近日，瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理(中國(guó))有限公司(下稱“瑞銀資管”)宣布，將與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資產(chǎn)管理有限公司(下稱“太平資管”)和國(guó)投瑞銀基金管理有限公司(下稱“國(guó)投瑞銀”)，在上海設(shè)立中國(guó)首只投資于公租房，并持有其所有權(quán)的投資基金。該基金將投資于上海市虹口區(qū)業(yè)已開發(fā)的公共租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一模式的推廣，將有力地支持政府發(fā)展公租房計(jì)劃。

僅針對(duì)定向機(jī)構(gòu)投資者

據(jù)了解，瑞銀資管日前已經(jīng)與上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資管和國(guó)投瑞銀基金公司簽訂四方協(xié)議，該基金目前已處于募資階段。但對(duì)于募集規(guī)模、投資年限、投資回報(bào)率等細(xì)節(jié)問(wèn)題，瑞銀資管并未公布。

據(jù)了解，該基金現(xiàn)階段的募資并非是針對(duì)有意向的投資者開放募集，而只針對(duì)太平資管，未來(lái)則將視虹口區(qū)公租房的供應(yīng)情況調(diào)整。

雖然該基金目前的性質(zhì)是私募股權(quán)封閉式基金，但是卻是根據(jù)REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)的運(yùn)營(yíng)方式來(lái)設(shè)置的，一旦監(jiān)管允許及條件成熟時(shí)，將轉(zhuǎn)換為REITs在國(guó)內(nèi)公開上市。

而據(jù)瑞銀資管相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，虹口公租房項(xiàng)目租金收回后將把收益按比例分給投資者，該產(chǎn)品和國(guó)外的REITs相似，會(huì)進(jìn)行強(qiáng)制分紅。以后轉(zhuǎn)換為REITs上市后，就按股份數(shù)來(lái)分享收益。

目前，國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)信托和私募募集資金主要是用于建房，通過(guò)銷售、政府回購(gòu)或?qū)ふ移渌�投資者接收以實(shí)現(xiàn)自己的退出，投資周期1.5年到3年，還沒(méi)有投資寫字樓、批發(fā)市場(chǎng)、商場(chǎng)、酒店、公寓以及停車場(chǎng)等長(zhǎng)期持有型物業(yè)的房地產(chǎn)基金。一位房地產(chǎn)信托經(jīng)理告訴記者，這是由于投資持有型物業(yè)投資年限較長(zhǎng)，租金回報(bào)率太低，現(xiàn)在REITs又不能上市，不能及時(shí)獲利退出。

REITs遲遲未獲批準(zhǔn)

早在2005年，孟曉蘇便在多個(gè)場(chǎng)合呼吁將REITs引入內(nèi)地，并且從未放棄過(guò)在內(nèi)地推行REITs。但由于房地產(chǎn)十年調(diào)控，在樓市收緊信貸、叫停房地產(chǎn)信托融資的背景下，REITs試點(diǎn)一直沒(méi)有提上日程。

近年來(lái)，隨著孟曉蘇、聶梅生等一批業(yè)內(nèi)人士的呼吁，在保障房中引入REITs緩解政府資金壓力成為一個(gè)突破口。

據(jù)了解，北京、上海、廣東等地都在推進(jìn)REITs。

去年，北京市住保辦常務(wù)副主任鄒勁松表示，北京已將五個(gè)公租房項(xiàng)目進(jìn)行打包，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)發(fā)行REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，一旦獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，即可將公租房進(jìn)行資產(chǎn)證券化。據(jù)悉，此次打包的REITs產(chǎn)品是朝陽(yáng)區(qū)政府推出的5個(gè)公租房項(xiàng)目，發(fā)行機(jī)構(gòu)為國(guó)投瑞銀。一旦公租房試點(diǎn)REITs，其長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)資金就能解決。

但由于種種原因，瑞銀資管在上海的項(xiàng)目率先出爐。

中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，公租房建設(shè)難在土地和資金，上海虹口公租房項(xiàng)目的模式未來(lái)在中國(guó)其他城市的進(jìn)一步推廣，將有力解決政府發(fā)展公租房的資金難題，也為實(shí)現(xiàn)公租房試點(diǎn)REITs做好了準(zhǔn)備。