土地市場(chǎng)降溫需邁幾道坎 難點(diǎn)在突破現(xiàn)行供應(yīng)體制
作者:張旭 來源:新京報(bào) 更新時(shí)間:2013年08月09日 【字體:大 中 小】
7月的北京土地市場(chǎng),以孫河地塊、夏家胡同地塊為代表,高價(jià)地頻出。孫河地塊可售商品房部分樓面價(jià)甚至突破5萬元/平米的水平。今年以來,通州臺(tái)湖等新板塊地價(jià)也處于攀升狀態(tài)。這對(duì)于正在進(jìn)行的樓市調(diào)控來說意味著什么?土地市場(chǎng)是否需要調(diào)控?本報(bào)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士和專家就相關(guān)問題進(jìn)行了探討。
【圓桌嘉賓】
鄒曉云
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師
陳志
北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長
陶紅兵
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長
范小沖
陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁
北京宅地市場(chǎng)接近全面升溫
土地越來越稀缺,另一方面土地整理成本越來越高,這也推高了土地價(jià)格。
新京報(bào):近期,孫河地塊、夏家胡同地塊刷新了全市住宅用地樓面價(jià)。通州臺(tái)湖、大興舊宮等地樓面價(jià)也已經(jīng)創(chuàng)下新高。北京住宅用地市場(chǎng)是否處于普遍升溫的態(tài)勢(shì)?
鄒曉云:土地升溫是否已經(jīng)是普遍性,不好判斷。樓市、地市一起漲,才更具有普遍性。目前只是土地出讓階段漲得很快,還具有一定的特殊性。但像孫河那么偏的地方,地價(jià)漲得這么高,非常不正常,價(jià)格遠(yuǎn)高出了市場(chǎng)平均水平。
陶紅兵:北京土地市場(chǎng)已經(jīng)是普遍升溫了,很正常。土地越來越稀缺,特別是好地段的地,稀缺價(jià)值更高。另一方面也要看到,土地整理成本越來越高。成本上升得快,這也是剛性的。成本上升也推高了土地價(jià)格。
土地市場(chǎng)升溫有礙調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)
土地價(jià)格漲上去,區(qū)域再出低價(jià)地就很難了,進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。
新京報(bào):如何看待土地市場(chǎng)升溫的原因及影響?
范小沖:土地市場(chǎng)升溫,和過去一段時(shí)間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān),也和房企回歸一、二線城市有關(guān),等等。同時(shí)要看到,土地總體上一直是供不應(yīng)求,特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價(jià)格漲上去,區(qū)域再出低價(jià)地就很難了,進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。
鄒曉云:如果土地價(jià)格越來越高,開發(fā)商從成本考慮,一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力。至于是否賣得出去,是另一回事。房價(jià)平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo),但地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)是很自然的。成本上升,帶動(dòng)房價(jià)上漲,事實(shí)上就會(huì)對(duì)居住需求形成打壓。
陳志:孤單的一塊高價(jià)地對(duì)周邊市場(chǎng)影響有限,更不會(huì)影響到其他區(qū)域。但是如果在一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)高價(jià)地,這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊,可以預(yù)見未來這周邊的市場(chǎng)都將較大概率地出現(xiàn)上漲。
現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本
設(shè)定土地價(jià)格上限,只是改了溫度計(jì),但沒改變溫度。
新京報(bào):如何看待目前北京土地市場(chǎng)的一些調(diào)控手段和效果,如設(shè)置土地價(jià)格上限,推出“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式?
陶紅兵:房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,其實(shí)只有房產(chǎn)調(diào)控,沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年,土地價(jià)格總體都是上升的。一旦土地價(jià)格出現(xiàn)下降,政府就會(huì)減少供應(yīng),確保土地能在價(jià)格合適的時(shí)候出讓。現(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段,并不合理。類似達(dá)到價(jià)格上限后競(jìng)報(bào)配建公租房面積,房企在競(jìng)報(bào)公租房過程中,商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí),公租房這樣的保障房建設(shè),本身應(yīng)是政府承擔(dān)的,這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。
鄒曉云:現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段,實(shí)際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價(jià)格上限,這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西,是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。
范小沖:評(píng)價(jià)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)舉措,看看房價(jià)、地價(jià)水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價(jià)格上限,也只是改了溫度計(jì),但沒改變溫度。總價(jià)溢價(jià)率看上去低了,但房企實(shí)際開發(fā)成本并沒下降。
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