核心提示■越是當(dāng)房地產(chǎn)供求平衡或供大于求時(shí)，房地產(chǎn)泡沫危機(jī)產(chǎn)生的概率越大，進(jìn)而極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)�！鲈诳刂仆稒C(jī)性需求，滿足合理住房需求的統(tǒng)一調(diào)控總基調(diào)下，不同城市的調(diào)控政策需更有針對(duì)性，更精細(xì)化。■房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，應(yīng)該選擇在那些住房市場(chǎng)問題比較突出、房?jī)r(jià)上漲較快的一二線城市盡早推開。

如何看待目前市場(chǎng)分化格局？

住房極度短缺時(shí)期已過去，但不同人群實(shí)際占有不平衡、不同地區(qū)發(fā)展不平衡

記者：現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的分化現(xiàn)象——一邊是一線城市房?jī)r(jià)持續(xù)走高，另一邊是部分三、四線城市房?jī)r(jià)疲軟甚至下跌。怎么看待目前的市場(chǎng)分化格局？現(xiàn)在樓市調(diào)控到底該松該緊？

任興洲：分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局及調(diào)控政策，還是要站在歷史角度對(duì)我國(guó)的住房市場(chǎng)有一個(gè)總體判斷，否則依然是頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳。

從上世紀(jì)80年代初開始的住房制度改革，已走過30多年的歷程，使我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)供求發(fā)生了深刻變化，形成了相當(dāng)規(guī)模的住房存量。根據(jù)我們研究團(tuán)隊(duì)近幾年的研究并依據(jù)多種因素推算，到2010年，全國(guó)城鎮(zhèn)積累的存量住房約有2.11億套。按當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口家庭戶計(jì)算，戶均約為1.02套；人均住宅建筑面積從1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我國(guó)城鎮(zhèn)戶籍家庭住房自有率（指住在自有產(chǎn)權(quán)房子中的比例）為85.39%。

由此可見，我國(guó)城鎮(zhèn)住房無論從規(guī)模總量、戶均套數(shù)，還是人均住房面積都有了重要變化�？傮w上，城鎮(zhèn)居民住房極度短缺的時(shí)期已經(jīng)過去，居民住房困難問題得到了相當(dāng)大的緩解。很多地方，特別是一些三、四線城市，住房供需矛盾緩解，有的城市甚至已經(jīng)趨向初步平衡。

記者：國(guó)外戶均擁有住房超過1套時(shí)，市場(chǎng)就趨于穩(wěn)定了，為什么在我們這里卻不是這樣？

任興洲：在我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)快速發(fā)展和住房總量不斷增加的同時(shí)，也確實(shí)還存在著不少問題，主要表現(xiàn)為三組矛盾。

一是住房總量規(guī)模較大，但住房質(zhì)量有待改善。到2010年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口家庭戶均住房成套率（即住房?jī)?nèi)有獨(dú)立廚房、衛(wèi)生間等）僅為0.73套。

二是人均占有住房面積較高，但不同人群實(shí)際占有不平衡。人均住宅建筑面積32.9平方米只是平均數(shù)，不是每個(gè)家庭都有這樣的居住水平。有的家庭可能擁有多套住房，而有些家庭仍在為如何擁有一套住房而苦惱。

三是不同城市、不同區(qū)域的住房市場(chǎng)發(fā)展不平衡，近些年分化趨勢(shì)日益明顯。京滬廣深等一線城市以及一些省會(huì)等二線城市住房需求增長(zhǎng)快，供求矛盾仍比較緊張，房?jī)r(jià)上漲幅度較大。而一些三、四線城市的住房供求矛盾已大大緩解，有的城市供求趨向平衡，有的城市住房銷售速度明顯放緩，去庫存壓力不斷增大。

大城市房?jī)r(jià)為何邊控邊漲？

城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)導(dǎo)致剛需激增，信貸政策又較寬松，而土地供給相對(duì)不足，加劇供求矛盾

記者：住房市場(chǎng)分化中最令人頭疼的是一線大城市房?jī)r(jià)過快上漲。今年初，國(guó)務(wù)院針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問題出臺(tái)了“國(guó)五條”，社會(huì)上普遍認(rèn)為樓市進(jìn)入了更為嚴(yán)厲的調(diào)控期。為何房?jī)r(jià)仍隨著調(diào)控屢屢躥高？

任興洲：客觀講，2010年以來房地產(chǎn)調(diào)控還是取得了比較明顯的成效，在部分城市限購政策和差別化利率等政策的作用下，投機(jī)性需求得到一定程度的遏制，也曾一度控制住了房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。

從2012年下半年開始，一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了明顯反彈，供求矛盾比較緊張。我認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是由多種因素決定的，甚至可以說是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制機(jī)制中的諸多矛盾集中體現(xiàn)在住房供求和房?jī)r(jià)上。