成都樓市產(chǎn)品更“高”了價格還很“低”
作者:劉婷 來源:成都商報 更新時間:2013年09月05日 【字體:大 中 小】
理由1
產(chǎn)品價格變化
一線城市,高端住宅與普通住宅的價差可以拉到10倍,成都的價差卻并不明顯。今年上半年成都大量高端住宅銷量不俗,被壓抑的高端需求正在釋放。
高端價格 一直不高
近日,業(yè)界傳言,作為天府門廊龍頭老大的成都ICC將推出精裝修產(chǎn)品,據(jù)說起價至少在3萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新鴻基選擇在這個時間捅破天府門廊價格天花板,背后一定是對市場大量的調(diào)研分析。
四年前,譽(yù)峰以1.6萬元/平方米的均價震動樓市,意外受捧讓不少開發(fā)商突然明白,原來在平淡的市場下對高端物業(yè)的需求暗涌。然而,之后的高端項目批量上市卻未能再次躁動高端需求,這與城市價值、產(chǎn)品、調(diào)控等不無關(guān)系。
產(chǎn)品錯位 讓需求無處釋放
“成都的高端一直陷入一個誤區(qū),面積大就是高端。事實(shí)上,高端住宅有著豐富的內(nèi)涵,它是節(jié)制的、適度的、合理的,同時也是走在市場前端的產(chǎn)品。”城南某項目開發(fā)商認(rèn)為,高端住宅不等于大面積住宅,開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者,成為舒適人居的建設(shè)者。
多數(shù)成都開發(fā)商選擇大小戶型混搭的產(chǎn)品設(shè)計,但對于高端置業(yè)人群而言,戶型大小混雜,不僅降低了舒居品質(zhì),更喪失了純粹圈層感。成都某著名房產(chǎn)策劃人曾表示,經(jīng)歷了幾次換房后,面積大小已經(jīng)不是要素,選擇高端物業(yè)時更傾向于純粹性,畢竟圈層帶來的尊貴感不是每個項目都能夠提供的。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,高端住宅不光需要光鮮亮麗的外表,更重要的是具備一個高端所擁有的附加值。在不少高端客戶中,住宅的附加值除了城市中心的便捷,還有對其圈層平臺的搭建與維系。記者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn),業(yè)主的整體文化水平、社區(qū)居民的社交圈與自身是否存在差距,都是不少高端客戶看重的購房因素。
正如業(yè)內(nèi)專家所說:“高端住宅需要講求業(yè)主層次所形成的圈層特征,如果失去了獨(dú)特的業(yè)主群體以及產(chǎn)品周邊配套所形成的高素質(zhì)氛圍,就不能稱作高端住宅。”
價格尷尬 大大挫傷市場預(yù)期
一線城市,高端住宅與普通住宅的價差可以拉到10倍,然而在成都,每平方米差距2000元的大有案例。開發(fā)商宣揚(yáng)的遠(yuǎn)超普通住宅的保值、增值能力,并未在成都的高端住宅上顯現(xiàn),這也成為壓抑高端購買的一個因素。
天府門廊片區(qū)擁有眾多高端項目,成都ICC天曜、綠地錦天府、環(huán)球匯·天譽(yù)、吉寶凌云峰閣等,目前售價集中在14000~18000元/平方米。“以綠地錦天府為例,該項目樓面地價為6400元/平方米,加之超豪華精裝設(shè)施和人文附加值,其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它的價格。成都ICC去年4月推出首期產(chǎn)品時,業(yè)內(nèi)普遍的價格預(yù)期在13000元/平方米,但首期開盤均價僅為11000元/平方米。”某業(yè)內(nèi)人士說。
“成都高端住宅與剛需住宅的價差并不明顯,高端住宅在這兩年的調(diào)控下價格已經(jīng)達(dá)到低點(diǎn),有些大戶型的價格甚至比剛需還要低。”成都家慈房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為,成都高端住宅的價格被嚴(yán)重低估,其核心原因是受到政策影響,改善型客戶被壓抑。
今年,新鴻基放出ICC售價將超3萬元/平方米的消息,客觀上對購房者產(chǎn)生了巨大刺激。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上半年成都大量高端住宅如綠地錦天府、ICC、天譽(yù)都取得了不俗的銷量,被壓抑的高端需求正在釋放。在一期低價房源陸續(xù)推出銷售之后,下半年到明年,很多樓盤也將推出更有品質(zhì)的房源,天府門廊房價上探20000元/平方米,也顯得不那么遙遠(yuǎn)。成都商報記者 宋皇
