土地市場降溫需邁幾道坎 難點在突破現(xiàn)行供應(yīng)體制
作者:張旭 來源:新京報 更新時間:2013年08月09日 【字體:大 中 小】
7月的北京土地市場,以孫河地塊、夏家胡同地塊為代表,高價地頻出。孫河地塊可售商品房部分樓面價甚至突破5萬元/平米的水平。今年以來,通州臺湖等新板塊地價也處于攀升狀態(tài)。這對于正在進行的樓市調(diào)控來說意味著什么?土地市場是否需要調(diào)控?本報邀請業(yè)內(nèi)人士和專家就相關(guān)問題進行了探討。
【圓桌嘉賓】
鄒曉云
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師
陳志
北京房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長
陶紅兵
高策地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)董事長
范小沖
陽光100集團常務(wù)副總裁
北京宅地市場接近全面升溫
土地越來越稀缺,另一方面土地整理成本越來越高,這也推高了土地價格。
新京報:近期,孫河地塊、夏家胡同地塊刷新了全市住宅用地樓面價。通州臺湖、大興舊宮等地樓面價也已經(jīng)創(chuàng)下新高。北京住宅用地市場是否處于普遍升溫的態(tài)勢?
鄒曉云:土地升溫是否已經(jīng)是普遍性,不好判斷。樓市、地市一起漲,才更具有普遍性。目前只是土地出讓階段漲得很快,還具有一定的特殊性。但像孫河那么偏的地方,地價漲得這么高,非常不正常,價格遠高出了市場平均水平。
陶紅兵:北京土地市場已經(jīng)是普遍升溫了,很正常。土地越來越稀缺,特別是好地段的地,稀缺價值更高。另一方面也要看到,土地整理成本越來越高。成本上升得快,這也是剛性的。成本上升也推高了土地價格。
土地市場升溫有礙調(diào)控目標實現(xiàn)
土地價格漲上去,區(qū)域再出低價地就很難了,進而就拉動了樓市預(yù)期。
新京報:如何看待土地市場升溫的原因及影響?
范小沖:土地市場升溫,和過去一段時間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān),也和房企回歸一、二線城市有關(guān),等等。同時要看到,土地總體上一直是供不應(yīng)求,特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價格漲上去,區(qū)域再出低價地就很難了,進而就拉動了樓市預(yù)期。
鄒曉云:如果土地價格越來越高,開發(fā)商從成本考慮,一定會增添房源定高價的驅(qū)動力。至于是否賣得出去,是另一回事。房價平穩(wěn)是調(diào)控的目標,但地價上漲帶動房價是很自然的。成本上升,帶動房價上漲,事實上就會對居住需求形成打壓。
陳志:孤單的一塊高價地對周邊市場影響有限,更不會影響到其他區(qū)域。但是如果在一個區(qū)域出現(xiàn)了多個高價地,這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊,可以預(yù)見未來這周邊的市場都將較大概率地出現(xiàn)上漲。
現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標不治本
設(shè)定土地價格上限,只是改了溫度計,但沒改變溫度。
新京報:如何看待目前北京土地市場的一些調(diào)控手段和效果,如設(shè)置土地價格上限,推出“限房價、競地價”等出讓方式?
陶紅兵:房地產(chǎn)市場的調(diào)控,其實只有房產(chǎn)調(diào)控,沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年,土地價格總體都是上升的。一旦土地價格出現(xiàn)下降,政府就會減少供應(yīng),確保土地能在價格合適的時候出讓,F(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段,并不合理。類似達到價格上限后競報配建公租房面積,房企在競報公租房過程中,商品房地價實際仍然在上升。同時,公租房這樣的保障房建設(shè),本身應(yīng)是政府承擔(dān)的,這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會再加到商品房上。
鄒曉云:現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段,實際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價格上限,這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西,是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。
范小沖:評價現(xiàn)在的土地市場舉措,看看房價、地價水平就知道。這些舉措都是治標不治本的辦法。設(shè)定土地價格上限,也只是改了溫度計,但沒改變溫度。總價溢價率看上去低了,但房企實際開發(fā)成本并沒下降。