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      2014年全國“冰火兩重天” 分化格局還將持續(xù)

      作者:未知 來源:南方都市報 更新時間:2014年01月15日 【字體:

      2013年,全國主要城市的房價又經(jīng)歷了一輪令人瞠目的快速上漲。政策相對“空窗”,行業(yè)回暖、城市住宅市場成交量持續(xù)回升、重點(diǎn)城市房價普漲。

      全聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生注意到,雖然房價預(yù)期和一線前景都十分看好,但2013年,銷售面積和銷售額等重要數(shù)據(jù)已經(jīng)出現(xiàn)增速回落,樓市的分化十分明顯。廣東省地產(chǎn)商會主席、富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉則對未來形勢表示堅定看好,3年內(nèi)“看不到大跌的可能性”。但2014年,全國“冰火兩重天”的分化格局可能還將持續(xù)。

      冷熱不均

      【13分化】

      從全國樓市看,雖然去年整體房價均價上漲,但是市場已經(jīng)嚴(yán)重分化。一二線城市暴漲,三四線城市平穩(wěn)甚至冷清。整體市場冷熱不均衡。】

      從報告顯示,2013年一線城市的住宅價格累計上漲24.07%,上漲幅度明顯超過二三線城市。除上海外,北京、廣州、深圳全年漲幅均超過20%;二線城市全年累計上漲6.94%,三線城市與二線城市整體水平相當(dāng),全年累計上漲6.90%。

      百城中,7個城市2013年累計房價漲幅在20%-30%之間,17個城市在10%-20%之間,39個城市漲幅在5%-10%之間。同時,有8個城市價格下跌。“房地產(chǎn)市場有泡沫化的趨勢,但是還沒有全局性的問題。”聶梅生認(rèn)為現(xiàn)在部分城市已經(jīng)形成泡沫而且開始破裂。

      【14加劇】

      蔣云峰就向南都記者分析認(rèn)為,不同城市分化可能將進(jìn)一步加劇。一方面,熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求矛盾依然明顯,房價上漲壓力繼續(xù)存在。另一方面,少數(shù)三四線城市供應(yīng)持續(xù)高于需求,若貨幣政策進(jìn)一步趨緊,需求不足和房價下跌風(fēng)險可能顯現(xiàn)。

      不少業(yè)內(nèi)開發(fā)商向記者表示,對北上廣深等一線城市的樓市上漲壓力和土地供求矛盾有所擔(dān)憂。不少房企也開始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等,通過業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來住宅市場調(diào)控的風(fēng)險。比如保利地產(chǎn)已經(jīng)制定比較明確的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略。

      萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人就向南都記者介紹,公司對區(qū)域深化發(fā)展策略非?粗,全國4個核心發(fā)展區(qū)域包括北京及周邊、上海為主的長三角、廣深為主的珠三角以及成都為主的西南區(qū)域。近年銷售均價輕微上升,也與項目布局向重要及優(yōu)質(zhì)區(qū)域傾斜有關(guān)。

      企業(yè)行動可以看出,不同城市的樓價漲幅出現(xiàn)變化,城市分化嚴(yán)重的現(xiàn)象,將導(dǎo)致企業(yè)在拿地考量時的風(fēng)險大為上漲。

      加速轉(zhuǎn)型

      【13多元】

      市場分化的預(yù)期下,還有房企計劃通過并購、投資等多元化手段進(jìn)軍海外地產(chǎn)市場等,擴(kuò)大房企布局市場的外延,錯位競爭。比如2013年綠地、碧桂園、萬科等等這些企業(yè)都開始布局海外市場,并且已經(jīng)進(jìn)入收獲期。

      2013年大部分品牌企業(yè)都已完成2013年初定下的業(yè)績目標(biāo),而且普遍業(yè)績偏好。不少業(yè)內(nèi)人清醒地看到,中國房地產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入諸侯割據(jù)的戰(zhàn)國時期。優(yōu)勝劣汰,面對越來越激烈的市場競爭,許多品牌房企都做出了多元化發(fā)展的嘗試,其中,商業(yè)地產(chǎn)市場顯得尤其火熱,并從傳統(tǒng)的“百貨”業(yè)態(tài),發(fā)展到“吃喝玩樂一條龍”的“娛樂地產(chǎn)”概念。

      曾誓言堅守住宅開發(fā)的龍頭房企萬科,在2013年末推出了首個商業(yè)綜合體,萬科同時表示將斥資百億布局在京的商業(yè)地產(chǎn)項目,這也成為行業(yè)內(nèi)的一個標(biāo)志性事件。至此,國內(nèi)所有的一線房地產(chǎn)企業(yè)均宣布了對商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)策略。

      【14轉(zhuǎn)型】

      隨著大量的房企涉足商業(yè)地產(chǎn),行業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重,傳統(tǒng)的增持商業(yè)物業(yè)已經(jīng)不能滿足企業(yè)的長足發(fā)展,未來商業(yè)地產(chǎn)將朝著更加多元的趨勢發(fā)展。

      中國地產(chǎn)策劃院院長陳文向南都記者表示,未來商業(yè)地產(chǎn)將必須強(qiáng)調(diào)更多的消費(fèi)者快樂體驗。零點(diǎn)研究咨詢則認(rèn)為,中國商業(yè)地產(chǎn)將可能出現(xiàn)四個趨勢,商業(yè)地產(chǎn)將朝娛樂地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,專業(yè)化細(xì)分購物中心,在綜合商業(yè)地產(chǎn)中需要落地,需要新一代的商業(yè)空間進(jìn)行孵化新的娛樂和購物品牌。

