2011年，國(guó)務(wù)院再次要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。上海、重慶成為首批試點(diǎn)開始對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。當(dāng)年樓市進(jìn)入深度調(diào)整，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)快速上漲得到了一定程度的遏制，部分城市還出現(xiàn)了小幅下跌。

一系列嚴(yán)厲的限制性政策一直延續(xù)到2012年上半年。2012年6月，在降息等因素影響下，樓市開始回暖，以北京為代表的一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)量齊漲的勢(shì)頭。雖然2012年并無重量級(jí)新政出臺(tái)，但中央各部門多次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持既有的包括限購(gòu)、差別化信貸等調(diào)控政策不放松。

政策疲倦加之城鎮(zhèn)化加速發(fā)展的客觀推動(dòng)，2013年春節(jié)前后，一線城市在內(nèi)的重點(diǎn)性城市再次感受到房?jī)r(jià)上漲的壓力。在此背景下，“國(guó)五條”應(yīng)運(yùn)而生。國(guó)五條新政涵蓋從限購(gòu)、房產(chǎn)稅、保障房到增加供給等多方面內(nèi)容，開始著眼于從供給和需求雙方面調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

“國(guó)五條”后的各方博弈

距最嚴(yán)樓市調(diào)控“限購(gòu)令”出臺(tái)已有2年時(shí)間，雖然此間樓市經(jīng)歷了下調(diào)、回暖，但近月來的飛漲又迫使“國(guó)五條”于近日出臺(tái)。

在國(guó)五條實(shí)施細(xì)則里，飽受爭(zhēng)議的是明確“二手房交易所得將計(jì)征20%個(gè)稅”的措施。而市場(chǎng)對(duì)其最直接的反應(yīng)就是北京、上海、廣州、南京、武漢等地陸續(xù)出現(xiàn)“突擊搶房”現(xiàn)象。受“搶搭政策末班車”效應(yīng)，二手房市場(chǎng)也迎來一個(gè)短暫的交易高峰。

二手房VS新房

在各地二手房簽約量暴增的同時(shí)，新房市場(chǎng)也創(chuàng)下高峰。在3月4日至3月10日一周內(nèi)，全國(guó)九成以上城市一手住宅市場(chǎng)月周均成交面積同比上漲。據(jù)上海市住房管理部門統(tǒng)計(jì)，上周上海市商品住宅成交面積為31.20萬平方米，環(huán)比此前一周上漲20.7%，上海市商品住宅成交面積突破30萬平方米大關(guān)，創(chuàng)造了最近36周的最高成交紀(jì)錄。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，新政的威懾作用已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，在新建住宅市場(chǎng)，全國(guó)未普遍出現(xiàn)二手房需求轉(zhuǎn)移到新建住宅市場(chǎng)的現(xiàn)象。

至于購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)從而引發(fā)新房上漲一說，偉業(yè)我愛我家胡景暉表示，新房項(xiàng)目大都位于遠(yuǎn)郊，在交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施方面，無法與城市中心區(qū)的二手房社區(qū)相比。因此，稅費(fèi)的增加未必能夠讓消費(fèi)者放棄城市中心區(qū)的成熟社區(qū)而轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)區(qū)郊縣。

此外，在政策調(diào)控下，未來新房市場(chǎng)的供應(yīng)量將大幅增加，消費(fèi)者選購(gòu)新房時(shí)將有更大的挑選空間，供需的平衡難以支撐新房?jī)r(jià)格的大幅上漲。

二手房買主VS二手房賣主

事實(shí)上，在“國(guó)五條”出臺(tái)之前，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了大量房東坐地起價(jià)和取消掛牌惜售的情況。1月中旬，記者在調(diào)查中了解到，房東惜售心態(tài)明顯，有的掛牌兩三天就取消售賣，有的直接加價(jià)5萬元至10萬元。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)苗圃路店的置業(yè)顧問告訴記者“像陸家嘴板塊最近撤牌惜售的房源占總掛牌房源數(shù)的比例在10%至15%，而漲價(jià)房源的漲幅在5%至10%。”

而在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后，二手市場(chǎng)又變得熱鬧起來。因怕新政實(shí)施要交20%個(gè)稅，搶先賣房過戶。二手房市場(chǎng)已經(jīng)簽訂合同或即將簽署合同的交易雙方期盼盡快網(wǎng)簽過戶，引發(fā)了近期網(wǎng)簽量的暴漲。

與此同時(shí)，“‘國(guó)五條’出來之前，有很多業(yè)主對(duì)于價(jià)格態(tài)度強(qiáng)硬，甚至看買方有意購(gòu)買便惜售加價(jià)。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)員對(duì)記者表示，現(xiàn)在業(yè)主態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，甚至心理價(jià)位也有所松動(dòng)。他表示，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶都希望盡快完成交易，尤其是有短期置業(yè)計(jì)劃的剛需客戶，以免夜長(zhǎng)夢(mèng)多。

房企VS房企

值得注意的是，除上述博弈之外，房企之間也有競(jìng)爭(zhēng)。

“這次調(diào)控有點(diǎn)突然。”一位房地產(chǎn)商告訴記者，在“國(guó)五條”出來時(shí)他認(rèn)為此次調(diào)控應(yīng)該是再次重申之前的調(diào)控措施，但沒想到的是在這么短的時(shí)間內(nèi)細(xì)則出臺(tái)，而且力度加大。

他表示，雖然這次調(diào)控的主要對(duì)象是二手房，但由于整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期受到影響，新建住房也不會(huì)避免。“估計(jì)房市將再次回到兩年前的狀態(tài)，在各地執(zhí)行細(xì)則下發(fā)之前突擊買房，之后需求遭受冷凍，市場(chǎng)逐漸走淡。”

“對(duì)于房企來說，又將是一年經(jīng)受考驗(yàn)的時(shí)期。”上述人士說。

業(yè)內(nèi)人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低谷間，房企又將進(jìn)行新一輪洗牌，房企集中度也將隨之提高。

隨著“國(guó)五條”出臺(tái)，“調(diào)控從嚴(yán)從緊”仍將是2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)貫徹的整體基調(diào)，各方之間的博弈也將繼續(xù)。中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“國(guó)五條”及后期地方上調(diào)控細(xì)則的陸續(xù)公布，此前“一路高漲”的房地產(chǎn)市場(chǎng)將有所降溫。