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      專家論道:房價下降風險遠比上漲風險要大

      作者:未知 來源:四川日報 更新時間:2014年01月09日 【字體:

      專家論道,房價下降風險遠比上漲風險要大——

      限購政策會不會退出?房地產稅何時出臺?開發(fā)商如何融資?2014年樓市有哪些機會?

      在前不久舉行的2013年房地產·金融(成都)高峰論壇上,華遠地產股份公司董事長、全國工商聯房地產商會執(zhí)行會長任志強;平安證券專業(yè)經濟學家、北師大金融研究中心主任鐘偉;北京師范大學房地產研究中心主任、博導董藩等專家學者等就上述問題發(fā)表了自己的看法。他們普遍認為,在房地產巨頭愈做愈強、中小房企并購加劇的情況下,2014年的房地產將 “軟著陸”。

      關鍵詞

      限 購

      退出不會全國“一刀切”

      “黨的十八屆三中全會明確要求市場決定價格,未來政府的‘手’會逐漸退出。”任志強說,限購將來一定會退出,但不會“一刀切”,“要先解決房產市場問題,必須先解決房產之外的問題。”任志強認為,如果房產之外問題解決好了,才能實現市場決定資源配置和市場決定價值的問題。

      “黃金在未來三年價格還是要下跌。”鐘偉說,普通老百姓的投資渠道有限,很多人還是愿意在有條件的情況下購買房子進行投資,尤其是在一些人口密集的一線城市,這種情況顯得尤為突出,從目前的態(tài)勢來看,這些城市短期內全面取消“限購”是完全不可能的。

      關鍵詞

      房產稅

      執(zhí)行還要走“很長的路”

      “房產稅估計三五年推不出。”鐘偉說,前幾年在幾個城市的試點不是很理想,2014年會擴大試點范圍,同時,要走立法途徑,只有立法了之后,才可能全面實施,這個過程需要足夠的時間,短期內不會推出房地產稅政策。“很多人根本沒把房產稅當一回事,如果房產稅真正地執(zhí)行以后,市場絕對不會這么‘淡定’。”鐘偉認為,隨著建設用地資源的逐漸減少,地方政府的“土地財政”也面臨著難以維持多久,而房產稅的推出,正好彌補這個空白,但是如果這個政策執(zhí)行以后,整個樓市也不會有今天的這種“熱情”,而且房產稅的執(zhí)行將關系到千家萬戶的切身利益,所以相關部門會很謹慎地討論相關細節(jié),擇機適時推出。

      關鍵詞

      融 資

      開發(fā)商要多種渠道“找錢

      “在資本市場獲得資金,成為地產公司重要的融資途徑。”任志強說,境外融資成本雖然較國內低,但多數房地產企業(yè)都沒有合適的途徑。另外,債券、民間銀行以及企業(yè)債都是開發(fā)商融資的渠道。目前已經有一些大企業(yè)都開始在申報建立銀行,比如中關村、聯想等都在申報辦民營銀行。同時,有近600家信托、證券公司都可以為開發(fā)商找到融資途徑,這些公司一旦發(fā)生作用,可能會引起整個房地產市場格局發(fā)生變化。所以部分有敏銳市場“嗅覺”的企業(yè)會抓住這個機遇,做大做強自己的企業(yè),將來一、二、三線城市分化的同時,房地產企業(yè)也開始分化,中小房地產商并購會加劇,未來進入百億元的房地產企業(yè)會越來越多。

      “前不久召開的黨的十八屆三中全會,將直接改變中國未來經濟運行軌跡。”鐘偉認為,2014年至2016年中國經濟增長會比去年更高,隨著整個經濟增長態(tài)勢和中央高層對于樓市的長遠規(guī)劃,未來兩三年內房地產行業(yè)將會實現“軟著陸”。

