2013年，有實(shí)力角逐北京市場(chǎng)的知名房企高層每每感嘆，“太貴了”，“我們搶不到”。但就其結(jié)果來(lái)看，顯然，部分房企依然搶地?fù)尩煤軞g快。

然而，地價(jià)成本驟增，人工成本猛漲，房企如何平衡資金？除了向海外資本市場(chǎng)伸手，頻繁發(fā)債，換取相對(duì)低成本的資金外，銷售額便成為房企回籠資金的最大依靠。而從筆者了解到的數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市和部分二線城市仍是房企銷售業(yè)績(jī)的主力貢獻(xiàn)區(qū)域，這也是房企扎堆一線城市搶地的主要因素。

此外，更吸引開發(fā)商的是布局一線城市帶來(lái)的利潤(rùn)。事實(shí)上，無(wú)論是地價(jià)的飆升還是人工成本的猛漲，最終這些成本還是轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，這個(gè)市場(chǎng)的終端接盤者。

不過(guò)，開發(fā)商對(duì)未來(lái)一線、二線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)判斷的樂(lè)觀程度似乎一直在打破人們的認(rèn)知底線。這種“簡(jiǎn)直瘋了”的拿地情緒風(fēng)險(xiǎn)性還是很大的，甚至有些企業(yè)已經(jīng)被套在了里面，地王沒法入市，無(wú)法見到“回頭錢”。

同時(shí)，入市時(shí)間拖得越久，開發(fā)商的資金壓力越大，尤其對(duì)一些無(wú)法在海外資本市場(chǎng)融到低成本資金的企業(yè)，已經(jīng)紛紛開始借道信托融資。

房企海外融資直逼3300億元

“2013年房企的日子會(huì)好過(guò)很多。”今年年初，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪多位業(yè)內(nèi)龍頭房企高層時(shí)，他們一致認(rèn)為，資金壓力會(huì)小很多。

臨近年底，我們發(fā)現(xiàn)，這些房企高層的預(yù)判確實(shí)成了事實(shí)，開發(fā)商快速地越過(guò)了2011年和2012年初的行業(yè)冬天。

值得注意的是，在房地產(chǎn)這種資金周轉(zhuǎn)緩慢的行業(yè)中，寒冬之季，開發(fā)商高層開會(huì)時(shí)討論“能不能找到錢？”而今年3月份以來(lái)，房企高管開會(huì)時(shí)的議題是“能不能找到資金成本更低的錢？”低息融資，這無(wú)疑是今年房企能夠大手筆搶地，“開疆?dāng)U土”無(wú)所畏懼的底氣。海外資金市場(chǎng)低成本的大筆融資，儼然讓這些2011年甚至2012年初還“省吃儉用”的房企快速變身為“土豪”。

事實(shí)上，從開發(fā)商年內(nèi)累計(jì)融資額的一組數(shù)據(jù)可以窺見，其從海外資本市場(chǎng)的吸資規(guī)模。

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至12月12日，房企海外融資總額（包含貸款）合計(jì)人民幣高達(dá)3256億元，與2012年房企全年融資額相比，漲幅超過(guò)100%。

再來(lái)看一組鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，2013年1月-11月，上市房企前40強(qiáng)披露的融資總額約為2080億元，同比增長(zhǎng)85.7%。值得注意的是，40家上市房企的海外債券融資額達(dá)1238億元，與2012年同期相比，驟增153.1%。

從上述可以監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)中不難看出，海外融資同比上漲幅度和其在房企融資總額中所占比例都在大規(guī)模增長(zhǎng)。實(shí)際上，在房企跨越千億元銷售額這道門檻后才開始謀劃去海外掘金之前，有實(shí)力的開發(fā)商不管主動(dòng)還是被動(dòng)都早已在海外資本市場(chǎng)搭建融資平臺(tái)，并且以超過(guò)100%的增長(zhǎng)速度大規(guī)模海外舉債，暫且不說(shuō)這種動(dòng)作頻繁的海外發(fā)債對(duì)企業(yè)發(fā)展的利與弊，單單從融資成本上看，幾乎就可以理解房企為何執(zhí)著于大規(guī)模海外舉債了。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2013年1月-11月，前40強(qiáng)上市房企海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。

以龍湖地產(chǎn)為例，2013年7月10日，龍湖地產(chǎn)宣布獲得一筆76.72億港元的4年期俱樂(lè)部貸款。但龍湖地產(chǎn)這筆融資的原定額度是30億港元，然而龍湖稱由于資本市場(chǎng)的超額認(rèn)購(gòu)等多種原因，最終將這筆融資擴(kuò)容至77億港元。在此之前，內(nèi)地房企單筆銀團(tuán)融資額最高的是中海地產(chǎn)于2012年4月份發(fā)行的76億港元三年期的俱樂(lè)部貸款，而這次龍湖地產(chǎn)獲得的融資數(shù)額則意味著創(chuàng)下了內(nèi)地房企單筆銀團(tuán)融資規(guī)模的新紀(jì)錄。

不過(guò)，在我們看來(lái)，龍湖海外融資擴(kuò)容的主要原因是為了節(jié)省資金成本�？梢运氵@樣一筆賬，按照9個(gè)月提款期計(jì)算，若龍湖在2014年4月份前，回購(gòu)之前發(fā)行的7.5億美元債券，未來(lái)兩年，將節(jié)省資金成本達(dá)人民幣5億元。