開發(fā)商免疫力提高

實(shí)際上，今年以來北京市預(yù)售趨嚴(yán)，針對4萬元/平方米以上的高價(jià)房采取預(yù)售許可審批配額管制并非首次，今年的6、7月份就曾經(jīng)傳出原則上超4萬元/平方米樓盤每月僅批1個(gè)。

對高價(jià)項(xiàng)目限價(jià)也是今年北京樓市調(diào)控的手段之一，在“新國五條”的調(diào)控思路下，今年3月底，北京市拿出了最為嚴(yán)厲的京版“新國五條”實(shí)施細(xì)則。與其他城市不同的是，北京市在確定今年的房價(jià)控制目標(biāo)時(shí)有這樣一句表述：進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理。根據(jù)北京的限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，原則上新開盤項(xiàng)目的定價(jià)不超過區(qū)域均價(jià)、已開盤項(xiàng)目定價(jià)不超過前期銷售平均價(jià)格、當(dāng)月銷售價(jià)格不超過上月銷售平均價(jià)格等已經(jīng)成為獲得預(yù)售許可證的重要條件。

然而，對于限價(jià)令，開發(fā)商們也正使出渾身招數(shù)來應(yīng)對價(jià)格紅線。今年以來，一些項(xiàng)目將裝修房改為毛坯房來降低售價(jià)、期房改為現(xiàn)房來規(guī)避政策監(jiān)督以及延遲開盤等手段已經(jīng)成為開發(fā)商逃避政策的慣用手段。

高業(yè)績與高地價(jià)增加房企籌碼

事實(shí)上，除了北京外，深圳、上海也在近期出臺(tái)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策。這是否會(huì)影響今年上市房企的年度銷量目標(biāo)？不少房企普遍樂觀，新政策對于改善型購房有一定沖擊，但影響不會(huì)很大。經(jīng)過多輪調(diào)控后，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制能力已經(jīng)很強(qiáng)。

截至目前，已有28家房企公布了前10個(gè)月銷售業(yè)績，銷售額都超過年度任務(wù)的九成，萬科等龍頭房企前10個(gè)月的銷售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績，大部分房企都將創(chuàng)造其歷史最高銷售紀(jì)錄。前10個(gè)月，28家房企總銷售業(yè)績突破了9928億，同比漲幅達(dá)33%，10月單月銷售額合計(jì)達(dá)到了1292億元。

與此同時(shí)，近期頻繁成交的高地價(jià)，也增添了房企對后市的信心。“目前市場定價(jià)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。從目前市場情況來看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，很可能在四季度的最后幾個(gè)月開始追求高利潤，并且囤房惜售。”北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉強(qiáng)調(diào)，從目前市場走勢看，大部分房企對利潤上漲已經(jīng)形成共識(shí)。

□前景預(yù)測

明年房價(jià)漲勢或?qū)⒀永m(xù)

“臨近年底，這次調(diào)控升級只是政府為了完成全年房價(jià)控制目標(biāo)而采取的權(quán)宜之計(jì)，持續(xù)時(shí)間不會(huì)太久，可能明年初針對高端市場的限令就會(huì)逐漸放開。”一位業(yè)內(nèi)人士分析表示。在他看來，這將直接減少今年的高端項(xiàng)目供應(yīng)，加劇供需矛盾，將使今年在售的高端項(xiàng)目更熱，而明年市場上單價(jià)在4萬元/平方米以上的項(xiàng)目則會(huì)更多。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從近期出臺(tái)的政策來看，無論是二套房首付比例提高還是進(jìn)一步收緊限購限價(jià)政策，多數(shù)政策都屬于短期行為，不具備長期執(zhí)行效力，從政策效用的角度來說，這些政策只是為短期內(nèi)遏制房價(jià)過快上漲的“救火”舉措，短期內(nèi)的政治意義大于實(shí)際的市場意義。

行政化調(diào)控手段遲早有其退出的一天，短期過渡性政策正為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的出臺(tái)做好鋪墊。在業(yè)內(nèi)人士看來，正在大規(guī)模推出的自住型商品房地塊，或許正是解決高房價(jià)的長效手段之一。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年前10月，北京住宅類土地成交面積為873.44萬平方米，高于成交面積868.54萬平方米。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，土地供應(yīng)缺口是最近幾年房價(jià)上漲的根源，尤其是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應(yīng)缺口分別達(dá)到了600萬平方米和465萬平方米，恰是這兩年，北京的房價(jià)漲幅最快。而在土地供應(yīng)增加的2010年和2011年，房價(jià)漲幅都比較緩慢或者房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)。而從今年土地供應(yīng)情況來看，住宅類土地供應(yīng)首次超過5成，全年住宅類土地供應(yīng)有望超過1200萬平方米，僅次于2010年出現(xiàn)的土地供應(yīng)爆發(fā)，這將緩解未來兩年的住宅供需結(jié)構(gòu)。

不過，高姍認(rèn)為，土地供應(yīng)增加特別是自住型商品房的大量推出，對于平穩(wěn)房價(jià)的效力尚需9-12個(gè)月左右的時(shí)間方能實(shí)現(xiàn)。譬如首宗自住型商品房用地是11月4日競得，預(yù)計(jì)入市時(shí)間最快也要明年下半年，而自住型商品房的規(guī)�；�上市最快也要到明年年底，也就意味著，明年的市場供應(yīng)主體仍為普通商品房。再加上早期入市的自住型商品房將率先配售給保障房輪候人群和無房戶，對商品房需求群體不會(huì)形成巨大分流。

因此，自住型商品房在短期內(nèi)仍難以占據(jù)供需主體，這將使得明年北京樓市房價(jià)上漲勢頭仍將延續(xù)，而隨著下半年以后自住型商品房的陸續(xù)上市，如果供應(yīng)量足夠多，對市場的影響將非常大，平均房價(jià)水平也有望得到控制。