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      上海地市漸熱 房企回流一線城市

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道 更新時間:2013年05月04日 【字體:

      房企在華東土地市場再度高調(diào)。

      截至4月底,上海土地交易市場將連續(xù)兩個月保持百億以上的成交記錄,4月上海共成交10幅經(jīng)營性用地地塊,出讓總金額為119.71億元;5月,上海預(yù)計出讓的21宗地塊起始總價也已超過117億元。

      據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計,1-4月,十大標(biāo)桿房企合計拿地金額近600億元,萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)4家房企的拿地支出均已超過百億元。其中4月份,拿地金額最多的是龍湖地產(chǎn),為44.52億元,其次為恒大地產(chǎn)的20.67億元,兩者合計超過當(dāng)月十大標(biāo)桿房企拿地總支出的六成。

      業(yè)內(nèi)人士指出,房企放開拿地步伐是基于穩(wěn)定的現(xiàn)金流。例如陽光城集團(tuán),“我們有嚴(yán)格的土地獲取標(biāo)準(zhǔn),對資金流不造成太大的壓力,土地項目開發(fā)符合企業(yè)整體高周轉(zhuǎn)的運營節(jié)奏。”陽光城總裁陳凱分析,上海2000億的市場份額,行業(yè)前十名集中度在20%左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于廣州、深圳。“上海雖然地價很貴、競爭很大,但市場容量在。相反,我不是很看好一些三四線城市。還是要看這個城市是不是人口導(dǎo)入城市,只要人口導(dǎo)入的城市,問題就不會太大,畢竟它有需求。雖然之前有很多人說要逃離京滬穗,但最后還是選擇了回去。”

      華東地區(qū)的土地市場熱,從上海蔓延至周邊城市,以杭州首當(dāng)其沖。4月25日,杭州主城區(qū)所推的7宗共388.4畝土地全部成交,總土地出讓金達(dá)45.5億元。眾多外地、本土開發(fā)商云集。

      2011年曾有杭州開發(fā)商透露,杭州的新盤利潤水平,上市公司普遍利潤在20%左右,非上市公司約為25%。杭州是華東地區(qū)除上海以外最多大型房企云集、地王也是最多的市場,也從側(cè)面證實其利潤優(yōu)勢。

      克爾瑞研究中心分析師楊晨青認(rèn)為,當(dāng)前土地市場之所以產(chǎn)生“愈調(diào)愈熱”的情況,一方面,受益于2012年全國房地產(chǎn)市場交易量的回暖,相當(dāng)一部分企業(yè)借此回籠了大量的資金,同時負(fù)債率也較2011年大為改觀,客觀上具備了拿地的資金條件;另一方面,2011年至2012年上半年,很大一部分企業(yè)采取了“賣房不買地”的戰(zhàn)略,現(xiàn)在確有補倉的需要。

      從房企近期拿地策略不難看出,商業(yè)地塊的比重正在加大,而其背后恰恰是住宅市場利潤下滑導(dǎo)致的策略微調(diào)。

      4月22日,雅居樂以10.04億(約12.43億港元)競得江蘇省揚州市一幅面積11.06萬平方米的商業(yè)地塊。雅居樂2007年在上海以17.53億元收購的物業(yè),現(xiàn)已建為上海雅居樂國際廣場,總建筑面積為114358平方米。

      同一天,龍湖地產(chǎn)以25億投得蘇州高新區(qū)商住用地,總建筑面積53.67萬平方米,折合樓面價4658元/平方米。據(jù)龍湖方面透露,地塊規(guī)劃產(chǎn)品包含銷售型商業(yè)、高層住宅以及持有型商業(yè),將打造成為蘇州新區(qū)高端商業(yè)綜合體項目。

      “調(diào)控將令一線城市房地產(chǎn)市場利潤空間收窄,這導(dǎo)致房企傾向于轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。”一位上市公司專業(yè)財務(wù)官對本報記者說,華東商業(yè)地產(chǎn)消費潛力很大,這是房企敢于進(jìn)入華東區(qū)域拿商業(yè)地的主要原因。

      值得關(guān)注的是,2009年房企也經(jīng)歷過一波商業(yè)地拿地潮,綠地、旭輝和保利等知名房企加速爭購上海商辦土地。不過由于拿地成本較高及商業(yè)地產(chǎn)換手周期較長,使得原本以住宅開發(fā)為主的房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)難度加大。

      大型房企早已布局華東商業(yè)地產(chǎn)市場。萬科將于5月份推出其在上海第一個商業(yè)項目。

      同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出,對于轉(zhuǎn)型過程中的房企來說,比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),決策者要充分考慮公司如何使住宅業(yè)務(wù)板塊與商業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū),“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險,尤其是未來政策調(diào)控的風(fēng)險。對于一個地產(chǎn)投資者來說,能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實現(xiàn)住宅資金與商業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動,將成為投資者降低市場風(fēng)險和實現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

      不過,這兩年商業(yè)地產(chǎn)投資額和項目數(shù)量雖在快速增長,但與商業(yè)地產(chǎn)運營管理卻很難在短時期內(nèi)突飛猛進(jìn),這引發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理輸出業(yè)務(wù)的增長。2012年,陽光新業(yè)共獲取7個新項目,其中5個是輕資產(chǎn)項目。這5個項目全部位于長三角區(qū)域。“連我們自己都沒有想到,在長三角輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的拓展會如此迅速。”陽光新業(yè)副總裁沈葵說,隨著長三角商業(yè)地產(chǎn)投資的激增,擁有成熟運營經(jīng)驗和人才儲備的商業(yè)地產(chǎn)公司,輕資產(chǎn)管理輸出將會有較大的增長空間。

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