三四線樓市疲軟呈蔓延之勢(shì) 眾多中小開發(fā)商深度套牢

持續(xù)疲軟 三四線樓市拐點(diǎn)將至

開發(fā)商欠債“跑路”、“鬼城”頻現(xiàn)……近段時(shí)間，三四線樓市再次被推到風(fēng)口浪尖，“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷，是普遍現(xiàn)象還是個(gè)別地方？是拐點(diǎn)將至還是階段性問(wèn)題？記者就此進(jìn)行了調(diào)研。

三四線樓市疲軟呈蔓延之勢(shì)

今年1月，與一二線城市火爆的土地市場(chǎng)相反，不少三四線城市表現(xiàn)低迷，多項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢(shì)。

降價(jià)促銷城市不斷增加。據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，全國(guó)100個(gè)典型城市中有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，環(huán)比增加5個(gè)。而在房?jī)r(jià)下跌的城市中，有34個(gè)是三四線城市。

三四線樓市整體銷量也延續(xù)著去年下半年以來(lái)的低迷態(tài)勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，今年1月份，25個(gè)三線城市新建住宅成交量為11.22萬(wàn)套，連續(xù)3個(gè)月走低，創(chuàng)6個(gè)月新低，14個(gè)四線城市新建住宅成交僅1.63萬(wàn)套，創(chuàng)下11個(gè)月新低。

與此同時(shí)，少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)30個(gè)月下跌，高端住宅價(jià)格幾乎“腰斬”；不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險(xiǎn)集中區(qū)”，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個(gè)三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。

淮安是蘇北地級(jí)市，該市市區(qū)人口不足60萬(wàn)，近年來(lái)卻涌入380多家開發(fā)商，而實(shí)際上有200家左右這個(gè)市場(chǎng)就飽和了。一家房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)，他這幾年在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了三個(gè)項(xiàng)目，前兩個(gè)項(xiàng)目銷售不錯(cuò)，第一個(gè)項(xiàng)目賣給了本地人，第二個(gè)項(xiàng)目賣給了外來(lái)投資者，第三個(gè)項(xiàng)目就找不到客源了。“照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。”

常州去年原本計(jì)劃大量推地，但乏人問(wèn)津，最終只完成了當(dāng)年計(jì)劃賣地目標(biāo)的一半。無(wú)錫一家高端項(xiàng)目開發(fā)了900余套住房，自去年6月開盤以來(lái)，至今僅成交78套，老板因資金鏈斷裂而“跑路”，目前樓盤也被有關(guān)部門查封。

房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”扭曲供求關(guān)系

業(yè)內(nèi)人士分析，三四線樓市近年來(lái)經(jīng)歷了一輪大躍進(jìn)式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購(gòu)之后，大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市，直接刺激房地產(chǎn)業(yè)單兵突進(jìn)，并推動(dòng)土地的大量釋放，商品房的海量上市。

據(jù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年以來(lái)，我國(guó)部分三四線城市住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模大幅增長(zhǎng)，營(yíng)口、南通、煙臺(tái)、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國(guó)前列，待開發(fā)量在3000萬(wàn)－8000萬(wàn)平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營(yíng)口住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。

土地放量后，開發(fā)商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個(gè)中等規(guī)模城市，市區(qū)超千萬(wàn)平方米的大盤就有三個(gè)。記者采訪的部分東部縣城，幾乎每個(gè)縣城都有大片新建住宅區(qū)閑置。有的縣地處山區(qū)，縣城人口僅有幾萬(wàn)，但樓盤開發(fā)量甚至超百萬(wàn)平方米，足以容納縣城所有人口。

房?jī)r(jià)快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個(gè)因素。記者采訪的多個(gè)縣城，房?jī)r(jià)與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。

研究中心近期發(fā)布的《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06，山西大同供求比達(dá)到5.7，延安為4.34，均存在嚴(yán)重供過(guò)于求的現(xiàn)象。十堰、無(wú)錫、營(yíng)口、酒泉等三線城市不乏無(wú)人問(wèn)津而遭空置的樓盤。