北京市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格區(qū)位調(diào)整系數(shù)表

人民網(wǎng)北京11月25日電 今日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》。要求自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8。

注：北部與南部六環(huán)內(nèi)分界線自西向東為：六環(huán)路（臥龍崗橋）—蓮石西路—五環(huán)路（衙門口橋）—蓮石東路—西四環(huán)中路（南沙窩橋）—蓮花池西路—蓮花池東路—（天寧寺橋）—廣安門北濱河路—（廣安門橋）—廣安門內(nèi)大街—騾馬市大街—珠市口西大街—珠市口東大街—廣渠門內(nèi)大街—廣渠門外大街—廣渠路—東四環(huán)中路（大郊亭橋）—東四環(huán)中路—東四環(huán)中路（四惠橋）—京通快速路—五環(huán)路（遠通橋）—京通快速路—（雙會橋）—雙橋東路—京哈高速公路—六環(huán)路（施園橋）。

對于普通住房標(biāo)準(zhǔn)界定，大部分業(yè)內(nèi)人士包括專家學(xué)者，大都贊同動態(tài)化管理模式，采用以實際購房時的交易價為基礎(chǔ)，每年調(diào)整一次。可是，調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)需要稅務(wù)、財政、物價、建設(shè)等多家部門綜合協(xié)調(diào)后，才可能出臺實施。這樣出臺方式雖然公平合理，但要履行各種程序，時間戰(zhàn)線過長，這勢必加大制度成本，影響執(zhí)行效率。

據(jù)悉，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這一事關(guān)民生的政策，今年以來已經(jīng)會同相關(guān)部門進行了大量的調(diào)研和多次論證。新方案充分考慮近年來北京城市發(fā)展和房價變化情況，標(biāo)準(zhǔn)更加合理，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的覆蓋面將有所提高，讓更多的購房家庭享受到稅收優(yōu)惠，以最大限度地支持普通居民家庭自住型購房需求。

目前北京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是2008年11月公布的，需同時滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。（1.2倍的具體執(zhí)行情況是：三環(huán)以內(nèi)總價高于258萬元/套，三環(huán)四環(huán)之間210萬元/套，四環(huán)五環(huán)之間198萬元/套，五環(huán)以外120萬元/套。）

回顧：“被豪宅”難享政策福利

按照財稅〔2010〕94號文件規(guī)定：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

根據(jù)市住建委2008年11月的相關(guān)規(guī)定，普通住宅需同時滿足3個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。對于第三條，“1.2倍”的具體執(zhí)行情況是：三環(huán)以內(nèi)總價高于258萬元/套，三環(huán)四環(huán)之間210萬元/套，四環(huán)五環(huán)之間198萬元/套，五環(huán)以外120萬元/套。

目前，五環(huán)外普通商品房均價大都在1.6萬到2萬元/平方米，很多購房人青睞中小戶型總價基本在120萬元以上，已屬于“豪宅”。一套總價130萬元的住房，1%是1.3萬元，3%為3.9萬元，相差2.6萬元。

加強存量房交易稅收征管和本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整工作相關(guān)問題的解答

（一）開展存量房評估工作的政策依據(jù)是什么？

存量房評估工作是“應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估”的簡稱。2011年初，國務(wù)院出臺了關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的“新國八條”，其中明確提出要“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞‘陰陽合同’產(chǎn)生的稅收漏洞”。市政府在“京十五條”貫徹落實意見中明確規(guī)定財政部門會同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門負責(zé)開展此項工作。財政部國家稅務(wù)總局《關(guān)于推進應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）和《關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2011〕61號）對此項工作進行了具體部署。為此，市財政局、市地稅局、市住建委聯(lián)合制發(fā)了《關(guān)于加強存量房交易稅收征管工作的通知》（京財稅〔2011〕418號），在全市范圍內(nèi)，實施運用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的措施。

（二）開展存量房評估工作的目的是什么？

存量房交易雙方作為納稅人應(yīng)當(dāng)如實申報成交價格，并按照國家稅法規(guī)定繳納相關(guān)稅費，對于存量房交易申報價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《征管法》的相關(guān)規(guī)定依法進行核定征收。

我市在2006年開始應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估。五年來，存量房交易量穩(wěn)步攀升。我市依靠存量房交易計稅價格體系，加強稅收征管工作，有效發(fā)揮了稅收職能作用，為維護房地產(chǎn)市場秩序發(fā)揮了重要作用。但同時，目前在存量房交易市場中存在“陰陽合同”的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生了稅收征管的漏洞。這種行為嚴重擾亂了正常的稅收秩序，破壞了依法、公平、公正的納稅環(huán)境，損害了廣大納稅人和國家的合法利益，也削弱了稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。

2011年，按照中央和北京市的工作要求，我市采集了最新的存量房交易數(shù)據(jù)作為測算依據(jù)，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進行評估，重新修訂了存量房交易計稅價格核定辦法。這將有利于維護房地產(chǎn)交易秩序，更好地實現(xiàn)稅負公平，營造依法納稅的良好環(huán)境。