大城市房價較快上漲，一方面是城鎮(zhèn)化快速推進，城市剛性住房需求快速增加的原因；另一方面，是貨幣和信貸較為寬松，利率下調(diào)，而實體經(jīng)濟回升緩慢，大量信貸流向了房地產(chǎn)市場。同時，地方土地財政的現(xiàn)實體制導(dǎo)致賣地沖動較大。由于土地供給相對不足，而需求十分旺盛，地價大幅上升，又影響了人們對房價上漲的預(yù)期，使供求矛盾進一步加劇。

當(dāng)然，一線和二線城市供求矛盾突出、房價快速上漲與公共服務(wù)資源配置不均等也有直接關(guān)系。大城市產(chǎn)業(yè)聚集度高，就業(yè)機會多，教育醫(yī)療資源好，居民可以分享的公共服務(wù)更多，從而形成了人口的更快速聚集，剛性住房需求自然會快速增長。而住房供給又不能及時跟上，就加劇了供求矛盾，造成房價的較快上漲。

記者：樓市分化的另一邊是三、四線城市市場萎靡，像溫州、鄂爾多斯等城市過去幾年也經(jīng)歷了房價暴漲，今年卻出現(xiàn)了房價回落甚至“棄房”現(xiàn)象，怎么看待這些地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫問題？

任興洲：房地產(chǎn)開發(fā)也必須遵循市場規(guī)律。一些城市出現(xiàn)上述問題，根本原因是違背了規(guī)律，住房供給已經(jīng)嚴(yán)重超出了有效需求。前些年房價大幅上漲主要靠投機性需求支撐，泡沫在不斷積累。當(dāng)供給明顯大于求，特別是當(dāng)?shù)貙嶓w經(jīng)濟回落，資金出現(xiàn)緊張時，往往就是泡沫破裂的時候。有些人口只有100多萬的城市，近年房屋竣工量卻接近甚至超過北京的供給量，市場如何消化呢？

現(xiàn)在不少三、四線城市也面臨較多糾結(jié)。一方面住房銷售緩慢，去庫存壓力很大；另一方面由于經(jīng)濟社會發(fā)展和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要土地財政來平衡，政府仍需不斷地向市場出售土地，進而會帶來更多的住房供給，加劇供過于求的趨勢。實際上，越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時，房地產(chǎn)泡沫危機產(chǎn)生的概率越大，進而極易引發(fā)金融風(fēng)險。

需要強調(diào)的是，房地產(chǎn)市場發(fā)展與產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，沒有產(chǎn)業(yè)支撐就留不住就業(yè)人口，就缺乏剛性需求。脫離本地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口聚集程度的房地產(chǎn)開發(fā)，不顧客觀實際的人為“造城”，必然加大泡沫風(fēng)險。

樓市調(diào)控如何完善？

調(diào)控政策更有針對性、更精細(xì)化的同時，深化體制改革，建立樓市調(diào)控的長效機制

記者：從統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)看，市場分化仍在加劇。9月，一線城市房價同比漲幅均超兩成，不少城市完成今年的房價調(diào)控目標(biāo)非常困難，而另一面，溫州房價仍在“跌跌”不休。面對這種情況，房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)該有哪些調(diào)整？

任興洲：隨著房地產(chǎn)市場分化趨勢的顯現(xiàn)，各地市場主要矛盾已不盡相同，因此房地產(chǎn)調(diào)控也需要不斷完善，全國“一刀切”的政策應(yīng)減少。在控制投機性需求，滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下，不同城市的調(diào)控政策需要更有針對性，更精細(xì)化。

目前調(diào)控的重點應(yīng)是那些市場需求量大，房價上漲較快，且有投機需求伺機而動的一線城市和部分二線城市。

從供給管理看，一是要加大住宅土地供給。目前一線城市“地王”頻出，樓面價格屢創(chuàng)新高，造成了社會恐慌情緒。樓市上漲預(yù)期越強烈，大家越搶房子，購房年齡越年輕化，這種對未來需求的透支將使本已緊張的供求關(guān)系雪上加霜。因此，在加大土地供給的同時，要調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，提高住宅土地供應(yīng)的占比，促使地價漲幅回落，穩(wěn)定開發(fā)企業(yè)及百姓的房價上漲預(yù)期。二是要繼續(xù)加強保障房建設(shè)，使保障性住房與住房市場有機結(jié)合，解決低收入家庭因房價過快上漲而無法購房的居住難題。

從需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中心城區(qū)功能的疏解。盡快引導(dǎo)部分產(chǎn)業(yè)向周邊的衛(wèi)星城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，從而帶動就業(yè)人口轉(zhuǎn)移，減緩城市住房需求壓力，同時促進公共服務(wù)資源的均衡配置。二是應(yīng)實施中性的住房金融政策，給市場一個穩(wěn)定的住房金融政策預(yù)期。從各類政策效果來看，信貸政策對居民購房具有直接的、較強的影響力，因此，穩(wěn)定住房金融政策是保持樓市穩(wěn)定的重要因素。三是盡早擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。

房產(chǎn)稅出臺不可能包治房地產(chǎn)市場的所有問題，但它可以使住房購買、出讓、交易、持有環(huán)節(jié)的稅收結(jié)構(gòu)更加合理和平衡，對于投機性需求也將具有一定的遏制作用。進一步擴大試點，應(yīng)該選擇在那些住房市場問題比較突出、房價上漲比較快的一線和二線城市盡早推開。

房地產(chǎn)市場受到諸多因素的影響，要走出樓市迷局，就要建立樓市調(diào)控的長效機制，就要依靠深化體制改革，完善相關(guān)政策。例如促進金融、信貸政策的完善、城市化進程的合理推進和城市功能的合理配置、實現(xiàn)公共服務(wù)的均等化，促進土地出讓制度、戶籍制度以及財稅體制的改革。