反差

賣地“少得”6億

坐落在武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的長江融達(dá)原隸屬于中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，是一家生產(chǎn)通信終端設(shè)備的老國有企業(yè)，生產(chǎn)效益好。上世紀(jì)80年代以來，公司經(jīng)營逐漸惡化。

2002年，長江融達(dá)實(shí)行債轉(zhuǎn)股整體改制。華融公司、信達(dá)公司以債轉(zhuǎn)股權(quán)形式出資，分別占56.8%和16.53%的股份，中國電子以資產(chǎn)出資占18.5%股份，同時(shí)，土地性質(zhì)由國有劃撥變更為出讓土地，其相關(guān)差價(jià)和稅費(fèi)以股份作價(jià)給東湖開發(fā)區(qū)下屬大型國有資產(chǎn)管理公司武漢高科國有控股集團(tuán)。然而，令許多人失望的是，長江融達(dá)的經(jīng)營狀況并沒有明顯好轉(zhuǎn)。

為了扭轉(zhuǎn)虧損局面，2010年7月，四大股東協(xié)商決定出讓現(xiàn)有土地，以獲取資金來建設(shè)新廠，并對技術(shù)設(shè)備進(jìn)行改造更新，且改善員工待遇。

2011年9月，湖北省科技投資集團(tuán)與長江融達(dá)簽約，以2.5億元的價(jià)格收儲了廠區(qū)占地171畝的土地。據(jù)了解，湖北科投也是東湖開發(fā)區(qū)直屬獨(dú)資國有企業(yè)，履行投融資平臺職責(zé)，同時(shí)掛靠有東湖開發(fā)區(qū)土地儲備中心，代表開發(fā)區(qū)管委會負(fù)責(zé)土地整理儲備。

一年之后，這塊地又以3倍多的價(jià)格轉(zhuǎn)手給其他企業(yè)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者查詢武漢市土地交易中心數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，171畝地被劃分為三塊，在2012年9月和12月，分兩次，通過“招拍掛”出讓給聯(lián)想集團(tuán)旗下的三家公司，合計(jì)成交價(jià)超過8.8億元。

不少職工質(zhì)疑，兩次買賣高達(dá)6.3億元的差價(jià)，誰從中受益？湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，土地收儲價(jià)格是經(jīng)過股東大會通過的，出讓收入大部分進(jìn)入財(cái)政，少部分由湖北科投用于后期土地整理。

湖北科投的另一舉動(dòng)也引起了長江融達(dá)的不滿。2010年12月，經(jīng)過多方協(xié)商決定，由湖北科投收購華融公司和信達(dá)公司的股權(quán)，同時(shí)幫助公司建設(shè)新廠。2013年8月，通過掛牌轉(zhuǎn)讓方式，華融公司將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給湖北科投，湖北科投由此成為長江融達(dá)的最大股東。11月，信達(dá)公司也將會把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給湖北科投。

2011年9月，長江融達(dá)通過湖北科投在東湖開發(fā)區(qū)購買到114畝土地用于新廠建設(shè)，共花費(fèi)1.5億元，此外，還花費(fèi)5000元用于設(shè)備搬遷，剩下的5000萬元還在湖北科投與長江融達(dá)共管賬戶中。

長江融達(dá)很多職工疑惑，湖北科投通過低價(jià)收儲、高價(jià)出讓，賺了巨額差價(jià)，然后又用差價(jià)的錢來購買企業(yè)的股權(quán)，成為公司最大股東。不僅從賣地中獲益，還控制了公司的股份。

疑問

賣地為何“倒一手”？

長江融達(dá)不少職工表示，在此之前，對土地買賣情況毫不知情，他們心存疑問，自己廠的地為何要通過湖北科投來“倒手”出讓，而后者又成為公司最大股東？“如果我們自己直接賣地，多賣的幾個(gè)億可能救活我們的工廠。”

對此，長江融達(dá)副總經(jīng)理劉憲輝也很無奈。他說，公司原本計(jì)劃自行聯(lián)系買家，保利、信達(dá)、中電等10余家房企也多次上門洽談。“2.5億僅僅夠公司異地重建，根本得不到增值收益，我們也看到了差價(jià)，但為了企業(yè)的長遠(yuǎn)考慮，還是把廠里的地賣給湖北科投最劃算。”

