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      個人房貸收緊已成定局 打折個貸成昨日夢想

      作者:未知 來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道 更新時間:2014年02月27日 【字體:

      近來銀行調(diào)整開發(fā)貸政策與個人貸款利率的消息滿天飛,中國房地產(chǎn)市場遭到“圍觀”,引發(fā)多家銀行昨日發(fā)布公告,澄清近期未調(diào)整相關(guān)政策。

      “目前中行房地產(chǎn)信貸政策保持穩(wěn)定,公司、個人房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)正常開展。”中國銀行在公告中引述相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱。而其他銀行昨日的公告內(nèi)容則大同小異,辟謠政策調(diào)整的同時,齊聲強調(diào)“穩(wěn)健”。

      “銀行大部分選擇在26日發(fā)布公告,其中是有監(jiān)管維穩(wěn)的含義。”某股份制銀行分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人對《第一財經(jīng)日報》稱,“每個銀行面臨的情況不同,房地產(chǎn)信貸政策都會有所偏差,并不是所有都停辦,只是會相對審慎。”

      但至少在個人貸款方面,記者獲悉多家銀行正在默念“緊箍咒”:目前國有大行的個人首套住房按揭貸款利率基本都調(diào)至基準(zhǔn)利率,股份行、城商行等則存在不同程度的上浮。

      銀行發(fā)聲:未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策

      “沒有停貸,多家銀行發(fā)公告的意圖就是全面辟謠。”某北京股份行風(fēng)險管理部門人士也對記者表示。

      受媒體連番報道影響,招商銀行25日就在官網(wǎng)發(fā)布了“近期未調(diào)整相關(guān)信貸政策”的公告。2月26日,其他股份行如華夏銀行、中信銀行、浦發(fā)銀行等,發(fā)布的公告大意與招行的相關(guān)公告相似,均表示嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策,未調(diào)整相關(guān)信貸政策。

      光大銀行[微博]盡管未在網(wǎng)站上發(fā)布公告,不過也對本報表示:“光大銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)政策,房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)均正常開展。”

      昨日,包括工農(nóng)中建交五大行在內(nèi)的大中型銀行,紛紛在其官網(wǎng)發(fā)布房地產(chǎn)貸款政策沒有變化的公告。與股份行相比,五大行的公告則透露了更多信息,包括未來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方向等。

      如在工行的公告中,該行相關(guān)負(fù)責(zé)人除了表示“目前房地產(chǎn)貸款政策沒有變化”外,還稱重點支持符合國家調(diào)控政策的普通商品住房和棚戶區(qū)改造等保障性住房項目。

      農(nóng)行則表示,在嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策的基礎(chǔ)上,抓住新型城鎮(zhèn)化帶來的發(fā)展機遇,積極支持“新市民”置業(yè)安居需求,穩(wěn)步加大個人保障性住房按揭需求支持力度;中行和建行都表示,會積極支持符合條件的中小套型普通商品住房項目建設(shè)。建行還稱,會按商業(yè)可持續(xù)原則支持保障性住房建設(shè)項目。

      對于個人住房貸款,工行、農(nóng)行、中行均表示,會積極支持居民家庭購買首套自住商品住房。建行稱,繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國家差別化住房信貸政策,重點支持百姓購買自住房貸款需求。

      招商證券[微博]宏觀研究主管謝亞軒對記者分析稱,房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),銀行信貸是關(guān)鍵,現(xiàn)在銀行審慎看待房地產(chǎn)信貸,“也是個好事”。

      風(fēng)險和負(fù)債壓力考量:審慎放貸

      記者發(fā)現(xiàn),在各家銀行發(fā)布的公告中,“穩(wěn)健”、“審慎”是未來發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)鍵詞。但落到實際操作層面,對于傳言中個別銀行已經(jīng)收緊的房產(chǎn)“開發(fā)貸”,銀行真正擔(dān)心的是什么?

      一名銀行人士對記者表示了“三怕一綁架”的邏輯:一怕開發(fā)商資金鏈條過長,并沒有資金安排來還款開發(fā)貸,而是用下一個環(huán)節(jié)的“經(jīng)營物業(yè)貸款”來“以新貸還舊貸”,所以對銀行來講,資金鏈條拉得很長,風(fēng)險變大;二怕地產(chǎn)市況不佳:既然要用經(jīng)營貸來還開發(fā)貸,就要看市場表現(xiàn),“現(xiàn)在租售市場都不如過去,三、四線城市尤為明顯”;三怕地產(chǎn)商玩資金游戲,“不少地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈都吃緊,需要靠建筑總包方墊資造樓、銷售承包商墊資銷售”等,都讓銀行人士感覺“風(fēng)險臨近”。

      攬儲壓力也成為銀行可能選擇收縮開發(fā)貸的原因。“銀行長期負(fù)債來源越來越少,房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本上都在3年以上,銀行靠拆借短期資金來做長期貸款會形成期限錯配,存在流動性風(fēng)險。”前述股份行分支機構(gòu)負(fù)責(zé)人表示,銀行選擇減少長期資產(chǎn)也是很正常的。

      另一方面,在1月份貸款的一波沖量后,記者多方了解獲悉,不少銀行的存貸比已經(jīng)面臨極大壓力,銀行的頭寸管理也越發(fā)嚴(yán)格。

      某國有大行深圳分行人士告訴記者,最早是每年總行會出一個全年的信貸投放計劃,后來下放到各個分行自己分,基本每季度調(diào)整一次。但從去年開始,這個調(diào)整頻率就改為每月一次,大概在月初時每個分行會根據(jù)自己的存貸比情況制定一個信貸投放計劃。

