房企在華東土地市場(chǎng)再度高調(diào)。

截至4月底，上海土地交易市場(chǎng)將連續(xù)兩個(gè)月保持百億以上的成交記錄，4月上海共成交10幅經(jīng)營(yíng)性用地地塊，出讓總金額為119.71億元；5月，上海預(yù)計(jì)出讓的21宗地塊起始總價(jià)也已超過117億元。

據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計(jì)，1-4月，十大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額近600億元，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)4家房企的拿地支出均已超過百億元。其中4月份，拿地金額最多的是龍湖地產(chǎn)，為44.52億元，其次為恒大地產(chǎn)的20.67億元，兩者合計(jì)超過當(dāng)月十大標(biāo)桿房企拿地總支出的六成。

業(yè)內(nèi)人士指出，房企放開拿地步伐是基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流。例如陽(yáng)光城集團(tuán)，“我們有嚴(yán)格的土地獲取標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)資金流不造成太大的壓力，土地項(xiàng)目開發(fā)符合企業(yè)整體高周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)節(jié)奏。”陽(yáng)光城總裁陳凱分析，上海2000億的市場(chǎng)份額，行業(yè)前十名集中度在20%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣州、深圳。“上海雖然地價(jià)很貴、競(jìng)爭(zhēng)很大，但市場(chǎng)容量在。相反，我不是很看好一些三四線城市。還是要看這個(gè)城市是不是人口導(dǎo)入城市，只要人口導(dǎo)入的城市，問題就不會(huì)太大，畢竟它有需求。雖然之前有很多人說要逃離京滬穗，但最后還是選擇了回去。”

華東地區(qū)的土地市場(chǎng)熱，從上海蔓延至周邊城市，以杭州首當(dāng)其沖。4月25日，杭州主城區(qū)所推的7宗共388.4畝土地全部成交，總土地出讓金達(dá)45.5億元。眾多外地、本土開發(fā)商云集。

2011年曾有杭州開發(fā)商透露，杭州的新盤利潤(rùn)水平，上市公司普遍利潤(rùn)在20%左右，非上市公司約為25%。杭州是華東地區(qū)除上海以外最多大型房企云集、地王也是最多的市場(chǎng)，也從側(cè)面證實(shí)其利潤(rùn)優(yōu)勢(shì)。

克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)之所以產(chǎn)生“愈調(diào)愈熱”的情況，一方面，受益于2012年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的回暖，相當(dāng)一部分企業(yè)借此回籠了大量的資金，同時(shí)負(fù)債率也較2011年大為改觀，客觀上具備了拿地的資金條件;另一方面，2011年至2012年上半年，很大一部分企業(yè)采取了“賣房不買地”的戰(zhàn)略，現(xiàn)在確有補(bǔ)倉(cāng)的需要。

從房企近期拿地策略不難看出，商業(yè)地塊的比重正在加大，而其背后恰恰是住宅市場(chǎng)利潤(rùn)下滑導(dǎo)致的策略微調(diào)。

4月22日，雅居樂以10.04億(約12.43億港元)競(jìng)得江蘇省揚(yáng)州市一幅面積11.06萬(wàn)平方米的商業(yè)地塊。雅居樂2007年在上海以17.53億元收購(gòu)的物業(yè)，現(xiàn)已建為上海雅居樂國(guó)際廣場(chǎng)，總建筑面積為114358平方米。

同一天，龍湖地產(chǎn)以25億投得蘇州高新區(qū)商住用地，總建筑面積53.67萬(wàn)平方米，折合樓面價(jià)4658元/平方米。據(jù)龍湖方面透露，地塊規(guī)劃產(chǎn)品包含銷售型商業(yè)、高層住宅以及持有型商業(yè)，將打造成為蘇州新區(qū)高端商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

“調(diào)控將令一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤(rùn)空間收窄，這導(dǎo)致房企傾向于轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”一位上市公司專業(yè)財(cái)務(wù)官對(duì)本報(bào)記者說，華東商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)潛力很大，這是房企敢于進(jìn)入華東區(qū)域拿商業(yè)地的主要原因。

值得關(guān)注的是，2009年房企也經(jīng)歷過一波商業(yè)地拿地潮，綠地、旭輝和保利等知名房企加速爭(zhēng)購(gòu)上海商辦土地。不過由于拿地成本較高及商業(yè)地產(chǎn)換手周期較長(zhǎng)，使得原本以住宅開發(fā)為主的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)難度加大。

大型房企早已布局華東商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。萬(wàn)科將于5月份推出其在上海第一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，對(duì)于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，決策者要充分考慮公司如何使住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)，尤其是未來政策調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)地產(chǎn)投資者來說，能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)住宅資金與商業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

不過，這兩年商業(yè)地產(chǎn)投資額和項(xiàng)目數(shù)量雖在快速增長(zhǎng)，但與商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理卻很難在短時(shí)期內(nèi)突飛猛進(jìn)，這引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)。2012年，陽(yáng)光新業(yè)共獲取7個(gè)新項(xiàng)目，其中5個(gè)是輕資產(chǎn)項(xiàng)目。這5個(gè)項(xiàng)目全部位于長(zhǎng)三角區(qū)域。“連我們自己都沒有想到，在長(zhǎng)三角輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展會(huì)如此迅速。”陽(yáng)光新業(yè)副總裁沈葵說，隨著長(zhǎng)三角商業(yè)地產(chǎn)投資的激增，擁有成熟運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和人才儲(chǔ)備的商業(yè)地產(chǎn)公司，輕資產(chǎn)管理輸出將會(huì)有較大的增長(zhǎng)空間。