劉憲輝說，工廠異地重建計(jì)劃還是留在東湖開發(fā)區(qū)，就得從湖北科投手里拿地，拿不到地就得搬走，就享受不到開發(fā)區(qū)的所得稅、老干、軍轉(zhuǎn)、社保以及人才引進(jìn)等方面的財(cái)稅優(yōu)惠政策，對企業(yè)是更大的損失。“其實(shí)我們是從長遠(yuǎn)打算才這么做的，如果把地賣給別人，除非企業(yè)以后再不跟開發(fā)區(qū)打交道了。”

湖北科投負(fù)責(zé)人也表示，長江融達(dá)直接賣地是行不通的。土地用途、容積率的調(diào)整和規(guī)劃都需要國土規(guī)劃局來辦理，只有取得選址意見書、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件證后才具備交易資格。“國土規(guī)劃局不給你辦‘一書一證’，你就交易不了。”

像這樣土地儲備成本與出讓價(jià)格產(chǎn)生巨額差價(jià)的案例，在全國還有很多。武漢市化工區(qū)八吉府街向家尾村支部副書記向禹星告訴記者，他們村先后有2000余畝土地以每畝13.8萬元左右的價(jià)格，被土地儲備中心轉(zhuǎn)手以每畝25萬元左右價(jià)格賣給企業(yè)。為此，許多村民認(rèn)為不合理，懷疑村干部從中作梗，經(jīng)常要求向上級反映情況。

業(yè)內(nèi)人士指出，自從2004年土地出讓實(shí)行“招拍掛”制度以來，我國大多數(shù)城市建立了土地儲備中心，由政府出面收購或征用農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，然后進(jìn)行整理，再通過土地市場進(jìn)行交易，從中獲取幾十倍甚至上百倍的差價(jià)。

反思

土地收儲制度亟待矯偏

雖然法律上沒有明確要求所有土地必須經(jīng)過收儲，但實(shí)際上只要被土地儲備中心列入規(guī)劃的地塊，就難逃這種低買高賣的命運(yùn)。湖北科投相關(guān)負(fù)責(zé)人說，企業(yè)通過土地交易中心交易只需繳納4%的契稅、5.8%的營業(yè)稅以及增值稅。“但根據(jù)土地儲備制度，我們有權(quán)優(yōu)先收購，土地交易中心會事先征求我們土地收儲企業(yè)的意見。”

一些地塊出讓價(jià)與收儲價(jià)的差價(jià)利益都被地方政府及土地收儲公司所得，成為暴利模式。“理論上土地可以上市自由交易，但土地儲備部門與規(guī)劃部門形成共同體，你不愿被儲備，就辦不到規(guī)劃證。”武漢某知名房企老總說，雖然相對而言，長江融達(dá)地塊地的差價(jià)不是當(dāng)?shù)刈畲蟮�，但考慮到企業(yè)的實(shí)際困難，這部分收益應(yīng)該適當(dāng)向職工傾斜。

土地增值收益并不完全屬于所有者或使用者，最初設(shè)計(jì)土地儲備制度是為了控制土地價(jià)格、穩(wěn)定市場供應(yīng)以及打擊囤地炒地。華中科技大學(xué)土地管理系盧新海教授說，在房地產(chǎn)市場火熱的帶動(dòng)下，很多地方土地收儲的做法與初衷有偏離，成為地方政府奪取土地收益的“尚方寶劍”。

專家指出，土地儲備制度實(shí)行十余年來，多數(shù)收儲的是農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地。政府收儲這些土地時(shí)，只需支付較低的價(jià)格，轉(zhuǎn)手出讓土地就可以獲取巨額差價(jià)。同時(shí)，收儲制度成為政府獨(dú)家壟斷土地市場的平臺，使得土地市場越來越不活躍，價(jià)格機(jī)制逐漸失靈，甚至成為腐敗產(chǎn)生的溫床。

盧新海表示，這種土地儲備的做法與市場配置資源的機(jī)理相悖，從長遠(yuǎn)看，完全可以通過農(nóng)民、村集體、城市居民或開發(fā)商之間的自愿協(xié)議完成，政府應(yīng)當(dāng)是審批規(guī)劃的合理性，而非直接介入征地。首先應(yīng)逐步實(shí)行更加市場化的土地買賣制度，明確界定各方利益主體，進(jìn)行權(quán)益劃分。同時(shí)，土地收儲制度與程序應(yīng)該公平公開公正，實(shí)行全社會監(jiān)督，避免出現(xiàn)違法違規(guī)行為。