日前華貴路的西關老宅因內部維修而坍塌引起社會各界的關注

日前，華貴路的西關老宅因內部維修而坍塌，引起社會各界的關注。若從投資角度來看，這類西關老宅的升值潛力和投資價值又是如何？記者從業(yè)內人士口中得知，目前投資老城區(qū)獨棟老宅的買家可分為兩類，一類是看中獨棟老宅的臨街商鋪價值的投資客，另一類則是以博取日后拆遷賠償款的“投機客”。由于這些老舊住宅物業(yè)的租金水平較低，買家甚少將其租金回報率作為投資參考值。

“在老城區(qū)擁有一棟獨門獨院的老宅，聽起來挺霸氣，但實際情況卻不是大家想得那么簡單。”經(jīng)朋友介紹，記者認識了有著多年商鋪投資經(jīng)驗的陳先生，曾在長壽路購入兩棟私宅的他坦言，時下適合入手的老城區(qū)私宅越來越少，地段好的物業(yè)早幾年已被投資客“掃得七七八八了”。純住宅性質的私宅投資價值不高，而且有相當一部分的私宅物業(yè)年久失修，投資客買入還得再花一筆錢修葺，“麻煩事多多，倒不如直接買商鋪或寫字樓產(chǎn)品更省心。”

據(jù)了解，目前老城區(qū)一棟私宅的門檻價因地段不同而價差較大，帶有商鋪性質的一棟私宅往往動輒八百到一千萬元不等，而純住宅性質的物業(yè)則價格便宜，老城區(qū)300多平方米的獨棟老舊私宅，售價約200萬元出頭，折合單價在8000~9000元/m2之間。

樓齡老舊貸款不批

“不差錢”投資客借名置業(yè)

據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理張瑞斌介紹，目前廣州老城區(qū)擁有獨立產(chǎn)權、地段較好的西關老宅放盤較少，特別是帶有商鋪性質，“無論是永久商鋪還是臨商，愿意放售的業(yè)主并不多。”而這種獨立產(chǎn)權的私宅又可以被分為兩種，一種是未經(jīng)重建的磚木或磚混結構的房屋，樓齡最短也有20年，最長可追溯到上世紀五六十年代。另一種是經(jīng)過重建翻修后的框架結構或混合結構的次新房，樓齡普遍在20年以內。考慮到這部分物業(yè)樓齡老舊，銀行通常不會接受對這類物業(yè)的貸款申請，投資客若想購入這類老舊物業(yè)，手頭上必須有充裕的現(xiàn)金存款。

由于住宅限購政策尚未放松，受限購束縛的投資客對這類既有臨街商鋪功能又兼具住宅性質的獨棟私宅，可謂又愛又恨。張瑞斌告訴記者，現(xiàn)在愿意放盤的私宅業(yè)主都會整棟私宅同時出售，雖然其一樓臨街商鋪的投資價值不容小覷，而且從價格上來看，樓上住宅部分相當于“買豬肉送豬頭骨”，單價較低。但因為其住宅性質，這讓部分“不差錢”的投資客鋌而走險，借用親戚或朋友名義購入私宅。

投機客博拆遷“暴富”

資深投資者看重商鋪保值

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，現(xiàn)在市場上有不少投資老宅的客戶是奔著日后拆遷補償款而來的，“這種物業(yè)單純依靠買入再賣出是賺不到錢的，只能博拆遷款來撈一筆。”中原地產(chǎn)高級營業(yè)經(jīng)理張文僧告訴記者，早在恩寧路拆遷以前，該板塊的獨棟私宅成交量不錯，一樓有臨商性質的私宅，均價1.7萬元/m2。由于放售價格不算高，吸引了眾多期盼一夜暴富的“投機客”圍觀捧場。除了沖著拆遷補償而來的“投機客”，目前市場上還有堅持以投資商鋪保值的買家和少部分帶有念舊情節(jié)的“老廣”。前者大多是在商鋪投資市場摸爬滾打數(shù)十載的老行家，后者則是對老城區(qū)懷有濃烈歸屬感和傳承意識的年長買家，置業(yè)私宅多半用以自住，或以祖屋的形式傳給后人。

另外，在租賃方面，有街鋪坐鎮(zhèn)的私宅的租金回報率略高，以華林玉器街為例，街鋪月租500~550元/m2。但若是單看其住宅月租，離地鐵站約5分鐘的300平方米的獨棟私宅，每月租金不到3000元，遠低于周邊樓梯樓租金水平。周峰表示，樓宇素質與居住條件較差，令這部分老舊物業(yè)很難博得高租價，而且愿意租這類老房子的客戶也是鳳毛麟角，“租客少也是鬧市老宅租不起價的關鍵原因。”

風險提醒：

注意一本證多個名

談及這類老城區(qū)獨棟私宅投資風險時，多位受訪行家紛紛表示，產(chǎn)權問題是投資者首要關注的問題。據(jù)滿堂紅周峰介紹，由于這類老宅往往背負著一個家族幾代人的興衰歷史，其房產(chǎn)權屬也較普通商品房更復雜，“一本房產(chǎn)證上有八九個名字也很正常。”

因此，投資客在簽訂合約以前，必須先查清楚該套房屋的產(chǎn)權人是否均已同意交易，房產(chǎn)有無抵押。由于部分老宅有違建部分，投資客還需要確認業(yè)主所報出的面積是否與房產(chǎn)證上一致。此外，對于博取拆遷補償?shù)?ldquo;投機客”而言，還可以去規(guī)劃局查清楚具體明細，以防“竹籃打水一場空”。