理由1

產(chǎn)品價格變化

一線城市，高端住宅與普通住宅的價差可以拉到10倍，成都的價差卻并不明顯。今年上半年成都大量高端住宅銷量不俗，被壓抑的高端需求正在釋放。

高端價格 一直不高

近日，業(yè)界傳言，作為天府門廊龍頭老大的成都ICC將推出精裝修產(chǎn)品，據(jù)說起價至少在3萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新鴻基選擇在這個時間捅破天府門廊價格天花板，背后一定是對市場大量的調(diào)研分析。

四年前，譽(yù)峰以1.6萬元/平方米的均價震動樓市，意外受捧讓不少開發(fā)商突然明白，原來在平淡的市場下對高端物業(yè)的需求暗涌。然而，之后的高端項目批量上市卻未能再次躁動高端需求，這與城市價值、產(chǎn)品、調(diào)控等不無關(guān)系。

產(chǎn)品錯位 讓需求無處釋放

“成都的高端一直陷入一個誤區(qū)，面積大就是高端。事實(shí)上，高端住宅有著豐富的內(nèi)涵，它是節(jié)制的、適度的、合理的，同時也是走在市場前端的產(chǎn)品。”城南某項目開發(fā)商認(rèn)為，高端住宅不等于大面積住宅，開發(fā)商要努力成為產(chǎn)品創(chuàng)新的領(lǐng)先者，成為舒適人居的建設(shè)者。

多數(shù)成都開發(fā)商選擇大小戶型混搭的產(chǎn)品設(shè)計，但對于高端置業(yè)人群而言，戶型大小混雜，不僅降低了舒居品質(zhì)，更喪失了純粹圈層感。成都某著名房產(chǎn)策劃人曾表示，經(jīng)歷了幾次換房后，面積大小已經(jīng)不是要素，選擇高端物業(yè)時更傾向于純粹性，畢竟圈層帶來的尊貴感不是每個項目都能夠提供的。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端住宅不光需要光鮮亮麗的外表，更重要的是具備一個高端所擁有的附加值。在不少高端客戶中，住宅的附加值除了城市中心的便捷，還有對其圈層平臺的搭建與維系。記者隨機(jī)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主的整體文化水平、社區(qū)居民的社交圈與自身是否存在差距，都是不少高端客戶看重的購房因素。

正如業(yè)內(nèi)專家所說：“高端住宅需要講求業(yè)主層次所形成的圈層特征，如果失去了獨(dú)特的業(yè)主群體以及產(chǎn)品周邊配套所形成的高素質(zhì)氛圍，就不能稱作高端住宅。”

價格尷尬 大大挫傷市場預(yù)期

一線城市，高端住宅與普通住宅的價差可以拉到10倍，然而在成都，每平方米差距2000元的大有案例。開發(fā)商宣揚(yáng)的遠(yuǎn)超普通住宅的保值、增值能力，并未在成都的高端住宅上顯現(xiàn)，這也成為壓抑高端購買的一個因素。

天府門廊片區(qū)擁有眾多高端項目，成都ICC天曜、綠地錦天府、環(huán)球匯·天譽(yù)、吉寶凌云峰閣等，目前售價集中在14000~18000元/平方米。“以綠地錦天府為例，該項目樓面地價為6400元/平方米，加之超豪華精裝設(shè)施和人文附加值，其實(shí)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了它的價格。成都ICC去年4月推出首期產(chǎn)品時，業(yè)內(nèi)普遍的價格預(yù)期在13000元/平方米，但首期開盤均價僅為11000元/平方米。”某業(yè)內(nèi)人士說。

“成都高端住宅與剛需住宅的價差并不明顯，高端住宅在這兩年的調(diào)控下價格已經(jīng)達(dá)到低點(diǎn)，有些大戶型的價格甚至比剛需還要低。”成都家慈房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理張猛認(rèn)為，成都高端住宅的價格被嚴(yán)重低估，其核心原因是受到政策影響，改善型客戶被壓抑。

今年，新鴻基放出ICC售價將超3萬元/平方米的消息，客觀上對購房者產(chǎn)生了巨大刺激。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上半年成都大量高端住宅如綠地錦天府、ICC、天譽(yù)都取得了不俗的銷量，被壓抑的高端需求正在釋放。在一期低價房源陸續(xù)推出銷售之后，下半年到明年，很多樓盤也將推出更有品質(zhì)的房源，天府門廊房價上探20000元/平方米，也顯得不那么遙遠(yuǎn)。成都商報記者 宋皇

