專(zhuān)家論道，房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比上漲風(fēng)險(xiǎn)要大——

限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)退出？房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)？開(kāi)發(fā)商如何融資？2014年樓市有哪些機(jī)會(huì)？

在前不久舉行的2013年房地產(chǎn)·金融（成都）高峰論壇上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)；平安證券專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉；北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博導(dǎo)董藩等專(zhuān)家學(xué)者等就上述問(wèn)題發(fā)表了自己的看法。他們普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)巨頭愈做愈強(qiáng)、中小房企并購(gòu)加劇的情況下，2014年的房地產(chǎn)將 “軟著陸”。

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限 購(gòu)

退出不會(huì)全國(guó)“一刀切”

“黨的十八屆三中全會(huì)明確要求市場(chǎng)決定價(jià)格，未來(lái)政府的‘手’會(huì)逐漸退出。”任志強(qiáng)說(shuō)，限購(gòu)將來(lái)一定會(huì)退出，但不會(huì)“一刀切”，“要先解決房產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須先解決房產(chǎn)之外的問(wèn)題。”任志強(qiáng)認(rèn)為，如果房產(chǎn)之外問(wèn)題解決好了，才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)決定資源配置和市場(chǎng)決定價(jià)值的問(wèn)題。

“黃金在未來(lái)三年價(jià)格還是要下跌。”鐘偉說(shuō)，普通老百姓的投資渠道有限，很多人還是愿意在有條件的情況下購(gòu)買(mǎi)房子進(jìn)行投資，尤其是在一些人口密集的一線(xiàn)城市，這種情況顯得尤為突出，從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看，這些城市短期內(nèi)全面取消“限購(gòu)”是完全不可能的。

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房產(chǎn)稅

執(zhí)行還要走“很長(zhǎng)的路”

“房產(chǎn)稅估計(jì)三五年推不出。”鐘偉說(shuō)，前幾年在幾個(gè)城市的試點(diǎn)不是很理想，2014年會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，同時(shí)，要走立法途徑，只有立法了之后，才可能全面實(shí)施，這個(gè)過(guò)程需要足夠的時(shí)間，短期內(nèi)不會(huì)推出房地產(chǎn)稅政策。“很多人根本沒(méi)把房產(chǎn)稅當(dāng)一回事，如果房產(chǎn)稅真正地執(zhí)行以后，市場(chǎng)絕對(duì)不會(huì)這么‘淡定’。”鐘偉認(rèn)為，隨著建設(shè)用地資源的逐漸減少，地方政府的“土地財(cái)政”也面臨著難以維持多久，而房產(chǎn)稅的推出，正好彌補(bǔ)這個(gè)空白，但是如果這個(gè)政策執(zhí)行以后，整個(gè)樓市也不會(huì)有今天的這種“熱情”，而且房產(chǎn)稅的執(zhí)行將關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益，所以相關(guān)部門(mén)會(huì)很謹(jǐn)慎地討論相關(guān)細(xì)節(jié)，擇機(jī)適時(shí)推出。

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融 資

開(kāi)發(fā)商要多種渠道“找錢(qián)”

“在資本市場(chǎng)獲得資金，成為地產(chǎn)公司重要的融資途徑。”任志強(qiáng)說(shuō)，境外融資成本雖然較國(guó)內(nèi)低，但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有合適的途徑。另外，債券、民間銀行以及企業(yè)債都是開(kāi)發(fā)商融資的渠道。目前已經(jīng)有一些大企業(yè)都開(kāi)始在申報(bào)建立銀行，比如中關(guān)村、聯(lián)想等都在申報(bào)辦民營(yíng)銀行。同時(shí)，有近600家信托、證券公司都可以為開(kāi)發(fā)商找到融資途徑，這些公司一旦發(fā)生作用，可能會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生變化。所以部分有敏銳市場(chǎng)“嗅覺(jué)”的企業(yè)會(huì)抓住這個(gè)機(jī)遇，做大做強(qiáng)自己的企業(yè)，將來(lái)一、二、三線(xiàn)城市分化的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始分化，中小房地產(chǎn)商并購(gòu)會(huì)加劇，未來(lái)進(jìn)入百億元的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來(lái)越多。

“前不久召開(kāi)的黨的十八屆三中全會(huì)，將直接改變中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡。”鐘偉認(rèn)為，2014年至2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)比去年更高，隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和中央高層對(duì)于樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，未來(lái)兩三年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。

