開發(fā)商：最能抗壓“玩得起”

“前一天讓北京以高溢價(jià)拍出13塊地，后一天就出‘國(guó)五條’細(xì)則，說要收20%稅，這不是耍著開發(fā)商玩嗎？”一位開發(fā)商在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后說。不過，有觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大獲益者，是房地產(chǎn)調(diào)控中最抗壓的一方，最能“玩得起”。

數(shù)據(jù)顯示，自2003年到2012年十年間，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售規(guī)模額從7956億元擴(kuò)大至6 .4萬億元，累計(jì)增長(zhǎng)7.1倍。其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額均值由2003年的11 .3　億元增長(zhǎng)至2012年的近200億元，增長(zhǎng)了近16倍。

此前房企龍頭萬科公布2012年年度報(bào)告顯示，去年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1031 .2億元，同比增長(zhǎng)4 3 .7 %， 實(shí) 現(xiàn) 凈 利 潤(rùn)1 2 5 .5億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng)30.4%。而其它幾家大型房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)不俗。

業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商的底線就是資金鏈不能斷裂，之所以在調(diào)控中均能置身于外，一方面是因?yàn)閲?guó)家的“十年九調(diào)”使開發(fā)商對(duì)宏觀政策有一定的把握；另一方面，由于投資成本較低，在資金出現(xiàn)問題時(shí)，開發(fā)商大不了選擇放棄項(xiàng)目：“我不掙錢也還不了你的錢，大不了把我的土地收了”。

專家解析：倪鵬飛表示，由于房地產(chǎn)的高利潤(rùn)誘惑，造成了現(xiàn)在“全企業(yè)炒房”，這也就造成了地價(jià)越拍越高，開發(fā)商同時(shí)采取成本加價(jià)的方式獲利，而不斷增長(zhǎng)的購(gòu)房需求，使購(gòu)房者成了為所有成本買單的下家。

購(gòu)房者：弱勢(shì)群體“傷不起”

購(gòu)房者是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)節(jié)中最弱勢(shì)的一環(huán)。一方面，要解決自己的安身之處；另一方面，渴求能有更多的投資渠道使自己的收入增值。因?yàn)椋�在中�?guó)投資渠道缺少的背景下，房地產(chǎn)投資成為最合適的選擇。

有分析說，在國(guó)外，一方面是投資股市擁有較穩(wěn)定的收益，另一方面，他們即使投資房地產(chǎn)業(yè)，不像我們這樣直接擁有一套產(chǎn)權(quán)，而是直接以小額投資房地產(chǎn)基金，通過基金收益獲得回報(bào)。而我國(guó)由于股市收益波動(dòng)性較大，再加上基金、信托等新型投資渠道門檻較高，所以投資形式很有限。

專家解析：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心綜合研究處處長(zhǎng)趙路興指出，在城鎮(zhèn)化背景下，不斷增加的進(jìn)城人數(shù)再加上本城市的改善性需求，購(gòu)房需求不斷增長(zhǎng)。與此同時(shí)，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有門檻，因此在初次收入分配差距較大的背景下，住房?jī)r(jià)格被支付能力較高的人群決定，這就導(dǎo)致弱勢(shì)人群在購(gòu)房中的話語(yǔ)權(quán)更是少之又少。

“房?jī)r(jià)上漲的根本原因是制度失衡。”倪鵬飛在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，從中央考量來看，一方面要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，另一方面又必須考慮經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要底線。這就導(dǎo)致中央層面在調(diào)控措施方面不是很得力。

聶梅生也認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)調(diào)控政策左右為難的根本原因是中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍很脆弱，在外部經(jīng)濟(jì)較差的背景下，只能拉動(dòng)內(nèi)需。而房地產(chǎn)業(yè)的興衰又影響著鋼鐵、煤炭、水泥、建材等眾多上下游行業(yè)。“所以，中央必須權(quán)衡多方因素，把握局部與全局的關(guān)系。”

十年調(diào)控路：過于著重抑制需求

業(yè)界總結(jié)十年調(diào)控的一個(gè)共性是，調(diào)控過多在購(gòu)房者身上做文章，實(shí)際上是在抑制需求。

2003年開啟了十年樓市調(diào)控序幕。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，有利于擴(kuò)大內(nèi)需。”從促進(jìn)需求出發(fā)，明確房地產(chǎn)業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。

2005年，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)投資規(guī)模過大、商品房?jī)r(jià)格上漲過快、商品房結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序比較混亂等一些問題和苗頭。隨后，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次專題研究房地產(chǎn)調(diào)控，開始醞釀針對(duì)需求和價(jià)格等一系列限制性措施。

直到2008年，全球性的金融危機(jī)爆發(fā)，樓市成為支持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一劑強(qiáng)心針。當(dāng)年的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，“進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”

隨后出臺(tái)了降低首付款比例、貸款利率七折優(yōu)惠等一系樓市扶持性政策。接著，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，出現(xiàn)超預(yù)期的井噴式增長(zhǎng)。

2009年，樓市全面復(fù)蘇，成交價(jià)量陡升。“房?jī)r(jià)過高、上漲過快”一時(shí)成為社會(huì)關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。針對(duì)此情況，2009年底國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了遏制房?jī)r(jià)過快上漲，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房等政策。同時(shí)密集出臺(tái)信貸、稅收、土地等一系列宏觀調(diào)控政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，樓市調(diào)控政策的傾向也由支持轉(zhuǎn)為限制。

延續(xù)2009年底的調(diào)控傾向，2010年全面加碼的調(diào)控政策相繼出臺(tái)，提高首付門檻、“三套房停貸”、“限購(gòu)令”、“限外令”等調(diào)控措施如疾風(fēng)驟雨席卷中國(guó)樓市，當(dāng)年也被業(yè)內(nèi)視為“史上最嚴(yán)”之樓市調(diào)控年。全國(guó)36個(gè)城市在當(dāng)年率先納入限購(gòu)范圍。