理由2

建筑產(chǎn)品變化

從層高變化到園林創(chuàng)新，從建筑形態(tài)到軟性服務(wù)，近年來，成都高端住宅市場全方位升級產(chǎn)品，讓高端買家新鮮感不斷。

現(xiàn)在的產(chǎn)品 更有高端味

產(chǎn)品全面升級，亮點(diǎn)頻出，成為購房者對高端住宅再次產(chǎn)生濃厚興趣的重要原因。一套別墅的面寬可以達(dá)到30余米，電梯公寓的層高可以達(dá)3.5米，128平方米的普通三房戶型擁有全采光工人房。在蔚藍(lán)卡地亞，蜂巢理念被運(yùn)用；在仁恒·濱河灣，出現(xiàn)泳池、沙灘……全方位升級的產(chǎn)品理念，讓高端買家新鮮感不斷。

建筑升級 突出空間感舒適度

這種產(chǎn)品的升級，在戶型上尤其突出，不管是空間尺寸還是舒適度都表現(xiàn)上佳。

中鐵建·西派國際新產(chǎn)品，因?yàn)槭孢m度的極大升級而備受關(guān)注。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首先是以大戶型為主，客廳和臥室的開間尺度都有了較大改善。其次是舒適度，一期以2梯3戶、2梯4戶為主，而二期產(chǎn)品直接升級成3梯2戶、2梯2戶，有的還設(shè)置了專門的客用電梯。精裝標(biāo)準(zhǔn)也從之前的2000~3000元/平方米，升級為每平方米5000多元，在硬件上得到極大提升。

近期亮相的信和·御龍山，在76平方米的小戶型上做出了6米的橫廳；128平方米的戶型，不但做到了套三，還帶有全采光的工人房；305平方米的戶型，家家自帶10米長的泳池，極大提升了高端的居住舒適度。

天譽(yù)280平方米的樓王產(chǎn)品，則以雙主臥套房設(shè)計、7.8米的寬廳做出了奢闊的空間感。主臥室?guī)б旅遍g和書房，衛(wèi)生間不但是雙臺盆，還設(shè)計了獨(dú)立的浴缸和淋浴區(qū)。

園林升級 尺度開闊品質(zhì)上乘

即將現(xiàn)房發(fā)售的蔚藍(lán)卡地亞四期產(chǎn)品，在社區(qū)環(huán)境的打造上將有較大創(chuàng)新。業(yè)內(nèi)知情人士透露：“該項目將打造歐洲最典型的七大主題園林景觀，把南歐度假元素體現(xiàn)得淋漓盡致。比如，意大利王家莊園式水景，巧妙利用地勢高低精心設(shè)計出一條梯式疊水噴泉景觀樓梯，儀式感非凡。社區(qū)中庭位置是歐陸度假式噴泉休息平臺及泳池，1300多平方米的水景泳池旁設(shè)置了休息平臺、休閑水吧等。英國肯辛頓王家公園式景觀亦被運(yùn)用到社區(qū)中，精心修剪過的綠籬及龍柏陣列式布局，極為震撼。

而位于城東的信和·御龍山，則因?yàn)槭窍愀酆勒瑢＜倚藕痛蛟�，其園林和建筑的尺度也備受關(guān)注。項目緊靠沙河，南臨400余畝的塔子山森林公園，綠化景觀區(qū)域超過了230畝。除了園林風(fēng)情感極強(qiáng)外，即將開盤的一期位置很好，僅僅是集中了中小戶型的1棟，其樓間距就有130多米。還有戶型直面沙河，成為景觀房。

服務(wù)升級 上可飛天下可探海

而高端產(chǎn)品和其他產(chǎn)品，主要的區(qū)別還體現(xiàn)在軟性服務(wù)上。這不僅僅包含普通的物業(yè)服務(wù)，更多是針對高端人群的特殊定制式服務(wù)。今年下半年集中爆發(fā)的高端產(chǎn)品，升級非常明顯，幾乎是上可飛天、下可探海，沒有做不到只有想不到。

作為高端低密項目，海航·香頌湖一直倡導(dǎo)全球7系生活度假平臺，該平臺依托海航集團(tuán)所擁有的強(qiáng)大資源，為海航·香頌湖業(yè)主提供“吃、住、行、購、娛”全產(chǎn)業(yè)鏈不受區(qū)域限制的高端度假服務(wù)。從今年年中開始，先后發(fā)布了“頭等艙特約服務(wù)”、“悅逸度假俱樂部”、“環(huán)球定制旅游服務(wù)”等三項專屬服務(wù)簽約，接下來，還將有更多的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容發(fā)布，金鹿公務(wù)機(jī)、游艇會、環(huán)島高爾夫……將定制式高端度假推到極致。

而位于城南的高端項目葛蘭麥迪遜，則在項目的正式推廣展示中心擺放了貨真價實(shí)的私人運(yùn)動型飛機(jī)，并在其現(xiàn)場的下屬航空俱樂部體驗(yàn)中心配置了國際知名的塞斯納172機(jī)型的飛行模擬艙。