“前天有中介打電話問(wèn)我，有人愿意在現(xiàn)有報(bào)價(jià)的基礎(chǔ)上加價(jià)20萬(wàn)買(mǎi)房，而且是全款支付。”從今年5月底開(kāi)始，王先生就將自己在北京西南三環(huán)“優(yōu)筑”小區(qū)的一套房子掛牌賣(mài)出，但掛了一個(gè)多月仍沒(méi)有收到合適的報(bào)價(jià)——直到夏家胡同“地王”的誕生。

“優(yōu)筑”小區(qū)與夏家胡同地塊僅咫尺之遙，但“地王”效應(yīng)的輻射范圍實(shí)際上已涵蓋了北京南城，乃至整個(gè)北京市場(chǎng)。分析人士認(rèn)為，土地成本抬升是未來(lái)的大趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期也隨之產(chǎn)生。值得注意的是，隨著優(yōu)質(zhì)地塊的稀缺，市區(qū)豪宅項(xiàng)目的增值功能將愈加凸顯。

“地王”傳遞漲價(jià)信號(hào)

面對(duì)“憑空加價(jià)20萬(wàn)”的誘惑，王先生有些動(dòng)心，但朋友告訴他，如果不著急用錢(qián)的話，可以再等等。朋友的意思是，隨著“地王”效應(yīng)的發(fā)酵，這個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)還有上漲的空間。

王先生怎么也想不到，一塊高價(jià)地就能給周?chē)�的�?xiàng)目帶來(lái)那么大的升值空間，直到他請(qǐng)教了附近的房產(chǎn)中介人員，才知道此言非虛。中介人員告訴他，在夏家胡同地塊開(kāi)拍之前，與之毗鄰的“萬(wàn)年花城”項(xiàng)目就開(kāi)始提價(jià)，價(jià)格漲幅多在1000元/平方米至2000元/平方米之間。“地王”誕生后，這個(gè)項(xiàng)目又掀起新一輪的漲價(jià)。

此外，即便在距離夏家胡同地塊稍遠(yuǎn)的“萬(wàn)芳園”和“育芳園”項(xiàng)目，報(bào)價(jià)也有一定程度的提升。在首經(jīng)貿(mào)大學(xué)這邊被認(rèn)為是一片相對(duì)“混亂”的區(qū)域，中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)開(kāi)始忙碌起來(lái)。

“地王”效應(yīng)是如何傳導(dǎo)的？北京某知名房產(chǎn)中介高層向中國(guó)證券報(bào)記者表示，高價(jià)地的誕生凸顯了區(qū)域的價(jià)值，區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)抬升就成為順理成章的事。作為比照，周邊項(xiàng)目的價(jià)格往往向該區(qū)域的項(xiàng)目看齊，為彌補(bǔ)差額，同樣也會(huì)選擇提價(jià)。在這樣一層層的傳導(dǎo)中，“地王”最終抬升了整個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。

在北京土地交易史上，“地王”拉升區(qū)域房?jī)r(jià)的案例屢見(jiàn)不鮮，無(wú)論是2010年的廣渠路“地王”，還是去年的萬(wàn)柳“地王”，都給周邊的二手房業(yè)主帶來(lái)了不小的利益。

事實(shí)上，在作為“價(jià)值洼地”的北京南城，夏家胡同“地王”的誕生，還將拉升豐臺(tái)、大興等區(qū)域的價(jià)值。“兩條地鐵線已經(jīng)使大興房?jī)r(jià)提升了不少，未來(lái)這片區(qū)域還將受益于高價(jià)地的影響。”上述中介機(jī)構(gòu)高層表示，同樣在五環(huán)線上，北五環(huán)房?jī)r(jià)要比南五環(huán)高出近1萬(wàn)元/平方米，南城價(jià)值的潛力可見(jiàn)一斑。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，夏家胡同“地王”的誕生雖是受益于其獨(dú)特的區(qū)位，但在叫停風(fēng)波前后反映出的土地成本提升，同樣給市場(chǎng)帶來(lái)了“漲價(jià)”的信號(hào)。

