專(zhuān)家論道:房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比上漲風(fēng)險(xiǎn)要大
作者:未知 來(lái)源:四川日?qǐng)?bào) 更新時(shí)間:2014年01月09日 【字體:大 中 小】
專(zhuān)家論道,房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比上漲風(fēng)險(xiǎn)要大——
限購(gòu)政策會(huì)不會(huì)退出?房地產(chǎn)稅何時(shí)出臺(tái)?開(kāi)發(fā)商如何融資?2014年樓市有哪些機(jī)會(huì)?
在前不久舉行的2013年房地產(chǎn)·金融(成都)高峰論壇上,華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份公司董事長(zhǎng)、全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng);平安證券專(zhuān)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉;北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博導(dǎo)董藩等專(zhuān)家學(xué)者等就上述問(wèn)題發(fā)表了自己的看法。他們普遍認(rèn)為,在房地產(chǎn)巨頭愈做愈強(qiáng)、中小房企并購(gòu)加劇的情況下,2014年的房地產(chǎn)將 “軟著陸”。
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限 購(gòu)
退出不會(huì)全國(guó)“一刀切”
“黨的十八屆三中全會(huì)明確要求市場(chǎng)決定價(jià)格,未來(lái)政府的‘手’會(huì)逐漸退出。”任志強(qiáng)說(shuō),限購(gòu)將來(lái)一定會(huì)退出,但不會(huì)“一刀切”,“要先解決房產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題,必須先解決房產(chǎn)之外的問(wèn)題。”任志強(qiáng)認(rèn)為,如果房產(chǎn)之外問(wèn)題解決好了,才能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)決定資源配置和市場(chǎng)決定價(jià)值的問(wèn)題。
“黃金在未來(lái)三年價(jià)格還是要下跌。”鐘偉說(shuō),普通老百姓的投資渠道有限,很多人還是愿意在有條件的情況下購(gòu)買(mǎi)房子進(jìn)行投資,尤其是在一些人口密集的一線(xiàn)城市,這種情況顯得尤為突出,從目前的態(tài)勢(shì)來(lái)看,這些城市短期內(nèi)全面取消“限購(gòu)”是完全不可能的。
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房產(chǎn)稅
執(zhí)行還要走“很長(zhǎng)的路”
“房產(chǎn)稅估計(jì)三五年推不出。”鐘偉說(shuō),前幾年在幾個(gè)城市的試點(diǎn)不是很理想,2014年會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,同時(shí),要走立法途徑,只有立法了之后,才可能全面實(shí)施,這個(gè)過(guò)程需要足夠的時(shí)間,短期內(nèi)不會(huì)推出房地產(chǎn)稅政策。“很多人根本沒(méi)把房產(chǎn)稅當(dāng)一回事,如果房產(chǎn)稅真正地執(zhí)行以后,市場(chǎng)絕對(duì)不會(huì)這么‘淡定’。”鐘偉認(rèn)為,隨著建設(shè)用地資源的逐漸減少,地方政府的“土地財(cái)政”也面臨著難以維持多久,而房產(chǎn)稅的推出,正好彌補(bǔ)這個(gè)空白,但是如果這個(gè)政策執(zhí)行以后,整個(gè)樓市也不會(huì)有今天的這種“熱情”,而且房產(chǎn)稅的執(zhí)行將關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益,所以相關(guān)部門(mén)會(huì)很謹(jǐn)慎地討論相關(guān)細(xì)節(jié),擇機(jī)適時(shí)推出。
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融 資
開(kāi)發(fā)商要多種渠道“找錢(qián)”