      與此同時,電商巨大沖擊下商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)問題。不少地產(chǎn)大佬意識到,商業(yè)需要做“吃喝玩樂一條龍”服務(wù),玩“娛樂地產(chǎn)”概念,也就是說,商業(yè)地產(chǎn)一方面去百貨化,另一方面則越來越注重娛樂性,例如旅游地產(chǎn)及文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街等等。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測,未來商業(yè)地產(chǎn)中“吃喝玩樂”將是吸引消費(fèi)者的決定性因素,而購買商品將成為一種“順帶”行為。

      漲勢收韁

      【13收窄】

      隨著最后一個月以“漲聲”收尾,2013年中國百城房價環(huán)比上漲持續(xù)整年。而在漲幅超過20%的一線城市中,北京、上海和深圳三個城市的新建住宅均價已經(jīng)超過每平方米3萬元人民幣。

      總體來說,2013年樓市成交價格呈現(xiàn)上漲趨勢,《2013年中國百城房價盤點(diǎn)》數(shù)據(jù)顯示,百城均價絕對水平創(chuàng)新高,11-12月漲幅明顯縮小。2013年12月百城均價為10833元/平方米,環(huán)比11月上漲0.70%,連續(xù)19個月上漲。十大城市漲幅明顯高于百城平均。蔣云峰向南都記者介紹,百城盤點(diǎn)就顯示,去年以來百城價格持續(xù)上漲,一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出。

      從2013年已經(jīng)公布的各項指標(biāo)看,房價雖然仍處在這幾年的高位,但下行態(tài)勢或已形成并將持續(xù),房價在漲,但漲幅回落非常明顯。

      【14穩(wěn)住】

      對于2014年房價走勢,業(yè)內(nèi)見仁見智。廣東省地產(chǎn)商會主席、富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉對未來形勢表示堅定看好,3年內(nèi)“看不到大跌的可能性”。

      “2013年的高地價、上漲過快的房價、預(yù)期以及供求關(guān)系,都將影響2014年的市場走勢,”合富輝煌市場研究中心副總經(jīng)理龍斌接受南都記者采訪表示,高地價傳遞給市場的一定也是房價難以走低的信號。另一方面,過快上漲的房價對購房需求本身會產(chǎn)生擠壓和擠出效應(yīng),一旦遇到政策調(diào)控,成交、銷售還是會出現(xiàn)困難。

      此外,房價漲不漲,還要看貨幣供應(yīng)情況。家葉海外投資集團(tuán)總經(jīng)理黃弼唯告訴南都記者,從歷史數(shù)據(jù)就能發(fā)現(xiàn),貨幣投放對房價影響顯著。政府已明確表示未來不可能出現(xiàn)如2009年的大規(guī)模貨幣發(fā)放。

      不可忽略的另一個因素,就是高地價對所在城市房價的推漲作用。而“分化”問題依舊難以規(guī)避。2014年一線城市和杭州、南京等熱點(diǎn)二線城市地價快速上漲,供不應(yīng)求矛盾嚴(yán)峻將推動這些城市住宅價格上漲。而一般的二線城市土地市場運(yùn)行較為平穩(wěn),供求基本平衡,未來房價上漲空間有限。多數(shù)三四線城市由于供應(yīng)充足,地價漲幅最小,部分供應(yīng)過剩的三線城市房價存在下跌可能。

      “從房價的角度來說,一線城市仍然會面臨‘階段性’快速上漲的壓力,二線城市則在2014年呈現(xiàn)出總體上繼續(xù)回升的跡象,三四線城市則會繼續(xù)‘分化’,經(jīng)濟(jì)向好城市房價持續(xù)上漲,不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風(fēng)險。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴南都記者,總體來看,2014年房價上漲仍是主旋律。

      “雖然依然在漲,但中國房地產(chǎn)不存在崩盤問題”,全聯(lián)地產(chǎn)商會會長聶梅生對南都記者表示,其中重要原因就是中國土地供應(yīng)機(jī)制。2013年土地供應(yīng)仍然很高,地王頻出,“不賣地地方政府難以為繼,這是短期內(nèi)解決不了的。”

      “要穩(wěn)住全國房價,穩(wěn)住一線城市房價是關(guān)鍵。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為,現(xiàn)在部分城市的房價已經(jīng)脫離了經(jīng)濟(jì)收入發(fā)展的基本面因素的支撐,風(fēng)險不容小覷。

      對于如何看待市場走勢,聶梅生則強(qiáng)調(diào),其實看市場不能只看北上廣深和新建商品住宅,而是要看全國,也要看商業(yè)地產(chǎn)。從全國看,上漲的速度是有所放緩的。

      隨著銷售面積增速持續(xù)放緩,新開工增速止跌回升,價格漲幅在供求關(guān)系環(huán)節(jié)的背景下逐步收窄。預(yù)計,2014年這一趨勢將繼續(xù)延續(xù),在供應(yīng)加大的背景下價格漲幅收窄,全年商品房銷售均價同比漲幅在7.0%-7.6%間,略低于2013年。

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