孫宏斌

“越調(diào)越漲”的怪圈

與狂奔的房價(jià)相比，“看得見的手”政府的調(diào)控手段也層出不窮�！吨袊�經(jīng)濟(jì)周刊》報(bào)道顯示，早在2004年時(shí)，中央即著手調(diào)控房地產(chǎn)市場。

2005年3月5日，時(shí)任國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報(bào)告中明確提出，2005年“將重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲”。

央行最先祭出貨幣政策這把利器：從2005年3月17日起，將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個(gè)百分點(diǎn)。

盡管央行的調(diào)控舉動(dòng)在預(yù)料之中，但不少市場人士質(zhì)疑不斷：其一，此次房地產(chǎn)調(diào)控并不是從緊縮開發(fā)商銀根和土地供給上調(diào)控，而是從需求上調(diào)控；其二，房地產(chǎn)商對(duì)此反應(yīng)溫和，老百姓卻態(tài)度激烈。

2005年3月20日，時(shí)任央行副行長吳曉靈在公開場合澄清：央行的房貸新政正是為了遏制房價(jià)上漲過快的勢頭，保護(hù)百姓購房。

但是，大學(xué)畢業(yè)后在上海工作的張婷婷(化名)2005年向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示，她對(duì)政府的調(diào)控政策有些失望。

在央行出手之前，上海的房地產(chǎn)緊縮政策已經(jīng)先行。上海市政府規(guī)定，自2005年3月7日起，個(gè)人購買上海行政區(qū)域內(nèi)普通住房居住不滿一年出售的，銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額依5%的稅率征營業(yè)稅，同時(shí)，按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計(jì)算征收7%的城建稅、3%的教育費(fèi)附加和1%的河道整治費(fèi)。

上海市政府也宣布，對(duì)已經(jīng)批準(zhǔn)但兩年以上仍未開工建設(shè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，要堅(jiān)決收回土地，加大土地整治力度。此舉普遍被媒體解讀為政府調(diào)控房價(jià)的開始。

然而政府的調(diào)控舉措?yún)s遭到部分學(xué)者質(zhì)疑。北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心的一位專家指出，宏觀調(diào)控控制信貸和土地兩個(gè)閘門，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給變少，進(jìn)一步助長房價(jià)上漲。事實(shí)上，2005年的上海、北京等多個(gè)城市的房價(jià)繼續(xù)在上漲。

針對(duì)這種情況，中央再次開始從緊調(diào)控。2009年起，國內(nèi)保障性住房體系建設(shè)開始啟動(dòng)。已有數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年年底，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障房2100多萬套，基本建成1100萬套。保障性住房覆蓋面從2008年不足4%提高到11%。但目前保障房僅部分解決了居民的安居夢想，短期仍難平衡市場需求。

2010年4月國務(wù)院下發(fā)“國十條”，這被業(yè)內(nèi)戲稱為“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策出臺(tái)”。其中規(guī)定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%；確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套，各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。

2011年調(diào)控再次升級(jí)，北京等地出現(xiàn)了針對(duì)外地人納稅滿5年才能買房的最嚴(yán)限購政策。而在上海、重慶，房產(chǎn)稅試點(diǎn)拉開帷幕，重慶針對(duì)高價(jià)盤和別墅，開始征收房產(chǎn)稅。

2013年3月1日，國務(wù)院再次公布樓市調(diào)控細(xì)則，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率；個(gè)人售房嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅。不過，這一次調(diào)控中的亮點(diǎn)政策“二手房”出售征20%所得稅的政策只在北京等地落實(shí)，全國大部分城市并沒有嚴(yán)格落實(shí)。

市場一怔之后，從2013年5月，房價(jià)再次走勢堅(jiān)挺，樓市依舊沒有走出一邊調(diào)控、一邊上漲的怪圈。