十八屆三中全會(huì)公報(bào)中提到：“要建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”

日前，十八屆三中全會(huì)正式閉幕，公報(bào)中盡管未提及房地產(chǎn)調(diào)控，但“要建立公平開放透明的市場規(guī)則，完善主要由市場決定價(jià)格的機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，完善金融市場體系，深化科技體制改革”以及“要加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制”則給了市場無限的想象空間。
楊紅旭認(rèn)為，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”最終的結(jié)果，是農(nóng)村集體組織可以像城市政府的土地部門那樣，出讓自己集體建設(shè)用地。但相關(guān)提法早在5年前已出現(xiàn)，至今仍在原地踏步，所以此次較之前僅在提法上去掉“逐步”二字，實(shí)際效果有待觀察。不過，其中涉及地方土地財(cái)政及農(nóng)民權(quán)益這一巨大的利益分割，將對樓市產(chǎn)生深刻影響。

近年來，隨著一系列改革，各地農(nóng)地流轉(zhuǎn)案例已有逐漸增多之勢，但仍只局限于一村一鎮(zhèn)的小范圍內(nèi)的流轉(zhuǎn)。業(yè)界專家直言：這與我國“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”的體制遺留問題密不可分。

據(jù)了解，目前我國土地所有權(quán)歸屬分兩類，一是全民所有制的國有土地；二是集體所有制的土地，主要包括農(nóng)村集體土地。農(nóng)民在一個(gè)集體里作為集體的一員，他對土地具有所有權(quán)。不過，這個(gè)所有權(quán)只通過兩種方式實(shí)現(xiàn)：一是造房子的宅基地；二是聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任田。但這所有權(quán)并不意味農(nóng)民就可以支配、擁有或轉(zhuǎn)換這一財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在特定歷史環(huán)境中，這種城鄉(xiāng)的土地分制盡管對避免農(nóng)村土地被大量圈占有著積極的作用，但隨著我國城鎮(zhèn)化推進(jìn)步伐的加快，這一制度的負(fù)面作用明顯顯現(xiàn)。

由于城市居民被嚴(yán)禁購買和占用農(nóng)村集體土地上的住宅，使得農(nóng)村土地市場難以獲得大規(guī)模的增量資金，這不僅導(dǎo)致了農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的停滯，也在很大程度上抑制了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)價(jià)格。而農(nóng)村土地被“賤賣”，又直接影響了農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)變的物質(zhì)基礎(chǔ)。

在農(nóng)村房屋和閑置宅基地使用權(quán)難以流轉(zhuǎn)的同時(shí)，城市土地卻因?yàn)榇罅块_發(fā)且難以再生而不斷在減少。隨著城市人口不斷增長，經(jīng)濟(jì)拓展和城市化進(jìn)程的日益加快，城市土地資源呈現(xiàn)越來越緊缺的態(tài)勢，而城市發(fā)展對土地的需求卻仍在持續(xù)擴(kuò)大。由此，城市土地價(jià)值節(jié)節(jié)攀升，尤其是城市中心稀缺寶貴的土地資源，愈發(fā)成為各大房企競相爭奪的熱土高地。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來全國各大城市的樓市火爆，“地王”頻出。前三季度，北京、上海、杭州等地都錄得賣地收入超過千億，而廣州今年前10個(gè)月的賣地金額也達(dá)到了612.6億元，是去年全年412億元的近1.5倍�；馃岬耐恋厥袌鲆岩�起各方關(guān)注。如何令城鄉(xiāng)的土地“同地同價(jià)同權(quán)”已引起了高度重視。

日前，中國人民大學(xué)農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展學(xué)院教授鄭風(fēng)田對媒體表示，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，就必須讓集體土地入市。其實(shí)，早在十幾年前，廣東、浙江就有地方提出地方性的集體土地入市法規(guī)，全國不少地方也在試點(diǎn)。

順德勒流鎮(zhèn)江義村：

最早試點(diǎn) 村民回報(bào)豐厚

記者了解到，像廣東省的順德，就是開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的先行者。早在2001年，順德就獲得國土資源部和國務(wù)院法制辦的批準(zhǔn)，成為全國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點(diǎn)城市。

其中，順德區(qū)勒流鎮(zhèn)江義村是最早嘗試農(nóng)地集中經(jīng)營和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的村莊，在這里，所創(chuàng)辦的企業(yè)大多是本地的民營企業(yè)，五金、模具、服裝都有。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)給村民帶來了豐厚回報(bào)，全村年均可支配收入達(dá)到1500萬元。全村4平方公里的土地被清晰地劃分為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)和農(nóng)田保護(hù)區(qū)，被村民視為比小城鎮(zhèn)還漂亮的村莊。此外，學(xué)校、市場、勞動(dòng)服務(wù)站、衛(wèi)生站更是一應(yīng)俱全。

據(jù)了解，在廣東，自發(fā)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)很早就大量存在，以前流轉(zhuǎn)主要集中于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、農(nóng)村集體土地存量多的地區(qū)，采取的方式有作價(jià)入股、聯(lián)營、租賃、抵押等，增加了集體收入�，F(xiàn)在只不過從臺下走到臺上，無形變成了有形，進(jìn)一步規(guī)范了市場。

深圳寶安區(qū)鳳凰社區(qū)：

最快年底農(nóng)村土地掛牌出讓

日前，深圳寶安區(qū)鳳凰社區(qū)也已成為深圳市首個(gè)原深圳“農(nóng)村土地入市”試點(diǎn)，該宗地塊位于深圳寶安區(qū)福永街道鳳凰社區(qū)，鄰近深圳機(jī)場和廣深一級公路，用地面積14568平方米。預(yù)計(jì)最快將于今年年底實(shí)現(xiàn)掛牌出讓。

早在今年1月18日，深圳市規(guī)土委、經(jīng)信委、住建局聯(lián)合發(fā)布其制訂了“1+6”系統(tǒng)文件，其中最大的亮點(diǎn)就是經(jīng)國土部特批，原深圳“農(nóng)村土地”可入市交易。至于收益分配方式則有明確規(guī)定，所得收益鳳凰社區(qū)和深圳市國土基金按3：7比例進(jìn)行分成，成交后鳳凰社區(qū)還將繼續(xù)持有總建筑面積約20%的物業(yè)專用于產(chǎn)業(yè)配套。

目前，該用地掛牌的前期各項(xiàng)工作正在開展之中，按照試點(diǎn)方案，該地塊將于年底前通過深圳市土地房產(chǎn)交易中心，以掛牌方式公開出(轉(zhuǎn))讓該土地使用權(quán)。此外，有媒體報(bào)道稱，龍崗、坪山等區(qū)試點(diǎn)地塊也在積極推進(jìn)當(dāng)中。

深圳市規(guī)土委相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就此表示，原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城市化后，不少土地在完善土地權(quán)益爭議中存在政府拿不回、集體用不了的尷尬局面。

盡管說，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的試點(diǎn)已在推進(jìn)之中，但無可否認(rèn)的是，目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)還受到諸多制約限制。鄭風(fēng)田就指出，如何建立起一個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場非常重要，只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地“同地同價(jià)同權(quán)”要素市場平等化，才能真正地流轉(zhuǎn)。未來應(yīng)該允許農(nóng)村集體宅基地使用權(quán)自由轉(zhuǎn)讓、抵押和出租。還應(yīng)該允許農(nóng)民住房的買賣、抵押和出租。