      關鍵詞

      城鎮(zhèn)化

      帶動三、四線城市變化

      “城鎮(zhèn)化涉及到土地,很多人認為今年房價高漲,隨著城鎮(zhèn)化的逐漸實施,可能使三、四線城市格局發(fā)生變化,同時出現一些城市和另外城市之間競爭的差距。”任志強說,集體土地可以同股同權,深圳已經有第一個,但必須有兩個前提,一是規(guī)劃,二是用途。凡是土地指標充盈的時候,堅決不讓集體土地入市,而把自己土地賣得更貴,因此在這個時候就會出現兩個增高,不同的城市在土地供應上會有差別,所以城鎮(zhèn)化還沒有看到實施的步驟,可是這幾個問題一定會影響到房產市場格局。哪個地區(qū)戶籍開放得好,城鎮(zhèn)化發(fā)展就越快。“不動產登記和土地制度以及房地產稅,目前看都不會對現有市場產生影響。”任志強說:“一些城市現在最大難題是拆遷戶,有的一家人分了幾套房,他們不干活,只收房租,隨著這類人群的增加,會造成勞動產能效率降低,將直接給市場造成影響。”

      關鍵詞

      房價

      下降風險遠比上漲風險要大

      “2014年到2016年房價穩(wěn)中趨降。”鐘偉說,在2020年之前,應該可以看到許多城市房價逐步下探,但未來兩三年市場是相對平穩(wěn)的。2003年之前,房地產行業(yè)基本不掙錢,政府也沒有調控,真正上漲是2003年到2008年,尤其2005到2008年,房地產由供不應求逐漸到供求平衡,現在走向供略大于求。目前全國已經拿到預售許可卻沒有賣掉的房屋在售面積差不多有5到6億平方米,一些距離市區(qū)稍微遠的樓盤銷售還是比較難。

      鐘偉認為,未來兩三年房地產是高位平穩(wěn);從現在到2020年,如果政策調控連續(xù)穩(wěn)定,那么整個市場將穩(wěn)中略有回落;政府更應該注意房價降的風險遠比房價繼續(xù)猛漲的風險要大得多;資產的價格是建立在對市場預期的基礎之上。

      關鍵詞

      財富

      市場制度讓更多的人“富有”

      “選擇了市場機制,才有分工合作,才有專業(yè)化。市場機制還會使經濟運行、搜集信息的能力大大提升。企業(yè)可根據市場信息調整市場方向,組織資源配置。”董藩說,價格機制是市場核心,市場要運行,企業(yè)必須根據市場信號作出決策,只有生產要素能夠自由流動,資源由價格配置,才能達到最好的效果。

      “房地產的區(qū)域性很強,所以導致房價各自獨立性很強。”董藩說,如果哪天北京房價超過紐約房價一點都不奇怪。由于房價各地差別很大,沒有辦法通過調整供應改變它,所以它就成為城市門票,這就是市場賦予房地產天然規(guī)則。他認為,“無論是集體土地與建設用地的同地同權,還是政府不再用行政的手段調節(jié)商品的價格,最終讓市場決定價值,都是在走市場化的道路,目的就是為了讓更多的人在同等條件下得到財富。”

      關鍵詞

      商業(yè)

      成都人均商業(yè)面積接近“警戒線”

      “目前市場上一些開發(fā)商將希望寄托在商業(yè)地產上,但是商業(yè)地產的發(fā)展取決于本地人口聚集和本地人口收入增長。”鐘偉說,通常情況下人均商業(yè)面積0.5米是比較合理的,在這個范圍內,幾乎所有的商業(yè)經營者都會有錢賺,如果人均商業(yè)面積達到1平方米,說明這個市場就已經飽和了。而現在成都市場上人均商業(yè)面積已經接近1平方米,在未來三年內,如果已經規(guī)劃的商業(yè)項目逐漸交付使用,成都人均商業(yè)面積將超過2平方米,而未來2、3年內成都人口絕對不會“翻一番”,在這種情況下,多數商業(yè)經營者都會“死”掉。“尤其是一些商業(yè)項目比較集中的區(qū)域,以及新興區(qū)域。”鐘偉說,目前成都樓市最熱的天府大道沿線,到處都是高樓林立,這個區(qū)域體量和空置率最高的應該是寫字樓,而一些商鋪銷售價格也不菲,但是經營情況卻出現問題,關鍵是這個區(qū)域目前的常住人口還難以支撐商業(yè)經營。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 3900 內蒙古大道
      潤洲·華府 3300 大邑大道
      春天國際 3750 大邑大道
      力揚·時代 3900 桃源新城
      鑫河國際花園 3800 桃源新城
      優(yōu)品美地 3650 甲子路
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