千億元級房企擴至七家

“今年不買房，一年又白忙。”這是以往買房者的自我調侃，面對房價如芝麻開花，無奈之感頓然而生。但今年用“一年又白忙”來描述房價上漲，分量遠遠不夠。某地產商數據資料顯示，北京市2013年同期的房價為2.3萬元/平方米，較2009年同期的1.3萬元/平方米上漲近1倍。某些區(qū)域，某些樓盤是不是超過了這個漲幅，答案無疑是肯定的。

2013年是2009年之后樓市最大的一個爆發(fā)年，成交量價上漲迅速，各房企基本全面提前完成任務。在調控加碼的政策環(huán)境中，一線城市房價漲幅依然驚人。去年頻頻降價還不一定能把房子賣出去的開發(fā)商，今年卻驚奇地發(fā)現，即使不宣傳，房子也不愁賣出去，尤其是一線城市的項目，幾乎是開盤一個，賣光一個，以至于不找熟人，都買不到心儀的戶型。

國家統計局數據顯示，2013年前11個月，全國房地產開發(fā)投資77412億元，同比增長19.5%，增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月，商品房銷售面積110807萬平方米，同比增長20.8%。2013年是自房地產市場調控以來銷售面積增長最快的一年。

截至目前，包括萬科、保利、恒大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30家品牌房企公布了前11個月的銷售業(yè)績，合計銷售金額達到了10457億元，同比漲幅高達33.7%。除了因忙于私有化而無心賣房的恒盛地產之外，其余29家房企全部實現了銷售業(yè)績的增長，很多企業(yè)還刷新了各自的年度銷售記錄。

隨著房企業(yè)績的增長，今年房企的“千億俱樂部”也將迎來新成員。其中恒大、碧桂園前11個月分別完成了984億元和967億元的銷售業(yè)績，12月份勢必跨過千億元大關，而中海地產在11月份取得79.2億元的銷售額后，已成功躋身“千億俱樂部”。

歷史上最嚴的“國五條”出臺，20%差額征稅政策，要求各地制定并公布年度新建商品住房價格控制目標的措施，對一線、二線城市的項目銷售帶來的殺傷力在市場中并不給力。原因在哪？社科院有關專家認為，一方面，在剛性需求推動下，二手房價格將在原有價位上稅負加成，直接推高二手房價，而二手房價增長對新建住房定價形成參照上漲效應；另一方面，部分原本在存量住房市場實現的剛性購房需求被迫進入新建住房市場，造成新建住房供需壓力，形成需求拉動型的新建住房價格增長。

市場也出現了比較奇怪的政策解讀，“日光盤”頻出。

在北京市，為了讓房價指數得到控制，樓盤銷售“按月放行”。每個月只有一個或兩個項目入市，顯然不能滿足人們的購房需求。因此，只要這種項目出現，剛需者、非剛需者蜂擁而至，無奈之下，只能通過搖號方式來確認購買資格。每每有此項目入市，結果都是開盤當天售罄，房價堅挺程度可想而知。

2013年，市場并非萬里江上一片紅，分化明顯。一線、二線城市房價暴漲，三線、四線城市平穩(wěn)。主要原因是：一線、二線城市供需存在矛盾，聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都出現了短缺；炒房客對這些城市厚愛有加，“房姐”、“房妹”不斷涌現；恐慌者著急上火入市，為房價上漲增磚添瓦。

融資推高地價 地價推高房價

地價、房價被推高，是融資成本低的“衍生產品”。

僅從今年房企在海外資本市場頻繁融資的具體情況也可以看出，除了成本比較低之外，房企融資規(guī)模比較大，期限也比較長，單筆融資期限有超過5年的，甚至還有長達7年以上的。此外，一家房企多次發(fā)債的情況屢見不鮮，這都意味著，房企對低成本資金的需求非常強烈。那么，這些錢都用到了哪里？

據筆者查閱資料發(fā)現，其實這些房企發(fā)債的目的不外乎以下幾種：還舊債；買地擴張；一般性經營資金。以富力地產為例，公司擬使用所得款項凈額，為現有債務再融資、收購土地及一般公司用途。

還債剩下的錢，開發(fā)商幾乎都用來“搶地”了，因為手握大量現金的話，顯然可以在競爭優(yōu)質地塊時獲得先機。

不得不說，2013年土地市場被稱之為“饕餮”盛宴的背后，拿地王跟買白菜似的底氣所在，不乏海外資本市場的推動。企業(yè)有了低成本的大量資金才敢于出手，且能痛快下手。而一線、二線城市房價的走高，也給了海外投資者更大的信心。

盡管如此，我們認為，借道中國香港的融資平臺進行融資和資本運作，雖然已經成為不少開發(fā)商的共識，但成功吸得海外資本，并不意味著前途就一帆風順，一些企業(yè)也陷入了財務危機。