【熱點板塊】

四大板塊撐起主城區(qū)土地市場

2013年上半年，成都主城區(qū)土地出讓市場中，城西供需量最大，成交國有建設(shè)用地13宗，約553.45畝，主要來自于雙楠-外雙楠板塊；其次為城北，成交3宗約403.22畝，成交體量占總成交量的29.4%。城中目前土地資源日漸稀缺，因此后期供地量仍會繼續(xù)減少。根據(jù)今年主城區(qū)供地計劃來看，主要以城西、城北和城東為主，而往年作為主城區(qū)供地“大戶”的城南，今年卻顯得落寞，上半年城南供地量相對較少。

從板塊來看，2013年上半年，城北方位的鳳凰山板塊供應(yīng)量最大，而鳳凰山其中一宗地塊面積達(dá)287.44畝，該地塊位于鳳凰大道以北、東風(fēng)渠以南，綜合容積率3.82，總建筑面積超過73萬平方米。最終被臺灣鄉(xiāng)林集團(tuán)以底價387萬/畝拿得，折合樓面地價約1500元/平方米左右。

據(jù)了解，該地塊在入市前就備受業(yè)界關(guān)注，它不僅是主城區(qū)少有的蛋糕，更在成都“北改”區(qū)域，鳳凰山公園旁。從該地塊總價值超過11億元來看，該地塊的東家實力不可小覷。

其次是城西區(qū)域的雙楠-外雙楠板塊、金沙-外金沙板塊，城東的保和-萬年場板塊，和城北昭覺寺駟馬橋板塊。整體來看，上半年商品房市場較為熱點的板塊土地供需量相對較大。

【郊區(qū)熱度】上半年 成都郊區(qū)供地6638.26畝

2013年上半年，城區(qū)郊區(qū)、市縣總共供應(yīng)國有建設(shè)用地110宗，共計6638.26畝，供應(yīng)量同比下降10.6%。成交98宗共計5800.1畝，成交量同比上漲1.1%。流拍（或掛牌終止）12宗，上半年整體成交率為89%。其中住宅及商業(yè)用地分別成交3428.19畝和2371.91畝，同比分別上漲16.23%和下降18.84%。上半年郊區(qū)土地供應(yīng)主要集中在5月。

在溫江、郫縣、龍泉、新都、雙流等近郊縣區(qū)中，雙流土地供需量最大。而在雙流的供地“大戶”中，主要位于雙流東升板塊、華陽板塊及西航港板塊。其次為新都區(qū)域，供地主要位于新都斑竹園鎮(zhèn)，供地性質(zhì)商業(yè)類用地與住宅類用地比例相當(dāng)。而溫江區(qū)域供應(yīng)地塊位置較為分散，以住宅類用地為主。

5月9日，成都國土資源局拍賣雙流東升鎮(zhèn)等三宗地塊時，東升鎮(zhèn)地塊出現(xiàn)了雙流土地拍賣中近年難得一見的激情：經(jīng)過多家開發(fā)商激烈角逐后，最終，合能地產(chǎn)以溢價率達(dá)74%，樓面地價創(chuàng)下該區(qū)域大部分在售項目樓面地價2-3倍的紀(jì)錄，成功斬獲該宗地塊。因為在短短一月后，雙流的“地王”價被再次改寫：6月14日，成都國土局在拍賣包括雙流東升鎮(zhèn)等7宗土地時，就在位于雙流東升鎮(zhèn)上一“地王”附近的兩宗地塊，在被10多家品牌開發(fā)商追逐中，北大資源集團(tuán)以4000元/平方米的樓面地價“殺”出重圍。

今年上半年遠(yuǎn)郊土地供需量最大的為新津，供應(yīng)面積675.9畝，成交面積616.75畝，供地性質(zhì)住宅類和商業(yè)類基本持平，整體樓面價格為536元/㎡。大邑縣今年上半年供地量最少，僅7.71畝，成交樓面價為郊縣中最高，達(dá)3480元/㎡。

【龍頭房企】保利、萬科、藍(lán)光三巨頭拿地最多

據(jù)四川中原介紹，上半年，在八大品牌房企中，保利、萬科、藍(lán)光“三巨頭”均有拿地，其開發(fā)商則未出手。分析各大房企目前成都土地儲備量可以發(fā)現(xiàn)，九龍倉、華潤、中海、綠地和招商地產(chǎn)土地較少，尤其是以招商地產(chǎn)最為緊張。

根據(jù)眾房企目前運營項目可以發(fā)現(xiàn),除華潤旗下幸福里屬新項目以外，其他房企在售項目多以進(jìn)入“持銷期”甚至接近尾聲。因此預(yù)估下半年，出手拿地的品牌房企將會增多。

上半年，大開發(fā)拿地量少，再加之上半年銷售市場火爆，開發(fā)商存量大幅縮減，下半年或大幅搶地。上半年土地成交率達(dá)91.4%，而去年同期土地成交率僅為82.6%，個別優(yōu)質(zhì)地塊均大幅溢價成交。

綠地西南事業(yè)部今年拿地意愿就表現(xiàn)強烈。為此，3月27日，綠地總裁張玉良一行親自趕赴考察，并直奔土地市場，并宣布將加大對成都房地產(chǎn)市場的投資力度。而據(jù)知情人透露，綠地西南事業(yè)部已在成都敲定了多宗土地意向購買協(xié)議。

從土地開發(fā)周期來看，雖近期經(jīng)濟(jì)不景氣，資金周轉(zhuǎn)困難，但“錢荒”的持續(xù)性較短，且暫未對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生較大沖擊，隨著銀行調(diào)整資金管理，盤活存量資金，流通性將得到緩解，開發(fā)商或利用土地開發(fā)的固有時間差，賭未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。從土地供量來看，上半年供應(yīng)相對較少，下半年將迎來供地高峰，在大多數(shù)開發(fā)商存底不足的情況下，下半年土地成交量依然可觀。四川中原預(yù)測，下半年，成都土地市場雖存在不確定性，但形勢依然較好。