萬方地產(chǎn)日前宣布更改所屬行業(yè)，公司正式轉(zhuǎn)型批發(fā)業(yè)并更名萬方發(fā)展，為進一步重組鋪平道路。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的慘淡經(jīng)營，無疑是促成轉(zhuǎn)行的因素之一。在持續(xù)多年的地產(chǎn)調(diào)控施壓下，一批中小房企面臨著和萬方地產(chǎn)一樣的困境，商品房開發(fā)項目儲備少、資金周轉(zhuǎn)壓力大，這都考驗著房企的持續(xù)經(jīng)營能力。正是如此，一批中小房企被迫開始轉(zhuǎn)型。

逐步淡出商品房開發(fā)

從萬方地產(chǎn)年報來看，公司2012年經(jīng)營表現(xiàn)慘淡。公司全年僅實現(xiàn)營業(yè)收入4855.66萬元，同比下降87.69%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為500.19萬元，同比增長5.97%。在扣除非經(jīng)常性損益后，公司共虧損1009.88萬元，業(yè)績同比下降315.47%。

2012年萬方地產(chǎn)處置了下屬子公司北京華松70%股權(quán)，獲得投資收益，公司實現(xiàn)凈利潤的勉強增長。按照公司的說法，2012年業(yè)務(wù)種類由原來的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售等逐步向多元化發(fā)展，已經(jīng)涉足的行業(yè)包括木材銷售和醫(yī)療器械銷售。盡管如此，公司的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售、土地一級整理均未實現(xiàn)收入，僅貿(mào)易實現(xiàn)收入。

如果梳理萬方地產(chǎn)近幾年的發(fā)展歷程，可以明顯看到，由于儲備項目嚴重不足，公司被一步步擠出商品房開發(fā)市場。2009年，*ST中遼通過資產(chǎn)重組變身萬方地產(chǎn)。公司當年實現(xiàn)凈利潤3781.59萬元，同比下降47.66%。從利潤來源看，公司主要業(yè)務(wù)來自子公司北京華松房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，該公司當年共實現(xiàn)3億元的商品房銷售收入，帶給上市公司凈利潤3878.38萬元。

此后，北京華松支撐起了萬方地產(chǎn)的大部分業(yè)績。隨著項目開發(fā)進入尾聲，公司經(jīng)營開始明顯下滑。到2010年年報時，公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入1.93億元，同比減少36.71%，主要是北京華松在望京地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項目結(jié)算接近尾聲，收入減少。2011年公司的土地一級開發(fā)收入已經(jīng)超過商品房銷售收入，公司自此開始計劃淡出商品房開發(fā)，轉(zhuǎn)型土地一級開發(fā)、安置房拆遷和保障房建設(shè)。而從最新公告來看，公司主業(yè)已經(jīng)正式變更為城市道路以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及投資等業(yè)務(wù)。

“涉礦”成轉(zhuǎn)型選擇

萬方地產(chǎn)抽身商品房開發(fā)，一定程度上折射出中小房企的生存現(xiàn)狀。在持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控影響下，項目儲備不足、資金壓力加大，使不少中小房企經(jīng)營面臨種種困難，并不得不開始向多元化方向發(fā)展。

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)披露2012年年報的83家房企中，有10家房企年營收不足1億元，這其中有7家房企去年業(yè)績出現(xiàn)明顯下降，不少房企的業(yè)績更是在調(diào)控后節(jié)節(jié)下滑。亞太實業(yè)、萬好萬家等公司近幾年業(yè)績均出現(xiàn)大幅波動，究其原因，單一的開發(fā)模式和無法滾動的項目開發(fā)，使這些公司更易受到市場和政策的影響。

以萬好萬家為例，公司目前擁有兩個在建項目——現(xiàn)代景苑和馬嶼大廈。其中現(xiàn)代景苑項目主體工程已完工，已進入附屬工程施工階段，該樓盤將于2013年12月份交付。不過，該公司2012年銷售收入同比減少91.53%，主要是因為去年無房地產(chǎn)銷售收入。

業(yè)內(nèi)人士表示，由于項目儲備不足、開發(fā)缺乏連續(xù)性，中小房企更容易受項目建設(shè)和市場變化的影響，業(yè)績的波動性也更大。由于項目主要集中在三四線城市，中小房企的經(jīng)營風險和壓力更為顯著。

事實上，無論從績效考核還是市值管理的角度看，擁有穩(wěn)定的營業(yè)收入和凈利潤對于一家上市公司而言都格外重要。為減少政策和市場對于公司業(yè)績的影響，不少中小房企已經(jīng)開始減少對單一房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴，并轉(zhuǎn)型多元化經(jīng)營。

“涉礦”是不少房企謀求轉(zhuǎn)型的一大選擇。根據(jù)中國證券報記者的不完全統(tǒng)計，目前兩市至少有14家上市房企的主營業(yè)務(wù)中明確包含礦業(yè)投資。還有一些房企盡管沒有將礦業(yè)投資納入主業(yè)范圍，但也在積極擴大礦業(yè)的投資規(guī)模。以天倫置業(yè)為例，公司2012年收購了吉源煤業(yè)剩余全部股權(quán)，又斥資收購小凹子煤礦80%資產(chǎn)，加大在煤炭領(lǐng)域的投資力度。

業(yè)內(nèi)人士認為，持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控加大樓市的不確定性，也影響開發(fā)商和購房者的預期。與大型房企相比，中小房企對市場波動更為敏感。未來中小房企減少對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的依賴將成為趨勢，謀求其他業(yè)務(wù)發(fā)展也能在一定程度上緩解調(diào)控對業(yè)績的影響。