“農(nóng)地”入市:重在政府讓利并解除不合理限制
作者:未知 來源:中國建設(shè)報(bào)·中國住房 更新時(shí)間:2014年02月09日 【字體:大 中 小】
“引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。”繼十八屆三中全會(huì)決定之后,2014年中央一號(hào)文件再次對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市問題作出部署。
“盡管農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的規(guī)模目前不是很大,但如果上述制度能夠真正建立起來,集體土地入市就算有了真正的切入口。社會(huì)各界目前其實(shí)也并不想一下子將這些土地全部推向市場,只是希望有一個(gè)好的開頭。”1月23日,國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云接受《中國建設(shè)報(bào)·中國住房》記者采訪時(shí)表示。
集體土地入市不合理限制待解除
近期中央決策層的幾次重要會(huì)議中,都在頻繁提及要引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。
從目前來看,鄒曉云認(rèn)為實(shí)行農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià),并沒有憲法上的障礙,可能需要對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整,同時(shí)需要盡快解除對(duì)集體土地入市的不合理限制。
那么,目前我國究竟有哪些針對(duì)集體土地入市的不合理限制需要盡早解除?
鄒曉云認(rèn)為首先要解除對(duì)“出讓、租賃、入股”土地受讓方或使用者身份的限制。集體人和城市人要都能參與經(jīng)營性集體建設(shè)用地的“出讓、租賃、入股”。
“租賃和入股”身份不設(shè)限在上一輪改革中已基本實(shí)現(xiàn)。這次新增加了“出讓”這一重大提法,對(duì)受讓者身份的界定很重要。如果仍將身份限定在農(nóng)村集體內(nèi)部,那就切斷了集體土地“出讓、租賃、入股”的需求,市場也就不復(fù)存在。
其次要解除對(duì)“出讓、租賃、入股”涉及的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的限制,土地產(chǎn)權(quán)要能夠自由從集體名下過戶登記到集體之外的企業(yè)或投資者的名下。即:集體建設(shè)用地出讓可以發(fā)生實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。
若產(chǎn)權(quán)不能過戶登記到使用者的名下,集體建設(shè)用地實(shí)際上并不能真正進(jìn)入市場。當(dāng)企業(yè)經(jīng)營困難時(shí),這部分資產(chǎn)會(huì)無償收歸村集體所有,投入在土地上的資金也會(huì)失去。企業(yè)或者投資者還會(huì)認(rèn)為這是一個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)而不再有投資意愿和需求,市場也就無法形成,構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場也就自然成為了空話。
再其次是不能對(duì)“出讓”之后土地的“再交易”進(jìn)行限制。“出讓”之后的集體土地資產(chǎn)允許再進(jìn)行變現(xiàn)或者轉(zhuǎn)讓。如果對(duì)進(jìn)入市場的集體土地的“再交易”進(jìn)行限制,除了會(huì)抑制市場需求外,即使已經(jīng)形成了市場,終究也會(huì)失去活力。
最后是“出讓、租賃、入股”不能僅限于存量集體土地。新增的合法集體建設(shè)用地,如果符合“經(jīng)營性”的規(guī)定,也應(yīng)該準(zhǔn)許進(jìn)入市場。從過去的實(shí)踐中看,符合入市條件的存量的經(jīng)營性集體建設(shè)用地實(shí)際上并不是太多,如果僅限于存量集體建設(shè)用地,等待這些建設(shè)用地全部“入市”后,這個(gè)市場也就會(huì)自動(dòng)死亡,這個(gè)政策也就沒有了存在的價(jià)值,這也肯定不是我們的選擇。
政府放權(quán)讓利是改革成敗的關(guān)鍵
5年之前的十七屆三中全會(huì)早就明確提出上述有關(guān)引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的改革方向,但過去5年至今,此事基本沒有大的進(jìn)展。
清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明教授接受記者采訪時(shí)表示,就目前已經(jīng)公布的政策內(nèi)容來看,什么是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地?通過什么渠道和法律法規(guī),將現(xiàn)有農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行劃分?盡早厘清至關(guān)重要。
如此一來,下一步其實(shí)迫切需要的是既具體又細(xì)化的政策來支持上述改革。
“實(shí)際上要解決上述現(xiàn)實(shí)問題,無論是理論觀念上還是操作技術(shù)層面上,并不存在多大的難題,恰恰需要的是政府的決心和執(zhí)行力。政府能不能放權(quán)放利,能不能面向社會(huì)采取開放的方式制定政策,是改革成敗的關(guān)鍵。”鄒曉云表示。
在實(shí)際操作層面,鄒曉云建議可以參照國有土地出讓方式,將集體土地所有權(quán)與使用權(quán)分開,只出讓使用權(quán),并設(shè)定一定的出讓年期。“這樣做一是集體土地所有權(quán)性質(zhì)不會(huì)改變;二是如果有一天受讓者不用地了,土地還可以回到集體來,集體也有個(gè)盼頭。”
與此同時(shí),鄒曉云表示需要注意的是:如果集體組織有一天不存在了怎么辦?這時(shí)可以實(shí)行國家代管或采取國家征收的方式,成為公共資產(chǎn);要征收土地用途轉(zhuǎn)用稅,這是公平的需要。“如果使用集體土地不考慮土地轉(zhuǎn)用成本,首先在國有土地使用者和集體土地使用者之間顯得有些不公平,其次可能會(huì)促進(jìn)土地非農(nóng)化增加。”
“任何事情的發(fā)展都是需求的引導(dǎo),現(xiàn)在的國有土地交易平臺(tái)完全可以支撐現(xiàn)在的經(jīng)營性集體建設(shè)用地交易的需求。問題的關(guān)鍵是能否讓農(nóng)民集體真正成為交易的主體,由農(nóng)民集體與土地需求者自己決定價(jià)格,并擁有獨(dú)立的估價(jià)機(jī)制、相關(guān)的法律服務(wù)機(jī)構(gòu)等組成的公平交易維護(hù)機(jī)制。”鄒曉云最后表示。
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