按照17.7億元的交易價(jià)格計(jì)算，夏家胡同地塊的樓面單價(jià)為23098元/平方米。但由于該地塊配建了半數(shù)的保障房，剔除這一部分，商品房地塊的樓面價(jià)超過(guò)4.1萬(wàn)元/平方米。因此，雖然北京對(duì)多數(shù)熱門(mén)地塊實(shí)施了最高限價(jià)，但配建制度的存在，正在使商品房地塊承受更高的成本，并進(jìn)一步推高商品房?jī)r(jià)格。一些專(zhuān)家將此形容為“鋼地板”的抬升，為保證項(xiàng)目利潤(rùn)率，房?jī)r(jià)必須維持漲勢(shì)。

高端項(xiàng)目?jī)r(jià)值凸顯

針對(duì)夏家胡同項(xiàng)目的入市前景，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，按照4.1萬(wàn)元/平方米的成本，如果資金成本高的話，項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售成本可能在6萬(wàn)左右。疊加現(xiàn)在市場(chǎng)高端物業(yè)的平均利潤(rùn)，預(yù)計(jì)本案最終預(yù)期銷(xiāo)售均價(jià)可能達(dá)到8萬(wàn)以上。

盡管8萬(wàn)的價(jià)格看似偏高，但不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，在4環(huán)的區(qū)位上，完全不用擔(dān)心市區(qū)豪宅的銷(xiāo)售問(wèn)題，且2-3年后，北京的房?jī)r(jià)可能位于另一個(gè)水平線上。

值得注意的是，獲得夏家胡同“地王”的懋源地產(chǎn)，目前在北京即以豪宅運(yùn)作而著稱(chēng)。其位于北三環(huán)的“紅璽臺(tái)”項(xiàng)目，今年的簽約規(guī)模已接近4億元。其中，6月開(kāi)盤(pán)的“樓王”項(xiàng)目，均價(jià)恰好在8萬(wàn)元/平方米。

隨著國(guó)家對(duì)別墅用地的嚴(yán)控，高端住宅項(xiàng)目供應(yīng)量減少，其稀缺性反而凸顯。亞豪機(jī)構(gòu)的報(bào)告認(rèn)為，與普通住宅相比，高端住宅具有更好的保值增值功能。而在高端住宅中，占據(jù)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的市區(qū)豪宅比郊區(qū)豪宅項(xiàng)目擁有更好的抗跌性能。據(jù)悉，除“紅璽臺(tái)”項(xiàng)目外，另一個(gè)知名市區(qū)豪宅項(xiàng)目“霄云路8號(hào)”，近幾年維持每年開(kāi)一棟的節(jié)奏，其價(jià)格同樣節(jié)節(jié)攀升。

根據(jù)麗茲行豪宅研究院獨(dú)家數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京高端二手住宅成交量總計(jì)200套，環(huán)比上漲55.04%，同比上漲11.11%，成交量回歸去年月平均水平。價(jià)格方面，6月份北京高端二手住宅成交價(jià)格指數(shù)為139.84，環(huán)比上漲2.26%，同比上漲30%，漲幅明顯高于北京房?jī)r(jià)平均水平。

該機(jī)構(gòu)表示，4月份開(kāi)始的政策收緊措施，特別是20%個(gè)稅的執(zhí)行，對(duì)高端二手住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了較大的沖擊。但價(jià)格依然堅(jiān)挺，大起大落的價(jià)格變動(dòng)或掛牌變化微小。進(jìn)入6月份以來(lái)，這種影響效力逐漸被沖淡，成交量重新進(jìn)入上升期。

多數(shù)分析人士認(rèn)為，政策環(huán)境從緊的局面短期難以改變，未來(lái)樓市風(fēng)險(xiǎn)將繼續(xù)面臨一定的政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，高端住宅熱度難減，其成交價(jià)格和成交量短期內(nèi)還有繼續(xù)回升的動(dòng)力。

麗茲行豪宅研究院的分析認(rèn)為，一系列政策調(diào)整的結(jié)果在于稅費(fèi)不斷增加，對(duì)于高端住宅而言，成本的增加無(wú)疑最多。即便如此，也不會(huì)帶來(lái)高端住宅需求量減縮。原因在于，第一，目前高端住宅的投資保值價(jià)值依然是各投資產(chǎn)品中最為穩(wěn)定的；第二，居住品質(zhì)的不斷改善仍是排在資本增值后的首位選擇。