      “但今年開始信貸投放收緊更加明顯,現(xiàn)在我們已經(jīng)采取每日動態(tài)調(diào)控,因為現(xiàn)在存款的波動非常大,每天都要核定一下可投放的額度。如果額度不夠了,貸款就要壓一壓,如果有富余的再放。”該人士稱。

      無獨有偶,上海一家股份制銀行支行行長告訴記者,上級行現(xiàn)在“按日”卡定額度給基層行放貸,這種做法發(fā)生在年頭還是首次。他從同業(yè)了解到的情況來看,當(dāng)?shù)夭簧僦行°y行,年頭信貸額度都管控得比往年同期嚴(yán)格。

      在這樣的背景下,業(yè)內(nèi)人士表示,銀行現(xiàn)在對于開發(fā)貸都采取嚴(yán)格的名單制。做房地產(chǎn)夾層融資的,也基本上鎖定在房地產(chǎn)企業(yè)前100強。

      工行相關(guān)負(fù)責(zé)人在其公告中也表示,將以審慎穩(wěn)健的原則加強客戶及項目選擇,交行也稱將穩(wěn)健審慎地開展房地產(chǎn)相關(guān)金融業(yè)務(wù)。

      與此同時,上述股份行風(fēng)險管理部門人士告訴記者,考慮到市場風(fēng)險,開發(fā)貸會卡得很緊。“房地產(chǎn)貸款所要面臨的風(fēng)險,主要是房價下跌的風(fēng)險,特別是三四線城市,銀行在城市布局上也會有所變化。”

      “打折個貸”成昨日夢想

      相比開發(fā)貸,銀行個人首套按揭貸款利率上浮更為吸引普通人的目光。如光大銀行就對本報表示,其基準(zhǔn)利率上浮5%,去年就已開始執(zhí)行。記者也詢問了幾家上海的銀行獲悉,打折個人房貸已經(jīng)基本不做了。

      浙江地區(qū)某國有大行分行行長告訴記者,就江浙一帶的情況來看,個人房貸業(yè)務(wù)都收得很緊。“申請條件和準(zhǔn)入門檻都有所提高,比如對客戶的資質(zhì)要求更高。”他說,現(xiàn)在申請首套房貸款都要看關(guān)系,比如重要客戶才有可能會放貸,二套房根本不可能。

      《第一財經(jīng)日報》記者日前致電多地銀行獲悉,目前各家銀行要么已將個人首套住房按揭貸款利率調(diào)至基準(zhǔn)利率,要么就存在不同程度的上浮。

      為什么在去年上半年時還愿意做打折房貸業(yè)務(wù)的各家銀行,今年齊齊對個人房貸業(yè)務(wù)念起了“緊箍咒”?記者采訪發(fā)現(xiàn),取消房貸利率優(yōu)惠背后有三套邏輯。

      首先是資金定價的邏輯。去年下半年以來,隨著利率市場化的逐步推進(jìn)、加上互聯(lián)網(wǎng)金融強大“吸金”能力的“攪局”,商業(yè)銀行在負(fù)債端的資金成本節(jié)節(jié)走高。

      “從金融體系來看,各種‘寶’類產(chǎn)品,其實是把從前銀行能吸引到的低成本資金集合走了,然后再以高成本存款的形式回到銀行,銀行總的存款雖然沒有減少,但資金成本大增,也壓縮了存貸息差。”某銀行計劃財務(wù)部門人士告訴本報,從其供職銀行的情況來看,“2008年的凈息差控制在3%以上沒問題,但眼下想維系在2.5%都困難”。

      上述銀行計劃財務(wù)部門人士稱,經(jīng)營利差的銀行在負(fù)債端價格上升后,勢必會往資產(chǎn)端轉(zhuǎn)嫁成本,從前還打折的房貸很可能成了銀行可溢價的出口。

      邏輯二則是流動性管理邏輯,解構(gòu)上文提到的銀行的“卡額度”邏輯可以發(fā)現(xiàn),各商業(yè)銀行可用于放貸的總量“老本”減少了,單位效益的壓力隨之增加—目前銀行的動作其實就是“加價不加量”,一種倒逼機制下的成本轉(zhuǎn)嫁、“以價補量”。

      第三個邏輯仍離不開風(fēng)險控制邏輯:曾經(jīng)備受銀行歡迎的個人房貸并非“一無是處”,此類貸款因為有足值的抵押品,而長期歸類于銀行的低風(fēng)險品種。可麻煩的是,如今連這一優(yōu)勢也受到了動搖,本報從數(shù)名銀行風(fēng)控部門人士處獲悉,他們雖不支持“房價崩潰論”,但對于房價持續(xù)高漲也已不抱期望。

      在銀行的話語體系里,房價的下跌就直接意味著抵押物貶值,亦即貸款風(fēng)險上升。這在計財?shù)倪壿嬂,就被體現(xiàn)在定價上:打折房貸由此成為“昨日夢想”。

      當(dāng)然,這也要區(qū)分區(qū)域看待。中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉告訴記者,近兩年銀行對于個人房貸業(yè)務(wù)一直收得比較緊。相比而言,三四線城市的房價一直上漲動力不足,所以個人房貸的放款比一二線城市更為緊張。

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