專家論道，房價下降風險遠比上漲風險要大——

限購政策會不會退出？房地產稅何時出臺？開發(fā)商如何融資？2014年樓市有哪些機會？

在前不久舉行的2013年房地產·金融（成都）高峰論壇上，華遠地產股份公司董事長、全國工商聯房地產商會執(zhí)行會長任志強；平安證券專業(yè)經濟學家、北師大金融研究中心主任鐘偉；北京師范大學房地產研究中心主任、博導董藩等專家學者等就上述問題發(fā)表了自己的看法。他們普遍認為，在房地產巨頭愈做愈強、中小房企并購加劇的情況下，2014年的房地產將 “軟著陸”。

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限 購

退出不會全國“一刀切”

“黨的十八屆三中全會明確要求市場決定價格，未來政府的‘手’會逐漸退出。”任志強說，限購將來一定會退出，但不會“一刀切”，“要先解決房產市場問題，必須先解決房產之外的問題。”任志強認為，如果房產之外問題解決好了，才能實現市場決定資源配置和市場決定價值的問題。

“黃金在未來三年價格還是要下跌。”鐘偉說，普通老百姓的投資渠道有限，很多人還是愿意在有條件的情況下購買房子進行投資，尤其是在一些人口密集的一線城市，這種情況顯得尤為突出，從目前的態(tài)勢來看，這些城市短期內全面取消“限購”是完全不可能的。

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房產稅

執(zhí)行還要走“很長的路”

“房產稅估計三五年推不出。”鐘偉說，前幾年在幾個城市的試點不是很理想，2014年會擴大試點范圍，同時，要走立法途徑，只有立法了之后，才可能全面實施，這個過程需要足夠的時間，短期內不會推出房地產稅政策。“很多人根本沒把房產稅當一回事，如果房產稅真正地執(zhí)行以后，市場絕對不會這么‘淡定’。”鐘偉認為，隨著建設用地資源的逐漸減少，地方政府的“土地財政”也面臨著難以維持多久，而房產稅的推出，正好彌補這個空白，但是如果這個政策執(zhí)行以后，整個樓市也不會有今天的這種“熱情”，而且房產稅的執(zhí)行將關系到千家萬戶的切身利益，所以相關部門會很謹慎地討論相關細節(jié)，擇機適時推出。

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融 資

開發(fā)商要多種渠道“找錢”

“在資本市場獲得資金，成為地產公司重要的融資途徑。”任志強說，境外融資成本雖然較國內低，但多數房地產企業(yè)都沒有合適的途徑。另外，債券、民間銀行以及企業(yè)債都是開發(fā)商融資的渠道。目前已經有一些大企業(yè)都開始在申報建立銀行，比如中關村、聯想等都在申報辦民營銀行。同時，有近600家信托、證券公司都可以為開發(fā)商找到融資途徑，這些公司一旦發(fā)生作用，可能會引起整個房地產市場格局發(fā)生變化。所以部分有敏銳市場“嗅覺”的企業(yè)會抓住這個機遇，做大做強自己的企業(yè)，將來一、二、三線城市分化的同時，房地產企業(yè)也開始分化，中小房地產商并購會加劇，未來進入百億元的房地產企業(yè)會越來越多。

“前不久召開的黨的十八屆三中全會，將直接改變中國未來經濟運行軌跡。”鐘偉認為，2014年至2016年中國經濟增長會比去年更高，隨著整個經濟增長態(tài)勢和中央高層對于樓市的長遠規(guī)劃，未來兩三年內房地產行業(yè)將會實現“軟著陸”。

