3月13日，本報關于購房者購買產權式酒店遭遇產權風險的報道引起了廣泛關注，購房者張女士購買成都二環(huán)路北四段的世晶酒店，賣方將已售出的房屋產權抵押給銀行，導致業(yè)主的房產證遲遲辦不到。

在現行市場中，產權酒店、產權商鋪投資相當盛行，類似張女士這樣的投資者可以說數不勝數，類似世晶酒店產權所有者將房屋分割銷售后再抵押，或者先抵押再分割銷售的案例也不在少數，而這類產權酒店及產權商鋪的所有者經營者往往都在謀求擴張發(fā)展——在經營一個項目的同時，一旦回籠資金有所收益就急于投資經營下一個項目，一旦其中某一個項目投資失敗或運轉不順，就有可能引起連鎖反應，就會對張女士這類下游投資造成風險。

在這么一個投資市場中，我們不能不追問：普遍投資者的風險如何規(guī)避？對于在銷售和已銷售的項目，銀行該不該再接受抵押貸款？或者，已抵押給銀行的房產項目，銀行該不該監(jiān)管抵押者的銷售行為？此外，對于有產權證的房產項目分割銷售，涉及買受人辦理產權證，房屋產權主管部門是否應該監(jiān)管？

一周過去，張女士對酒店方協商情況如何，相關機構是否存在審查的空白，本報記者進行了追蹤采訪。

協商不成將訴諸法律

3月17日，張女士向本報記者表示，由于酒店方違約且涉嫌欺詐，她要求退房并賠償，但酒店方表示“不能接受此方案”。張女士表示，已決定通過法院起訴。

3月18日，記者聯系到張女士的代理律師，他說近一周內他和張女士與酒店再次進行了溝通，但由于對方堅持表示“按公司內部既定流程處理”，雙方的協商沒有達成，“沒有協商成功，本周內訴訟書就會出來”。

相關銀行可能存在“間接過失”

據張女士的代理律師在成都市房產管理局查詢的結果，2013年5月歐曼酒店有限公司把已出售的世晶酒店產權證抵押給了工商銀行成都草市支行。

就此，3月11日和18日，記者多次聯系該行采訪相關事宜，但截至記者發(fā)稿時，該行仍沒有接受正面采訪。3月11日，工商銀行成都草市支行一位工作人員在記者初次到訪時表示，工行在審核發(fā)放房地產企業(yè)貸款時會對資格進行嚴格審查。但該工作人員表示，進一步的情況介紹需要“等待安排”，對于銀行怎么審查房企資質、需要什么材料、經過怎樣的流程，以及該案例中歐曼酒店有限公司在申請時材料中是否隱瞞了產權已售出的實情，目前沒能徹底了解到。

律師認為，銀行在這個案例中一方面是被欺騙的一方，“歐曼酒店有限公司去貸款時應該是隱瞞了已售出的情況，用整個酒店的大產權證騙到了貸款”；另一方面，蒲律師認為銀行也存在一定的間接過失，在考察貸款人資格時應該更仔細，“抵押貸款需要到現場去看房子，銀行當時去酒店實地查看時應該對現場工作人員或者是有可能在場的業(yè)主進行詢問，了解房產是否有出售的情況”，他認為銀行在審核類似情況時應該更仔細。

房管局屬于違規(guī)銷售

針對這一案例，記者3月19日也走訪了成都市房管局。成都市房產監(jiān)察支隊相關負責人表示，“對于存量房為主題的舊樓包裝分拆出售模式，是買賣雙方自愿要約行為。”在得知這一事件的具體情況后，該負責人表示這屬于違規(guī)銷售，如果存在買方不知情的情況，那基本上可以定性為欺詐。該負責人還介紹，根據《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）其中第十一條：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。第十二條：商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。并在第四十二條中規(guī)定，有以上行為的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

但是據記者了解，目前市場監(jiān)管主要集中在預售和現售的商品房，對于以存量房為主題的舊樓包裝分拆出售模式，目前并沒有明確的監(jiān)管規(guī)定。對于這一案例，也有業(yè)內人士表示，“商業(yè)屬性存量房的再次交易是一個市場的監(jiān)管空白點。”買賣雙方可以進行協商，如果協商不成可以提起訴訟，甚至以商業(yè)欺詐報警。

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投資產權項目需謹慎

據了解，成都產權酒店興起于2003年，之后迅速發(fā)展，2010年達到高峰。資深酒店管理人士向記者介紹，產權式酒店的銷售方式一般分為兩種：一種為銷售房屋的產權，業(yè)主擁有產權交給酒店管理方經營，按月返租，這種方式年回報率較低，在7%—8%左右；另一種為銷售房屋額經營權，這種方式年回報率較高，在10%-15%左右。

目前，成都樓市產權項目依然不少，并且從酒店業(yè)擴展到產權商鋪、產權公寓，位于大業(yè)路的同瑞國際就是一個在售產權項目，集產權商鋪和產權酒店為一體。據記者現場了解，酒店產權分割成單間面積大小出售，商鋪分割成3—9平方米的小產權出售，1—3年租金回報率8.6%，4—7年回報率9.4%，8—10年租金回報率10.2%。

專業(yè)人士提醒，產權式項目作為投資具有一定風險，首先是產權是否能順利拿到。其次，宣傳時標榜的高回報率是否能實現，這兩方面與開發(fā)商或賣方的資質和經營能力息息相關，在具體運營中開發(fā)商可能把產權項目作為融資擴張的渠道，頻頻違規(guī)操作造成違約，購房者需要謹慎。