“在資本市場(chǎng)獲得資金,成為地產(chǎn)公司重要的融資途徑。”任志強(qiáng)說(shuō),境外融資成本雖然較國(guó)內(nèi)低,但多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有合適的途徑。另外,債券、民間銀行以及企業(yè)債都是開(kāi)發(fā)商融資的渠道。目前已經(jīng)有一些大企業(yè)都開(kāi)始在申報(bào)建立銀行,比如中關(guān)村、聯(lián)想等都在申報(bào)辦民營(yíng)銀行。同時(shí),有近600家信托、證券公司都可以為開(kāi)發(fā)商找到融資途徑,這些公司一旦發(fā)生作用,可能會(huì)引起整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局發(fā)生變化。所以部分有敏銳市場(chǎng)“嗅覺(jué)”的企業(yè)會(huì)抓住這個(gè)機(jī)遇,做大做強(qiáng)自己的企業(yè),將來(lái)一、二、三線(xiàn)城市分化的同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)也開(kāi)始分化,中小房地產(chǎn)商并購(gòu)會(huì)加劇,未來(lái)進(jìn)入百億元的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)越來(lái)越多。
“前不久召開(kāi)的黨的十八屆三中全會(huì),將直接改變中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行軌跡。”鐘偉認(rèn)為,2014年至2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)比去年更高,隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)和中央高層對(duì)于樓市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,未來(lái)兩三年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”。
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城鎮(zhèn)化
帶動(dòng)三、四線(xiàn)城市變化
“城鎮(zhèn)化涉及到土地,很多人認(rèn)為今年房?jī)r(jià)高漲,隨著城鎮(zhèn)化的逐漸實(shí)施,可能使三、四線(xiàn)城市格局發(fā)生變化,同時(shí)出現(xiàn)一些城市和另外城市之間競(jìng)爭(zhēng)的差距。”任志強(qiáng)說(shuō),集體土地可以同股同權(quán),深圳已經(jīng)有第一個(gè),但必須有兩個(gè)前提,一是規(guī)劃,二是用途。凡是土地指標(biāo)充盈的時(shí)候,堅(jiān)決不讓集體土地入市,而把自己土地賣(mài)得更貴,因此在這個(gè)時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)增高,不同的城市在土地供應(yīng)上會(huì)有差別,所以城鎮(zhèn)化還沒(méi)有看到實(shí)施的步驟,可是這幾個(gè)問(wèn)題一定會(huì)影響到房產(chǎn)市場(chǎng)格局。哪個(gè)地區(qū)戶(hù)籍開(kāi)放得好,城鎮(zhèn)化發(fā)展就越快。“不動(dòng)產(chǎn)登記和土地制度以及房地產(chǎn)稅,目前看都不會(huì)對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)產(chǎn)生影響。”任志強(qiáng)說(shuō):“一些城市現(xiàn)在最大難題是拆遷戶(hù),有的一家人分了幾套房,他們不干活,只收房租,隨著這類(lèi)人群的增加,會(huì)造成勞動(dòng)產(chǎn)能效率降低,將直接給市場(chǎng)造成影響。”
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房?jī)r(jià)
下降風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比上漲風(fēng)險(xiǎn)要大
“2014年到2016年房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降。”鐘偉說(shuō),在2020年之前,應(yīng)該可以看到許多城市房?jī)r(jià)逐步下探,但未來(lái)兩三年市場(chǎng)是相對(duì)平穩(wěn)的。2003年之前,房地產(chǎn)行業(yè)基本不掙錢(qián),政府也沒(méi)有調(diào)控,真正上漲是2003年到2008年,尤其2005到2008年,房地產(chǎn)由供不應(yīng)求逐漸到供求平衡,現(xiàn)在走向供略大于求。目前全國(guó)已經(jīng)拿到預(yù)售許可卻沒(méi)有賣(mài)掉的房屋在售面積差不多有5到6億平方米,一些距離市區(qū)稍微遠(yuǎn)的樓盤(pán)銷(xiāo)售還是比較難。
鐘偉認(rèn)為,未來(lái)兩三年房地產(chǎn)是高位平穩(wěn);從現(xiàn)在到2020年,如果政策調(diào)控連續(xù)穩(wěn)定,那么整個(gè)市場(chǎng)將穩(wěn)中略有回落;政府更應(yīng)該注意房?jī)r(jià)降的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)繼續(xù)猛漲的風(fēng)險(xiǎn)要大得多;資產(chǎn)的價(jià)格是建立在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的基礎(chǔ)之上。
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財(cái)富