理由2
建筑產(chǎn)品變化
從層高變化到園林創(chuàng)新,從建筑形態(tài)到軟性服務(wù),近年來,成都高端住宅市場全方位升級產(chǎn)品,讓高端買家新鮮感不斷。
現(xiàn)在的產(chǎn)品 更有高端味
產(chǎn)品全面升級,亮點(diǎn)頻出,成為購房者對高端住宅再次產(chǎn)生濃厚興趣的重要原因。一套別墅的面寬可以達(dá)到30余米,電梯公寓的層高可以達(dá)3.5米,128平方米的普通三房戶型擁有全采光工人房。在蔚藍(lán)卡地亞,蜂巢理念被運(yùn)用;在仁恒·濱河灣,出現(xiàn)泳池、沙灘……全方位升級的產(chǎn)品理念,讓高端買家新鮮感不斷。
建筑升級 突出空間感舒適度
這種產(chǎn)品的升級,在戶型上尤其突出,不管是空間尺寸還是舒適度都表現(xiàn)上佳。
中鐵建·西派國際新產(chǎn)品,因?yàn)槭孢m度的極大升級而備受關(guān)注。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,首先是以大戶型為主,客廳和臥室的開間尺度都有了較大改善。其次是舒適度,一期以2梯3戶、2梯4戶為主,而二期產(chǎn)品直接升級成3梯2戶、2梯2戶,有的還設(shè)置了專門的客用電梯。精裝標(biāo)準(zhǔn)也從之前的2000~3000元/平方米,升級為每平方米5000多元,在硬件上得到極大提升。
近期亮相的信和·御龍山,在76平方米的小戶型上做出了6米的橫廳;128平方米的戶型,不但做到了套三,還帶有全采光的工人房;305平方米的戶型,家家自帶10米長的泳池,極大提升了高端的居住舒適度。
天譽(yù)280平方米的樓王產(chǎn)品,則以雙主臥套房設(shè)計、7.8米的寬廳做出了奢闊的空間感。主臥室?guī)б旅遍g和書房,衛(wèi)生間不但是雙臺盆,還設(shè)計了獨(dú)立的浴缸和淋浴區(qū)。
園林升級 尺度開闊品質(zhì)上乘
即將現(xiàn)房發(fā)售的蔚藍(lán)卡地亞四期產(chǎn)品,在社區(qū)環(huán)境的打造上將有較大創(chuàng)新。業(yè)內(nèi)知情人士透露:“該項目將打造歐洲最典型的七大主題園林景觀,把南歐度假元素體現(xiàn)得淋漓盡致。比如,意大利王家莊園式水景,巧妙利用地勢高低精心設(shè)計出一條梯式疊水噴泉景觀樓梯,儀式感非凡。社區(qū)中庭位置是歐陸度假式噴泉休息平臺及泳池,1300多平方米的水景泳池旁設(shè)置了休息平臺、休閑水吧等。英國肯辛頓王家公園式景觀亦被運(yùn)用到社區(qū)中,精心修剪過的綠籬及龍柏陣列式布局,極為震撼。
而位于城東的信和·御龍山,則因?yàn)槭窍愀酆勒瑢<倚藕痛蛟,其園林和建筑的尺度也備受關(guān)注。項目緊靠沙河,南臨400余畝的塔子山森林公園,綠化景觀區(qū)域超過了230畝。除了園林風(fēng)情感極強(qiáng)外,即將開盤的一期位置很好,僅僅是集中了中小戶型的1棟,其樓間距就有130多米。還有戶型直面沙河,成為景觀房。
服務(wù)升級 上可飛天下可探海
而高端產(chǎn)品和其他產(chǎn)品,主要的區(qū)別還體現(xiàn)在軟性服務(wù)上。這不僅僅包含普通的物業(yè)服務(wù),更多是針對高端人群的特殊定制式服務(wù)。今年下半年集中爆發(fā)的高端產(chǎn)品,升級非常明顯,幾乎是上可飛天、下可探海,沒有做不到只有想不到。
作為高端低密項目,海航·香頌湖一直倡導(dǎo)全球7系生活度假平臺,該平臺依托海航集團(tuán)所擁有的強(qiáng)大資源,為海航·香頌湖業(yè)主提供“吃、住、行、購、娛”全產(chǎn)業(yè)鏈不受區(qū)域限制的高端度假服務(wù)。從今年年中開始,先后發(fā)布了“頭等艙特約服務(wù)”、“悅逸度假俱樂部”、“環(huán)球定制旅游服務(wù)”等三項專屬服務(wù)簽約,接下來,還將有更多的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容發(fā)布,金鹿公務(wù)機(jī)、游艇會、環(huán)島高爾夫……將定制式高端度假推到極致。
而位于城南的高端項目葛蘭麥迪遜,則在項目的正式推廣展示中心擺放了貨真價實(shí)的私人運(yùn)動型飛機(jī),并在其現(xiàn)場的下屬航空俱樂部體驗(yàn)中心配置了國際知名的塞斯納172機(jī)型的飛行模擬艙。
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