編者按：僅僅在兩天時(shí)間里，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門、長(zhǎng)沙、杭州以及南京就緊隨北上廣深之后，相繼頒發(fā)升級(jí)版的樓市調(diào)控政策。為何這個(gè)時(shí)點(diǎn)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策？此輪房地產(chǎn)調(diào)控效果如何？今日本報(bào)聚焦這一系列話題，希望給出有益的解答。

有業(yè)內(nèi)人士表示，后續(xù)大量城市或?qū)⒏�進(jìn)收緊調(diào)控，四季度樓市將大幅度降溫

僅僅在兩天時(shí)間里，武漢、南昌、沈陽(yáng)、廈門、長(zhǎng)沙、杭州以及南京就緊隨北上廣深之后，相繼頒發(fā)升級(jí)版的樓市調(diào)控政策。
截至11月27日，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，已有14個(gè)城市推出樓市新政，內(nèi)容涉及限購(gòu)政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性加碼，限貸政策收緊，二套房首付比例出現(xiàn)不同程度的提升等。

值得一提的是，從11月全國(guó)樓市的成交量表現(xiàn)來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從11月1日至11月26日，54個(gè)城市總成交量為22萬(wàn)套，同比下降10.7%。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭向記者表示，在短期內(nèi)，上述調(diào)控政策的加碼，將給市場(chǎng)帶來(lái)明顯沖擊。

14城集中加緊調(diào)控

事實(shí)上，北京一向是地方調(diào)控的風(fēng)向標(biāo)，尤其是“京七條”的頒布，被認(rèn)為傳遞出新一輪樓市調(diào)控的信號(hào)。不過，臨近年末之時(shí)，二線城市的調(diào)控新規(guī)卻開始集中發(fā)布，甚至在5天之內(nèi)就有超過7個(gè)城市“連珠炮”似的出臺(tái)從緊的調(diào)控政策，內(nèi)容涉及提高二套房首付，抬高非戶籍購(gòu)房門檻以及增加土地供應(yīng)等。

而在本次調(diào)控潮中，10個(gè)城市表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模將會(huì)在2014年保持穩(wěn)定或者有所擴(kuò)大。

不過，有業(yè)內(nèi)人士稱，從已經(jīng)公布的調(diào)控細(xì)則來(lái)看，緊隨北上廣深之后的二線城市在新的調(diào)控政策上并無(wú)太多新意。限購(gòu)和限貸手段的升級(jí)幾乎都在預(yù)料之中，當(dāng)然也有新的約束出臺(tái)。其中，南昌對(duì)年輕人購(gòu)房做出限制，禁止未成年人購(gòu)買住房。其它手段諸如約談開發(fā)商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等，不過是為了完成年內(nèi)調(diào)控任務(wù)以及進(jìn)一步增加購(gòu)房成本的手段而已，很難對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生正面效果。

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心徐楓也向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)樓市政策調(diào)控方向?qū)⒎謨刹阶�，一方面在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，繼續(xù)提高房地產(chǎn)的交易成本；另一方面則通過增加持有成本，從而進(jìn)一步壓縮房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間，在投資的兩頭打壓，把投資需求積壓出一部分遠(yuǎn)離住宅市場(chǎng)。

綜合看來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策正在導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)形成“雙軌制”的格局，加大了保障房推進(jìn)力度；而在市場(chǎng)化的住宅供給方面，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)集中度將進(jìn)一步加強(qiáng)。

對(duì)此，張旭認(rèn)為，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)看，目前收緊調(diào)控政策的城市新建商品住宅價(jià)格同比都超過了10%。不排除房?jī)r(jià)上漲過快的其他二線重點(diǎn)城市如福州，太原，杭州等城市還會(huì)出現(xiàn)進(jìn)一步的政策收緊。

更為值得注意的是，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉則分析認(rèn)為：在一線城市發(fā)布相對(duì)有力度的調(diào)控升級(jí)政策后，二線城市已經(jīng)全面接棒，有超過10個(gè)二線城市出臺(tái)地方細(xì)則，預(yù)計(jì)后續(xù)還可能將有超過15個(gè)二線城市出臺(tái)新政策，全國(guó)合計(jì)有望超過30個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控細(xì)則。

樓市現(xiàn)降溫跡象

實(shí)際上，自去年年底開始，北京新建商品住宅價(jià)格小步上漲，并在今年4月以后開始能量爆發(fā)，直至“金九銀十”攀升至一個(gè)小高峰。

此外，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2013年10月，廣州、北京、廈門、深圳、烏魯木齊、上海、鄭州以及長(zhǎng)沙8個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格較之三年前、也即“國(guó)十條”出臺(tái)之時(shí)大幅上揚(yáng)，漲幅超過20%。

然而，在二線城市加緊調(diào)控之后，據(jù)東興證券研報(bào)顯示，2013年11月18日-11月24日，一、二線城市住宅成交量同比下降。其中，一線城市成交89.11萬(wàn)平方米，降幅為35.89%；二線城市成交249.40萬(wàn)平方米，同比下降22.11%

而從30個(gè)大中城市成交面積來(lái)看，已經(jīng)出現(xiàn)同比下降。從11月18日到11月24日單周數(shù)據(jù)來(lái)看，30個(gè)大中城市成交面積為448.58萬(wàn)平方米，同比下降9.85%，其中一線城市同比下降10.73%，二線城市同比下降23.92%。

而中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，截至11月26日，11月全國(guó)主要的54城市合計(jì)新建住宅簽約套數(shù)為22萬(wàn)套，環(huán)比10月同期下調(diào)了0.3%，同比則下滑了10.7%。其中下調(diào)最多的是二線城市，同比下調(diào)幅度達(dá)到了20%，一線城市下調(diào)幅度也達(dá)到了18.6%。

對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，從上周來(lái)看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面和政策面偏負(fù)，年底房貸資金緊張，繼一線城市的樓市調(diào)控政策全面收緊后，多個(gè)二線城市又出臺(tái)新的調(diào)控政策，預(yù)計(jì)短期樓市成交量下行趨勢(shì)將繼續(xù)保持。