本輪調(diào)控初期，受限購(gòu)、限貸等政策影響，一線城市成為樓市調(diào)控重災(zāi)區(qū)，眾多房企開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)深耕三、四線城市。然而，回顧2012年樓市，隨著首套房貸政策松動(dòng)、降息等環(huán)境的改善，一線城市積壓的剛性需求以及部分改善性需求釋放，使得重回一線成為眾多房企的集體選擇，而三四線城市在巨大庫(kù)存之下陷入低迷。今年的樓市將呈現(xiàn)什么樣的區(qū)域格局？一二線城市還是三四線城市將成為今年樓市的熱點(diǎn)？業(yè)內(nèi)人士給出不同的預(yù)判。

上海某房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭

三四線有一定機(jī)會(huì)

最近大型房企紛紛在一線城市大規(guī)模拿地，房企重回一線城市成為新熱點(diǎn)，一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場(chǎng)比較活躍，而房企也清晰地看到了三四線城市的供給比較大，對(duì)三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)較為警惕。事實(shí)上，一線城市的“地王”項(xiàng)目還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，長(zhǎng)期來(lái)看沒(méi)問(wèn)題，但市場(chǎng)在短期內(nèi)還是有波動(dòng)的，預(yù)計(jì)今年北京或?qū)⒂懈鼑?yán)厲的調(diào)控政策。與此同時(shí)，三四線城市雖然有風(fēng)險(xiǎn)，但也有機(jī)會(huì)，目前三四線城市雖然房屋并不缺，但比較缺乏高品質(zhì)的樓盤，當(dāng)?shù)氐闹脴I(yè)者也希望改善居住環(huán)境，這對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的契機(jī)�？傮w來(lái)說(shuō)，三四線城市是供應(yīng)量大和高品質(zhì)樓盤缺乏并存的狀況。

高策房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)李國(guó)平

回歸一二線城市或助推地價(jià)上漲

由于一二線城市嚴(yán)厲的限購(gòu)和產(chǎn)能過(guò)剩，大量開(kāi)發(fā)商向三四線城市進(jìn)軍和轉(zhuǎn)移，但是卻遭遇三四線城市有限的市場(chǎng)需求，這也為大家敲響了城鎮(zhèn)化泡沫的警鐘。而現(xiàn)在回歸一二線城市，可能遇到相反的問(wèn)題，就是土地的供應(yīng)是有限的。

在這種時(shí)候，這種回歸會(huì)讓競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，可能到最后會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上漲，開(kāi)發(fā)的專業(yè)度競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。

北京房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志

一線城市風(fēng)險(xiǎn)更小

企業(yè)轉(zhuǎn)向三四線的一個(gè)很重要因素是一二線城市的調(diào)控政策，在一二線城市調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)格的背景下，為了更好地實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和銷售目標(biāo)，企業(yè)將目光投向了三四線城市，而隨著調(diào)控政策趨穩(wěn)，房企又開(kāi)始逐漸回歸。事實(shí)上，三四線城市的承受力和購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)差于一線城市，其消化能力較弱，相對(duì)來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)也更大，與此同時(shí)，一線城市無(wú)論在資金聚集能力還是在其他方面都非常有優(yōu)勢(shì)，因此，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房企逐漸回歸一二線。整體來(lái)看，未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)明顯分化，一線城市更向好，而三線城市的過(guò)度開(kāi)發(fā)很可能出現(xiàn)泡沫。

陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖

未來(lái)樓市主戰(zhàn)場(chǎng)非一線城市

一線城市遭遇的嚴(yán)厲調(diào)控政策以及高企的地價(jià)、資本市場(chǎng)的導(dǎo)向，使得主流房企一度大規(guī)模布局二三四線城市，但在布局之后，很多三四線城市帶來(lái)的效益并不高，而此時(shí)，通過(guò)一段時(shí)間以來(lái)的調(diào)控和市場(chǎng)需求的長(zhǎng)久壓抑，一線城市重新出現(xiàn)一些缺口和機(jī)會(huì)，土地市場(chǎng)也進(jìn)入供應(yīng)高峰，這成為房企重新回歸一線城市的主要原因。不過(guò)，從長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)樓市的主戰(zhàn)場(chǎng)還將是二三四線城市，隨著新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的機(jī)遇、人口大規(guī)模進(jìn)入，這些城市發(fā)展?jié)摿θ源�挖掘，而企業(yè)也必須通過(guò)轉(zhuǎn)型與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)完全契合，才能實(shí)現(xiàn)真正的盈利。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)

新型城鎮(zhèn)化為三四線城市帶來(lái)機(jī)遇

過(guò)去城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過(guò)于倚重房地產(chǎn)的發(fā)展，而此次中央強(qiáng)調(diào)的新型城鎮(zhèn)化將重心從土地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移到人口城鎮(zhèn)化，意味著房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化中扮演的角色將有所削弱。過(guò)去在城鎮(zhèn)化的迅速推進(jìn)下，中心城市和大城市人口急速膨脹，而這也導(dǎo)致外來(lái)者購(gòu)房的需求長(zhǎng)期堆積，大幅拉高部分一二線城市的房?jī)r(jià)，此次提出大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化，能使三四線中小城市及區(qū)域性中心城市迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，從而分流大城市多年來(lái)積累的購(gòu)房需求，這種變化能將房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)和未來(lái)需求引導(dǎo)向更加理性的區(qū)間，或促使未來(lái)中心城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步回歸理性。

聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)楊少鋒

今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將嚴(yán)重分化

三、四線城市供應(yīng)量加大，開(kāi)發(fā)商的去化速度必然受到影響，這會(huì)對(duì)中小房企的資金鏈產(chǎn)生壓力�？傮w來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在三、四線城市的投資應(yīng)該更加謹(jǐn)慎。一線城市大部分房?jī)r(jià)將穩(wěn)定上漲，二線城市根據(jù)供應(yīng)量將有漲有跌，三線城市由于存量巨大、房企資金實(shí)力偏弱，大部分房?jī)r(jià)還將持續(xù)低迷。購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自己城市特點(diǎn)判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)以做決策。