2013年，全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目的快速上漲。政策相對“空窗”，行業(yè)回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房價普漲。

全聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生注意到，雖然房價預(yù)期和一線前景都十分看好，但2013年，銷售面積和銷售額等重要數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)增速回落，樓市的分化十分明顯。廣東省地產(chǎn)商會主席、富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉則對未來形勢表示堅定看好，3年內(nèi)“看不到大跌的可能性”。但2014年，全國“冰火兩重天”的分化格局可能還將持續(xù)。

冷熱不均

【13分化】

從全國樓市看，雖然去年整體房價均價上漲，但是市場已經(jīng)嚴(yán)重分化。一二線城市暴漲，三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。整體市場冷熱不均衡。】

從報告顯示，2013年一線城市的住宅價格累計上漲24.07%，上漲幅度明顯超過二三線城市。除上海外，北京、廣州、深圳全年漲幅均超過20%；二線城市全年累計上漲6.94%，三線城市與二線城市整體水平相當(dāng)，全年累計上漲6.90%。

百城中，7個城市2013年累計房價漲幅在20%-30%之間，17個城市在10%-20%之間，39個城市漲幅在5%-10%之間。同時，有8個城市價格下跌。“房地產(chǎn)市場有泡沫化的趨勢，但是還沒有全局性的問題。”聶梅生認(rèn)為現(xiàn)在部分城市已經(jīng)形成泡沫而且開始破裂。

【14加劇】

蔣云峰就向南都記者分析認(rèn)為，不同城市分化可能將進(jìn)一步加劇。一方面，熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求矛盾依然明顯，房價上漲壓力繼續(xù)存在。另一方面，少數(shù)三四線城市供應(yīng)持續(xù)高于需求，若貨幣政策進(jìn)一步趨緊，需求不足和房價下跌風(fēng)險可能顯現(xiàn)。

不少業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者表示，對北上廣深等一線城市的樓市上漲壓力和土地供求矛盾有所擔(dān)憂。不少房企也開始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等，通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風(fēng)險。比如保利地產(chǎn)已經(jīng)制定比較明確的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人就向南都記者介紹，公司對區(qū)域深化發(fā)展策略非�？粗�，全國4個核心發(fā)展區(qū)域包括北京及周邊、上海為主的長三角、廣深為主的珠三角以及成都為主的西南區(qū)域。近年銷售均價輕微上升，也與項目布局向重要及優(yōu)質(zhì)區(qū)域傾斜有關(guān)。

企業(yè)行動可以看出，不同城市的樓價漲幅出現(xiàn)變化，城市分化嚴(yán)重的現(xiàn)象，將導(dǎo)致企業(yè)在拿地考量時的風(fēng)險大為上漲。

加速轉(zhuǎn)型

【13多元】

市場分化的預(yù)期下，還有房企計劃通過并購、投資等多元化手段進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場等，擴(kuò)大房企布局市場的外延，錯位競爭。比如2013年綠地、碧桂園、萬科等等這些企業(yè)都開始布局海外市場，并且已經(jīng)進(jìn)入收獲期。

2013年大部分品牌企業(yè)都已完成2013年初定下的業(yè)績目標(biāo)，而且普遍業(yè)績偏好。不少業(yè)內(nèi)人清醒地看到，中國房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入諸侯割據(jù)的戰(zhàn)國時期。優(yōu)勝劣汰，面對越來越激烈的市場競爭，許多品牌房企都做出了多元化發(fā)展的嘗試，其中，商業(yè)地產(chǎn)市場顯得尤其火熱，并從傳統(tǒng)的“百貨”業(yè)態(tài)，發(fā)展到“吃喝玩樂一條龍”的“娛樂地產(chǎn)”概念。

曾誓言堅守住宅開發(fā)的龍頭房企萬科，在2013年末推出了首個商業(yè)綜合體，萬科同時表示將斥資百億布局在京的商業(yè)地產(chǎn)項目，這也成為行業(yè)內(nèi)的一個標(biāo)志性事件。至此，國內(nèi)所有的一線房地產(chǎn)企業(yè)均宣布了對商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)策略。

【14轉(zhuǎn)型】

隨著大量的房企涉足商業(yè)地產(chǎn)，行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，傳統(tǒng)的增持商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的長足發(fā)展，未來商業(yè)地產(chǎn)將朝著更加多元的趨勢發(fā)展。