市場(chǎng)制度讓更多的人“富有”
“選擇了市場(chǎng)機(jī)制,才有分工合作,才有專(zhuān)業(yè)化。市場(chǎng)機(jī)制還會(huì)使經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、搜集信息的能力大大提升。企業(yè)可根據(jù)市場(chǎng)信息調(diào)整市場(chǎng)方向,組織資源配置。”董藩說(shuō),價(jià)格機(jī)制是市場(chǎng)核心,市場(chǎng)要運(yùn)行,企業(yè)必須根據(jù)市場(chǎng)信號(hào)作出決策,只有生產(chǎn)要素能夠自由流動(dòng),資源由價(jià)格配置,才能達(dá)到最好的效果。
“房地產(chǎn)的區(qū)域性很強(qiáng),所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)各自獨(dú)立性很強(qiáng)。”董藩說(shuō),如果哪天北京房?jī)r(jià)超過(guò)紐約房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不奇怪。由于房?jī)r(jià)各地差別很大,沒(méi)有辦法通過(guò)調(diào)整供應(yīng)改變它,所以它就成為城市門(mén)票,這就是市場(chǎng)賦予房地產(chǎn)天然規(guī)則。他認(rèn)為,“無(wú)論是集體土地與建設(shè)用地的同地同權(quán),還是政府不再用行政的手段調(diào)節(jié)商品的價(jià)格,最終讓市場(chǎng)決定價(jià)值,都是在走市場(chǎng)化的道路,目的就是為了讓更多的人在同等條件下得到財(cái)富。”
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商業(yè)
成都人均商業(yè)面積接近“警戒線(xiàn)”
“目前市場(chǎng)上一些開(kāi)發(fā)商將希望寄托在商業(yè)地產(chǎn)上,但是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展取決于本地人口聚集和本地人口收入增長(zhǎng)。”鐘偉說(shuō),通常情況下人均商業(yè)面積0.5米是比較合理的,在這個(gè)范圍內(nèi),幾乎所有的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者都會(huì)有錢(qián)賺,如果人均商業(yè)面積達(dá)到1平方米,說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)就已經(jīng)飽和了。而現(xiàn)在成都市場(chǎng)上人均商業(yè)面積已經(jīng)接近1平方米,在未來(lái)三年內(nèi),如果已經(jīng)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目逐漸交付使用,成都人均商業(yè)面積將超過(guò)2平方米,而未來(lái)2、3年內(nèi)成都人口絕對(duì)不會(huì)“翻一番”,在這種情況下,多數(shù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者都會(huì)“死”掉。“尤其是一些商業(yè)項(xiàng)目比較集中的區(qū)域,以及新興區(qū)域。”鐘偉說(shuō),目前成都樓市最熱的天府大道沿線(xiàn),到處都是高樓林立,這個(gè)區(qū)域體量和空置率最高的應(yīng)該是寫(xiě)字樓,而一些商鋪銷(xiāo)售價(jià)格也不菲,但是經(jīng)營(yíng)情況卻出現(xiàn)問(wèn)題,關(guān)鍵是這個(gè)區(qū)域目前的常住人口還難以支撐商業(yè)經(jīng)營(yíng)。
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樓 盤(pán) | 價(jià)格(元/平) | 區(qū) 位 |
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圣樺城 | 3900 | 內(nèi)蒙古大道 |
潤(rùn)洲·華府 | 3300 | 大邑大道 |
春天國(guó)際 | 3750 | 大邑大道 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 3900 | 桃源新城 |
鑫河國(guó)際花園 | 3800 | 桃源新城 |
優(yōu)品美地 | 3650 | 甲子路 |
樓 盤(pán) | 區(qū) 位 | 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 |
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優(yōu)品美地商業(yè)廣場(chǎng) | 甲子路 | 06-06 |
濱河景秀2期 | 濱河路 | 05-06 |
力揚(yáng)·時(shí)代 | 桃源新城 | 04-02 |
圣樺城 | 內(nèi)蒙古大道 | 11-05 |
保利中央峰景 | 桃源新城 | 08-21 |
潤(rùn)洲·華府 | 大邑大道 | 02-07 |