房產(chǎn)稅開征后限購?fù)顺觯块L效機(jī)制劍指去投資化
作者：未知 來源：廣州日報 更新時間：2013年08月24日 【字體：大 中 小】
早在7月初，就有傳言稱“有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案，但推出時機(jī)尚未確定”。這個傳言在上周舉辦的“2013博鰲房地產(chǎn)論壇”上得到了中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一的親口證實。據(jù)他透露，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制方案或?qū)⒂谑藢萌腥珪匍_前后亮相。
朱中一表示，長效機(jī)制應(yīng)包括：抓緊完善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今后更多地采用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)和法律手段來進(jìn)行調(diào)控；同時又要在完善住房和住房用地供應(yīng)體系、房地產(chǎn)稅收制度、金融制度和推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化等方面健全長效機(jī)制。
新“國五條”公布半年以來，不僅房價不降反升，而且成交量也回升明顯。“日光盤”、“地王”此起彼伏地在各地樓市顯現(xiàn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，在“面粉”價格高漲之下，多個城市房價上漲趨勢難控，并因此成為倒逼房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制出臺的最主要因素。“而且從政策或制度走向來看，限購、限貸、限價等行政化的調(diào)控措施也不是長久之計，必須通過長效機(jī)制的稅費(fèi)政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求及資金的流向，以此達(dá)到房地產(chǎn)市場‘去投資化’的目的。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示。
限購?fù)顺鲂栌袃纱笄疤?/strong>
有知情者透露，在“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”草稿中，以“市場化為主要手段，輔以政府調(diào)節(jié)”解決房地產(chǎn)市場階段性供需矛盾，是其中的重要內(nèi)容。為實現(xiàn)這一目標(biāo)，將通過增加房屋持有成本實現(xiàn)房地產(chǎn)的去投資化，同時，通過交易稅費(fèi)制度的改革與調(diào)整和其他手段，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流通，從而解決階段性、區(qū)域性房地產(chǎn)市場供需矛盾問題。
與此同時，“房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制”的草稿中，依然保留了通過政府調(diào)控手段確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的“運(yùn)用空間”。在這樣的背景下，業(yè)界人士認(rèn)為，行政化限購手段的退出，仍然需要有替代政策及合理的分步退出這兩個前提。
楊紅旭認(rèn)為，在追求供求均衡的基礎(chǔ)上，未來或許可以在房產(chǎn)的動態(tài)評估、稅收的結(jié)構(gòu)調(diào)整以及金融創(chuàng)新等方面進(jìn)行優(yōu)化。他以保障房和商品房的關(guān)系為例，指出如果保障房做不好，那也會影響商品房的建設(shè)。唯有改變“重建設(shè)輕管理”的模式，進(jìn)一步完善住房保障制度，才能真正促進(jìn)樓市長效機(jī)制的建設(shè)。
目前業(yè)界普遍認(rèn)為在十八屆三中全會之后長效機(jī)制就會啟動。不過有地產(chǎn)界人士卻認(rèn)為“沒那么快，頂多是房產(chǎn)稅可能會出一些”。
房產(chǎn)稅或只對增量征收
近日有報道稱，住建部和財政部等部門在房產(chǎn)稅擴(kuò)圍模式上，已經(jīng)取得基本共識，將以杭州模式為基礎(chǔ)，結(jié)合不同城市的具體情況，推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍工作。
具體而言，杭州市房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收方案將針對增量征收房產(chǎn)稅，通過劃定免征面積的方式保護(hù)居民自住需求，同時，對居民首套住房實施免征政策，但在新購房屋計算免征面積時，計算存量住房面積，采用累進(jìn)稅率。包含上述內(nèi)容的政策于4月底已由住建部和財政部等部門完成會簽上報國務(wù)院，但國務(wù)院最終未予批準(zhǔn)。其原因一是國務(wù)院希望集中批準(zhǔn)一批城市的房產(chǎn)稅擴(kuò)圍試點(diǎn)；二是對于稅率等，認(rèn)為有繼續(xù)調(diào)整和完善的空間。如今，對于杭州房產(chǎn)稅的方案，也已經(jīng)提出了一些修訂意見，而在稅率方面將提高至5%。~10%。，而非原方案中的4%。~8%。。南京、青島等城市的房產(chǎn)稅方案已經(jīng)成熟，均有望納入下一批試點(diǎn)范圍。此外，一線城市也有可能納入新一批試點(diǎn)。 記者 王荔玨
“不可能照搬普征模式”
朱中一預(yù)測，實施房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要一環(huán)——房產(chǎn)稅將會第一步推出。對于具體推出的時間，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康指出，“上半年沒消息，也并不意味著下半年就一定沒有消息，今年沒有消息，也不意味著明后年沒有消息，大方向下它只是遲或早推進(jìn)改革的問題。”
賈康強(qiáng)調(diào)，結(jié)合中國實際情況，房產(chǎn)稅設(shè)計要領(lǐng)是“調(diào)節(jié)”，而不是普遍征收。“在中國可以預(yù)見的歷史時期內(nèi)，房產(chǎn)稅改革前景是絕對不能簡單照搬美國普遍征收模式，而要更多地借鑒其他的國際經(jīng)驗，比如日本首套房不征。”“如果不把這個說清楚，很容易造成社會上一撥又一撥的人心惶惶。”賈康主張，房產(chǎn)稅如何改革應(yīng)及早給社會大眾吃下“定心丸”。
專家視角
核心是回歸市場
合富輝煌集團(tuán)專業(yè)市場分析師龍斌表示，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的核心內(nèi)容在于用市場手段替代行政干預(yù)，將現(xiàn)行的行政調(diào)控措施逐步淡化，讓房地產(chǎn)市場回歸市場化。“現(xiàn)有限購、限價等行政干預(yù)不會馬上退出，但立足于市場機(jī)制并以行政手段為輔的房地產(chǎn)調(diào)控策略，將是大勢所趨。”
在龍斌看來，房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制，并非單一領(lǐng)域的調(diào)控，而是要觸及社會方方面面的改革。若要改變房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，除了適度放松行政干預(yù)力度，促使其回歸市場化，還需要借社會體制改革的東風(fēng)，逐步剝除與房子掛鉤的如學(xué)位、戶籍等外在關(guān)聯(lián)。此外，土地制度改革亦應(yīng)是房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重中之重。
眼下各大一線城市為了完成“年度房價調(diào)控目標(biāo)”，通過限簽、限預(yù)售、限價等行政干預(yù)措施來抑制市場供應(yīng)，制造數(shù)據(jù)上的假降溫，實際是在給房價上漲制造壓力。“過往經(jīng)驗證明，給房價明確調(diào)控指標(biāo)的做法并不可行。須知道，穩(wěn)定的房價是建立在充裕房源的基礎(chǔ)上。”