中國地產(chǎn)策劃院院長陳文向南都記者表示，未來商業(yè)地產(chǎn)將必須強(qiáng)調(diào)更多的消費(fèi)者快樂體驗。零點(diǎn)研究咨詢則認(rèn)為，中國商業(yè)地產(chǎn)將可能出現(xiàn)四個趨勢，商業(yè)地產(chǎn)將朝娛樂地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，專業(yè)化細(xì)分購物中心，在綜合商業(yè)地產(chǎn)中需要落地，需要新一代的商業(yè)空間進(jìn)行孵化新的娛樂和購物品牌。

與此同時，電商巨大沖擊下商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。不少地產(chǎn)大佬意識到，商業(yè)需要做“吃喝玩樂一條龍”服務(wù)，玩“娛樂地產(chǎn)”概念，也就是說，商業(yè)地產(chǎn)一方面去百貨化，另一方面則越來越注重娛樂性，例如旅游地產(chǎn)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街等等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來商業(yè)地產(chǎn)中“吃喝玩樂”將是吸引消費(fèi)者的決定性因素，而購買商品將成為一種“順帶”行為。

漲勢收韁

【13收窄】

隨著最后一個月以“漲聲”收尾，2013年中國百城房價環(huán)比上漲持續(xù)整年。而在漲幅超過20%的一線城市中，北京、上海和深圳三個城市的新建住宅均價已經(jīng)超過每平方米3萬元人民幣。

總體來說，2013年樓市成交價格呈現(xiàn)上漲趨勢，《2013年中國百城房價盤點(diǎn)》數(shù)據(jù)顯示，百城均價絕對水平創(chuàng)新高，11-12月漲幅明顯縮小。2013年12月百城均價為10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.70%，連續(xù)19個月上漲。十大城市漲幅明顯高于百城平均。蔣云峰向南都記者介紹，百城盤點(diǎn)就顯示，去年以來百城價格持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出。

從2013年已經(jīng)公布的各項指標(biāo)看，房價雖然仍處在這幾年的高位，但下行態(tài)勢或已形成并將持續(xù)，房價在漲，但漲幅回落非常明顯。

【14穩(wěn)住】

對于2014年房價走勢，業(yè)內(nèi)見仁見智。廣東省地產(chǎn)商會主席、富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉對未來形勢表示堅定看好，3年內(nèi)“看不到大跌的可能性”。

“2013年的高地價、上漲過快的房價、預(yù)期以及供求關(guān)系，都將影響2014年的市場走勢，”合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌接受南都記者采訪表示，高地價傳遞給市場的一定也是房價難以走低的信號。另一方面，過快上漲的房價對購房需求本身會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng)，一旦遇到政策調(diào)控，成交、銷售還是會出現(xiàn)困難。

此外，房價漲不漲，還要看貨幣供應(yīng)情況。家葉海外投資集團(tuán)總經(jīng)理黃弼唯告訴南都記者，從歷史數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn)，貨幣投放對房價影響顯著。政府已明確表示未來不可能出現(xiàn)如2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放。

不可忽略的另一個因素，就是高地價對所在城市房價的推漲作用。而“分化”問題依舊難以規(guī)避。2014年一線城市和杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市地價快速上漲，供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻將推動這些城市住宅價格上漲。而一般的二線城市土地市場運(yùn)行較為平穩(wěn)，供求基本平衡，未來房價上漲空間有限。多數(shù)三四線城市由于供應(yīng)充足，地價漲幅最小，部分供應(yīng)過剩的三線城市房價存在下跌可能。

“從房價的角度來說，一線城市仍然會面臨‘階段性’快速上漲的壓力，二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象，三四線城市則會繼續(xù)‘分化’，經(jīng)濟(jì)向好城市房價持續(xù)上漲，不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風(fēng)險。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴南都記者，總體來看，2014年房價上漲仍是主旋律。

“雖然依然在漲，但中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題”，全聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生對南都記者表示，其中重要原因就是中國土地供應(yīng)機(jī)制。2013年土地供應(yīng)仍然很高，地王頻出，“不賣地地方政府難以為繼，這是短期內(nèi)解決不了的。”

“要穩(wěn)住全國房價，穩(wěn)住一線城市房價是關(guān)鍵。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，現(xiàn)在部分城市的房價已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)收入發(fā)展的基本面因素的支撐，風(fēng)險不容小覷。

對于如何看待市場走勢，聶梅生則強(qiáng)調(diào)，其實看市場不能只看北上廣深和新建商品住宅，而是要看全國，也要看商業(yè)地產(chǎn)。從全國看，上漲的速度是有所放緩的。

隨著銷售面積增速持續(xù)放緩，新開工增速止跌回升，價格漲幅在供求關(guān)系環(huán)節(jié)的背景下逐步收窄。預(yù)計，2014年這一趨勢將繼續(xù)延續(xù)，在供應(yīng)加大的背景下價格漲幅收窄，全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間，略低于2013年。