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城鎮(zhèn)化

帶動(dòng)三、四線(xiàn)城市變化

“城鎮(zhèn)化涉及到土地，很多人認(rèn)為今年房?jī)r(jià)高漲，隨著城鎮(zhèn)化的逐漸實(shí)施，可能使三、四線(xiàn)城市格局發(fā)生變化，同時(shí)出現(xiàn)一些城市和另外城市之間競(jìng)爭(zhēng)的差距。”任志強(qiáng)說(shuō)，集體土地可以同股同權(quán)，深圳已經(jīng)有第一個(gè)，但必須有兩個(gè)前提，一是規(guī)劃，二是用途。凡是土地指標(biāo)充盈的時(shí)候，堅(jiān)決不讓集體土地入市，而把自己土地賣(mài)得更貴，因此在這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)增高，不同的城市在土地供應(yīng)上會(huì)有差別，所以城鎮(zhèn)化還沒(méi)有看到實(shí)施的步驟，可是這幾個(gè)問(wèn)題一定會(huì)影響到房產(chǎn)市場(chǎng)格局。哪個(gè)地區(qū)戶(hù)籍開(kāi)放得好，城鎮(zhèn)化發(fā)展就越快。“不動(dòng)產(chǎn)登記和土地制度以及房地產(chǎn)稅，目前看都不會(huì)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)生影響。”任志強(qiáng)說(shuō)：“一些城市現(xiàn)在最大難題是拆遷戶(hù)，有的一家人分了幾套房，他們不干活，只收房租，隨著這類(lèi)人群的增加，會(huì)造成勞動(dòng)產(chǎn)能效率降低，將直接給市場(chǎng)造成影響。”

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房?jī)r(jià)

下降風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比上漲風(fēng)險(xiǎn)要大

“2014年到2016年房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降。”鐘偉說(shuō)，在2020年之前，應(yīng)該可以看到許多城市房?jī)r(jià)逐步下探，但未來(lái)兩三年市場(chǎng)是相對(duì)平穩(wěn)的。2003年之前，房地產(chǎn)行業(yè)基本不掙錢(qián)，政府也沒(méi)有調(diào)控，真正上漲是2003年到2008年，尤其2005到2008年，房地產(chǎn)由供不應(yīng)求逐漸到供求平衡，現(xiàn)在走向供略大于求。目前全國(guó)已經(jīng)拿到預(yù)售許可卻沒(méi)有賣(mài)掉的房屋在售面積差不多有5到6億平方米，一些距離市區(qū)稍微遠(yuǎn)的樓盤(pán)銷(xiāo)售還是比較難。

鐘偉認(rèn)為，未來(lái)兩三年房地產(chǎn)是高位平穩(wěn)；從現(xiàn)在到2020年，如果政策調(diào)控連續(xù)穩(wěn)定，那么整個(gè)市場(chǎng)將穩(wěn)中略有回落；政府更應(yīng)該注意房?jī)r(jià)降的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)繼續(xù)猛漲的風(fēng)險(xiǎn)要大得多；資產(chǎn)的價(jià)格是建立在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的基礎(chǔ)之上。

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財(cái)富

市場(chǎng)制度讓更多的人“富有”

“選擇了市場(chǎng)機(jī)制，才有分工合作，才有專(zhuān)業(yè)化。市場(chǎng)機(jī)制還會(huì)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、搜集信息的能力大大提升。企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整市場(chǎng)方向，組織資源配置。”董藩說(shuō)，價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)核心，市場(chǎng)要運(yùn)行，企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)信號(hào)作出決策，只有生產(chǎn)要素能夠自由流動(dòng)，資源由價(jià)格配置，才能達(dá)到最好的效果。

“房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng)，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)各自獨(dú)立性很強(qiáng)。”董藩說(shuō)，如果哪天北京房?jī)r(jià)超過(guò)紐約房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不奇怪。由于房?jī)r(jià)各地差別很大，沒(méi)有辦法通過(guò)調(diào)整供應(yīng)改變它，所以它就成為城市門(mén)票，這就是市場(chǎng)賦予房地產(chǎn)天然規(guī)則。他認(rèn)為，“無(wú)論是集體土地與建設(shè)用地的同地同權(quán)，還是政府不再用行政的手段調(diào)節(jié)商品的價(jià)格，最終讓市場(chǎng)決定價(jià)值，都是在走市場(chǎng)化的道路，目的就是為了讓更多的人在同等條件下得到財(cái)富。”

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商業(yè)

成都人均商業(yè)面積接近“警戒線(xiàn)”

“目前市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商將希望寄托在商業(yè)地產(chǎn)上，但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展取決于本地人口聚集和本地人口收入增長(zhǎng)。”鐘偉說(shuō)，通常情況下人均商業(yè)面積0.5米是比較合理的，在這個(gè)范圍內(nèi)，幾乎所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者都會(huì)有錢(qián)賺，如果人均商業(yè)面積達(dá)到1平方米，說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)就已經(jīng)飽和了。而現(xiàn)在成都市場(chǎng)上人均商業(yè)面積已經(jīng)接近1平方米，在未來(lái)三年內(nèi)，如果已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目逐漸交付使用，成都人均商業(yè)面積將超過(guò)2平方米，而未來(lái)2、3年內(nèi)成都人口絕對(duì)不會(huì)“翻一番”，在這種情況下，多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者都會(huì)“死”掉。“尤其是一些商業(yè)項(xiàng)目比較集中的區(qū)域，以及新興區(qū)域。”鐘偉說(shuō)，目前成都樓市最熱的天府大道沿線(xiàn)，到處都是高樓林立，這個(gè)區(qū)域體量和空置率最高的應(yīng)該是寫(xiě)字樓，而一些商鋪銷(xiāo)售價(jià)格也不菲，但是經(jīng)營(yíng)情況卻出現(xiàn)問(wèn)題，關(guān)鍵是這個(gè)區(qū)域目前的常住人口還難以支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)。