7月的北京土地市場(chǎng)，以孫河地塊、夏家胡同地塊為代表，高價(jià)地頻出。孫河地塊可售商品房部分樓面價(jià)甚至突破5萬元/平米的水平。今年以來，通州臺(tái)湖等新板塊地價(jià)也處于攀升狀態(tài)。這對(duì)于正在進(jìn)行的樓市調(diào)控來說意味著什么？土地市場(chǎng)是否需要調(diào)控？本報(bào)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士和專家就相關(guān)問題進(jìn)行了探討。

【圓桌嘉賓】

鄒曉云

中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師

陳志

北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長

陶紅兵

高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長

范小沖

陽光100集團(tuán)常務(wù)副總裁

北京宅地市場(chǎng)接近全面升溫

土地越來越稀缺，另一方面土地整理成本越來越高，這也推高了土地價(jià)格。
新京報(bào)：近期，孫河地塊、夏家胡同地塊刷新了全市住宅用地樓面價(jià)。通州臺(tái)湖、大興舊宮等地樓面價(jià)也已經(jīng)創(chuàng)下新高。北京住宅用地市場(chǎng)是否處于普遍升溫的態(tài)勢(shì)？

鄒曉云：土地升溫是否已經(jīng)是普遍性，不好判斷。樓市、地市一起漲，才更具有普遍性。目前只是土地出讓階段漲得很快，還具有一定的特殊性。但像孫河那么偏的地方，地價(jià)漲得這么高，非常不正常，價(jià)格遠(yuǎn)高出了市場(chǎng)平均水平。

陶紅兵：北京土地市場(chǎng)已經(jīng)是普遍升溫了，很正常。土地越來越稀缺，特別是好地段的地，稀缺價(jià)值更高。另一方面也要看到，土地整理成本越來越高。成本上升得快，這也是剛性的。成本上升也推高了土地價(jià)格。

土地市場(chǎng)升溫有礙調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

土地價(jià)格漲上去，區(qū)域再出低價(jià)地就很難了，進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。

新京報(bào)：如何看待土地市場(chǎng)升溫的原因及影響？

范小沖：土地市場(chǎng)升溫，和過去一段時(shí)間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān)，也和房企回歸一、二線城市有關(guān)，等等。同時(shí)要看到，土地總體上一直是供不應(yīng)求，特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價(jià)格漲上去，區(qū)域再出低價(jià)地就很難了，進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。

鄒曉云：如果土地價(jià)格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力。至于是否賣得出去，是另一回事。房價(jià)平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo)，但地價(jià)上漲帶動(dòng)房價(jià)是很自然的。成本上升，帶動(dòng)房價(jià)上漲，事實(shí)上就會(huì)對(duì)居住需求形成打壓。

陳志：孤單的一塊高價(jià)地對(duì)周邊市場(chǎng)影響有限，更不會(huì)影響到其他區(qū)域。但是如果在一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)高價(jià)地，這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊，可以預(yù)見未來這周邊的市場(chǎng)都將較大概率地出現(xiàn)上漲。

現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本

設(shè)定土地價(jià)格上限，只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度。

新京報(bào)：如何看待目前北京土地市場(chǎng)的一些調(diào)控手段和效果，如設(shè)置土地價(jià)格上限，推出“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式？

陶紅兵：房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，其實(shí)只有房產(chǎn)調(diào)控，沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年，土地價(jià)格總體都是上升的。一旦土地價(jià)格出現(xiàn)下降，政府就會(huì)減少供應(yīng)，確保土地能在價(jià)格合適的時(shí)候出讓。現(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段，并不合理。類似達(dá)到價(jià)格上限后競(jìng)報(bào)配建公租房面積，房企在競(jìng)報(bào)公租房過程中，商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí)，公租房這樣的保障房建設(shè)，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。

鄒曉云：現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段，實(shí)際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價(jià)格上限，這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西，是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。

范小沖：評(píng)價(jià)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)舉措，看看房價(jià)、地價(jià)水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價(jià)格上限，也只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度。總價(jià)溢價(jià)率看上去低了，但房企實(shí)際開發(fā)成本并沒下降。