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      央企退房進展緩慢:業(yè)內(nèi)稱不足50%(2)

      作者:高山 來源:中國新聞周刊 更新時間:2012年08月08日 【字體:

      國資委相關(guān)人士對《中國新聞周刊》表示,央企退出房地產(chǎn)政策很難實行“一刀切”,存在著很多實際待解決的問題,有的企業(yè)需要給職工提供福利房等,因此,央企為職工興建福利房,是否也需要退出房地產(chǎn)都很難說清楚。

      除了職工的福利房外,更值得關(guān)注的是,早些年,一些央企在部分城市的郊區(qū)建立自己的工廠,后來城鎮(zhèn)化速度加快,此前的郊區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)成為市中心,工廠需要搬遷,所在地塊已大幅升值。前述知情人士表示,在這種情況下,央企普遍不愿意白白將企業(yè)的利益拱手相讓,唯一折中的辦法就是委托中介機構(gòu)與政府談判,將土地溢價按比例給到央企。這個談判的操作也比較復(fù)雜。

      正是由于一系列的原因,使得央企在地方上拿地價格比較便宜,但是當(dāng)“地王”對于央企來說已是不太可能。最主要的原因是,資金上沒有辦法保障,國資委要求一些央企退出房地產(chǎn)政策的出臺,使得央企財務(wù)公司在資金管理上較為謹慎,對建立房地產(chǎn)項目所需資金不予支持,也很難貸到款。

      知情人士表示,多種原因使得央企在地方上拿地有著諸多的便利條件,未來隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快,房地產(chǎn)市場的剛性需求還是非常大,在這種情況下,央企可以通過到當(dāng)?shù)赝顿Y等便利條件,拿到很便宜或者白送的土地,再與地產(chǎn)公司合作或者直接賣掉都會有利益在其中,這就使得央企退出房地產(chǎn)的難度增加。

      退出時間長增加不確定因素

      部分央企退出房地產(chǎn)業(yè)還面臨著復(fù)雜的法律程序。

      北京匯通行投資顧問有限公司總經(jīng)理張躍進表示,由于央企退出房地產(chǎn)涉及到國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,從決策退出到真正實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓過程特別漫長,手續(xù)繁多,而整個過程在不斷發(fā)生變化,有些項目到最后只能是半途而廢。

      張躍進表示,央企退出房地產(chǎn)項目基本分三個階段,前期準(zhǔn)備階段,包括政策咨詢,委托中介機構(gòu),可行性研究和制訂轉(zhuǎn)讓方案,報請上級審批、進行清算核資、審計、評估等工作,制訂職工安置方案、資產(chǎn)處理方案,國有資產(chǎn)評估備案。第二個階段就是進場轉(zhuǎn)讓階段,這個過程包括掛牌轉(zhuǎn)讓,與受讓方簽合同、資金結(jié)算等。最后是后續(xù)工作階段,進行工商、國有產(chǎn)權(quán)證變更登記。

      而這三個階段中前期準(zhǔn)備階段的時間最長,涉及到審批,資產(chǎn)核算等,或許在等待審批的過程中,土地或房地產(chǎn)市場等又發(fā)生了變化。

      張躍進表示,珠海香洋實業(yè)有限公司從有意向轉(zhuǎn)讓到在北交所掛牌經(jīng)歷了很長時間。該項目最初是由中國機械工業(yè)集團廣州分公司參與實施,當(dāng)時該分公司想將別墅賣掉,價格也與買家已談好,因為土地上的成品可以不用進北交所交易,但后來中國機械工業(yè)集團成立專門處理房地產(chǎn)的小組來處理此事,考慮到整體轉(zhuǎn)讓才又將成品納入場內(nèi)交易,中間經(jīng)過了不少變動。

      不難看出的是,由于操作時間長、一些正進行中的項目一時還很難退出,這就使得非房地產(chǎn)主業(yè)央企整體退出房地產(chǎn)面臨著很多難題。對于如何破解這一難題,國資委也很難有一個明確的答復(fù),可以預(yù)見的是,央企退出房地產(chǎn)未來仍存在著很多變數(shù)。

      國資委相關(guān)人士也表示,目前非房地產(chǎn)主業(yè)央企所占全國房地產(chǎn)份額不足5%,經(jīng)過近兩年的退出應(yīng)該只占到3%,相對于全國的房地產(chǎn)市場而言微不足道。而且未來國資委在考核央企時可能不再全部以經(jīng)濟效益為考核指標(biāo),對于主業(yè)利潤會加分,而對于非主業(yè)的盈利在打分上會大打折扣,從這一點來引導(dǎo)央企退出房地產(chǎn)市場。

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