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城鎮(zhèn)化

帶動三、四線城市變化

“城鎮(zhèn)化涉及到土地，很多人認為今年房價高漲，隨著城鎮(zhèn)化的逐漸實施，可能使三、四線城市格局發(fā)生變化，同時出現一些城市和另外城市之間競爭的差距。”任志強說，集體土地可以同股同權，深圳已經有第一個，但必須有兩個前提，一是規(guī)劃，二是用途。凡是土地指標充盈的時候，堅決不讓集體土地入市，而把自己土地賣得更貴，因此在這個時候就會出現兩個增高，不同的城市在土地供應上會有差別，所以城鎮(zhèn)化還沒有看到實施的步驟，可是這幾個問題一定會影響到房產市場格局。哪個地區(qū)戶籍開放得好，城鎮(zhèn)化發(fā)展就越快。“不動產登記和土地制度以及房地產稅，目前看都不會對現有市場產生影響。”任志強說：“一些城市現在最大難題是拆遷戶，有的一家人分了幾套房，他們不干活，只收房租，隨著這類人群的增加，會造成勞動產能效率降低，將直接給市場造成影響。”

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房價

下降風險遠比上漲風險要大

“2014年到2016年房價穩(wěn)中趨降。”鐘偉說，在2020年之前，應該可以看到許多城市房價逐步下探，但未來兩三年市場是相對平穩(wěn)的。2003年之前，房地產行業(yè)基本不掙錢，政府也沒有調控，真正上漲是2003年到2008年，尤其2005到2008年，房地產由供不應求逐漸到供求平衡，現在走向供略大于求。目前全國已經拿到預售許可卻沒有賣掉的房屋在售面積差不多有5到6億平方米，一些距離市區(qū)稍微遠的樓盤銷售還是比較難。

鐘偉認為，未來兩三年房地產是高位平穩(wěn)；從現在到2020年，如果政策調控連續(xù)穩(wěn)定，那么整個市場將穩(wěn)中略有回落；政府更應該注意房價降的風險遠比房價繼續(xù)猛漲的風險要大得多；資產的價格是建立在對市場預期的基礎之上。

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財富

市場制度讓更多的人“富有”

“選擇了市場機制，才有分工合作，才有專業(yè)化。市場機制還會使經濟運行、搜集信息的能力大大提升。企業(yè)可根據市場信息調整市場方向，組織資源配置。”董藩說，價格機制是市場核心，市場要運行，企業(yè)必須根據市場信號作出決策，只有生產要素能夠自由流動，資源由價格配置，才能達到最好的效果。

“房地產的區(qū)域性很強，所以導致房價各自獨立性很強。”董藩說，如果哪天北京房價超過紐約房價一點都不奇怪。由于房價各地差別很大，沒有辦法通過調整供應改變它，所以它就成為城市門票，這就是市場賦予房地產天然規(guī)則。他認為，“無論是集體土地與建設用地的同地同權，還是政府不再用行政的手段調節(jié)商品的價格，最終讓市場決定價值，都是在走市場化的道路，目的就是為了讓更多的人在同等條件下得到財富。”

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商業(yè)

成都人均商業(yè)面積接近“警戒線”

“目前市場上一些開發(fā)商將希望寄托在商業(yè)地產上，但是商業(yè)地產的發(fā)展取決于本地人口聚集和本地人口收入增長。”鐘偉說，通常情況下人均商業(yè)面積0.5米是比較合理的，在這個范圍內，幾乎所有的商業(yè)經營者都會有錢賺，如果人均商業(yè)面積達到1平方米，說明這個市場就已經飽和了。而現在成都市場上人均商業(yè)面積已經接近1平方米，在未來三年內，如果已經規(guī)劃的商業(yè)項目逐漸交付使用，成都人均商業(yè)面積將超過2平方米，而未來2、3年內成都人口絕對不會“翻一番”，在這種情況下，多數商業(yè)經營者都會“死”掉。“尤其是一些商業(yè)項目比較集中的區(qū)域，以及新興區(qū)域。”鐘偉說，目前成都樓市最熱的天府大道沿線，到處都是高樓林立，這個區(qū)域體量和空置率最高的應該是寫字樓，而一些商鋪銷售價格也不菲，但是經營情況卻出現問題，關鍵是這個區(qū)域目前的常住人口還難以支撐商業(yè)經營。