěn)定。各類型別墅成交中，聯(lián)排別墅最多，為15套(主城區(qū)5套、近郊7套、遠郊3套)、其次是獨棟6套 (遠郊與近郊各有3套)，雙拼別墅最低，僅2套 (遠郊2套)。

本周成都市本周新增4.96萬平米供應。共成交別墅23套，成交套數(shù)環(huán)比上升21%；成交面積7192平米，環(huán)比增加2.9%。銷售集中在遠郊的項目，以聯(lián)排，獨棟別墅居多。

由于通脹因素導致市場處于加息通道，銀根收緊對房地產(chǎn)高端市場有一定影響，部分高端購房群體對資金的去向也會趨于謹慎，加之樓市調(diào)控力度并未放緩，銷售難度必將增大。本周供應量相比上周大幅上升，在銀行政策步步緊逼的大勢下，開發(fā)商們對市場的挑戰(zhàn)仍在進行。

別墅購買者一般具有多套住房，受到限購令的限制，失去購買資格。主城區(qū)別墅將面臨一定的銷售壓力。最近幾周遠郊別墅項目銷量均大于主城區(qū)。