于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，今年“兩會(huì)”，還真的與前幾年有所不同。

“二手房轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格按所得的20%計(jì)征個(gè)稅”、“進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率”……“兩會(huì)”前夕，樓市再度遭遇“重磅炸彈”，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”再次被提及，地產(chǎn)股因此出現(xiàn)深度回調(diào)。

“兩會(huì)”之后，樓市何去何從成了人們最關(guān)心的問題。不知道“兩會(huì)”之后，任志強(qiáng)會(huì)否改變“3月份房價(jià)暴漲”的說法？不知道3月份之后，深圳英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)董事長郭建波會(huì)否到北京裸奔？

近幾年，1月份、2月份的樓市冷暖，不會(huì)影響接下來的市場(chǎng)走勢(shì)。真正讓市場(chǎng)勢(shì)頭延續(xù)或者轉(zhuǎn)向的，還在于調(diào)控政策出臺(tái)與否、調(diào)控政策嚴(yán)厲與否。今年，樓市調(diào)控已成定局，“二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個(gè)稅”有人認(rèn)為利好一手樓市，有人認(rèn)為利空一手樓市；但假如二套房貸真如此前傳言般“首付七成、利率1.3倍”，那將會(huì)對(duì)一手樓市造成重大影響。

全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥在“兩會(huì)”期間說，針對(duì)新的國務(wù)院調(diào)控文件，一個(gè)星期內(nèi)會(huì)有詳細(xì)的信息解讀，而各地方的調(diào)控目標(biāo)需要各地方政府制定并發(fā)布，預(yù)計(jì)3月底地方政府細(xì)則將會(huì)出臺(tái)。很快，一切就會(huì)水落石出。

在“石出”前的3月份，有開發(fā)商借“二套房貸首付可能提升”催促買家趕快出手，也許，就像2010年10月份那樣，買家為避開政策搶先出手，形成成交高峰。至少，二手市場(chǎng)搶過戶、避個(gè)稅的現(xiàn)象已經(jīng)在全國各地蔓延。“新國五條”細(xì)則發(fā)布后首個(gè)工作日，廣州市房地產(chǎn)交易登記中心二手房交易收件量是平日的3倍。北京房產(chǎn)大廳的過戶號(hào)炒到3000元一個(gè)，上海更是叫價(jià)5000元一個(gè)號(hào)。

至于3月份之后的樓市走勢(shì)，則由細(xì)則的嚴(yán)厲程度來決定。

A市場(chǎng)冷暖

總有不錯(cuò)的“開篇”

2013年1月份，廣州樓市延續(xù)了去年的勢(shì)頭，火爆異常，甚至有人將其和去年的“金九銀十”相比。

有火熱的開篇，未必還能火熱收尾。因?yàn)槊磕甑?月份，廣州樓市幾乎都有不錯(cuò)的收成。2010年如是，2011年也如是，2011年1月份，73.25萬平方米的成交更是全年最高。2010年第四季度開始限購，2011年1月份“新國八條”出臺(tái)，二套房貸首付六成，調(diào)控政策不可謂不嚴(yán)，1月份還能創(chuàng)下全年最高，只是樓市的“回光返照”。

因此，對(duì)于2013年的美好開篇，商家無所謂過度歡喜，買家也無所謂過度擔(dān)憂，此后市場(chǎng)冷暖的變化，還得由調(diào)控政策的松緊程度來決定。

●2010年成交慘淡的上半年

2009年，中國樓市實(shí)現(xiàn)了“驚天大逆轉(zhuǎn)”，前兩個(gè)月的成交還深陷泥潭，此后就一路歌舞升平。樓市逆轉(zhuǎn)，帶來的就是調(diào)控的如期而至，2009年年底，政策從“救市”轉(zhuǎn)向調(diào)控，2010年第一、第二季度，調(diào)控政策接連不斷。

或許是密集的調(diào)控改變了市場(chǎng)的預(yù)期，又或許是2009年的過熱透支了需求，總之，2010年上半年，樓市成交非常慘淡。一季度，樓市呈“跳水”狀態(tài)，1月份還有60多萬平方米的成交量，2月份不足30萬平方米，此后的4個(gè)月，成交量都在三四十平方米之間徘徊。

直到9月、10月，在調(diào)控政策再度加碼的壓力下，市場(chǎng)提前爆發(fā)，兩個(gè)月共賣出了200多萬平方米的房子，開發(fā)商全年的日子才沒有那么難過。

●2011年商家勒緊褲帶過日子

2010年年底，限購開始，2011年年初，二套房貸首付提高至六成，這被稱為“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”。

也許是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控已慢慢適應(yīng)，也許是人們對(duì)調(diào)控的殺傷力認(rèn)識(shí)不足，“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”下，市場(chǎng)觀望氛圍并沒有預(yù)期般嚴(yán)重。2011年上半年，廣州樓市成交量同比2010年要好，無論是第一季度還是第二季度，2011年的成交量都要高于2010年。

不過，這種“好”只是相對(duì)而言，在2011年，開發(fā)商還是減少拿地，放慢開工，加大優(yōu)惠力度，勒緊褲帶過日子。