23日，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，試點(diǎn)將在北京、上海、廣州、武漢4個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市拉開序幕，這意味著上述全新的養(yǎng)老方式在爭議中邁出了新步伐。

當(dāng)前，我國銀發(fā)浪潮來襲，60歲以上老年人口超2億，而養(yǎng)老保障水平總體上還處于比較低的階段。推進(jìn)以房養(yǎng)老等新型養(yǎng)老方式，無疑有助于完善養(yǎng)老保障體系，豐富養(yǎng)老保障方式。

不過從國際經(jīng)驗(yàn)來看，“以房養(yǎng)老”尚屬小眾產(chǎn)品。而結(jié)合我國現(xiàn)階段的國情，“以房養(yǎng)老”也面臨著與傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的博弈、房價(jià)不確定因素的風(fēng)險(xiǎn)等。正因?yàn)榇耍?ldquo;以房養(yǎng)老”注定將是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，只有在保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)完善產(chǎn)品設(shè)計(jì)、購買者量力而行、政府加強(qiáng)監(jiān)管的情況下，各個(gè)鏈條緊密咬合，才能讓補(bǔ)充養(yǎng)老的作用真正落到實(shí)處。

保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”方案一經(jīng)推出，引起各方廣泛關(guān)注。以房養(yǎng)老產(chǎn)品屬小眾金融消費(fèi)產(chǎn)品，中國養(yǎng)老體系建設(shè)還需政府、企業(yè)、個(gè)人等攜手共建，養(yǎng)老保障三個(gè)支柱缺一不可。

幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇是“以房養(yǎng)老”的首倡者。早在2003年，他就將“住房反向抵押保險(xiǎn)”相關(guān)問題，起草報(bào)告遞交國務(wù)院，并得到肯定批復(fù)。由于“以房養(yǎng)老”是新生事物，各方都十分謹(jǐn)慎，且有很多問題存在爭議疑惑，對此，上海證券報(bào)記者專訪了孟曉蘇。

開始規(guī)模不宜過大

問：“以房養(yǎng)老”指導(dǎo)意見出爐后，有人認(rèn)為很多老人有房屋但沒有貨幣資金，因此市場規(guī)模小不了。也有人認(rèn)為因老人可有更多選擇市場規(guī)模會(huì)更小，您怎樣看?

答：保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”實(shí)際上就是“住房反向抵押貸款”。即擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給金融機(jī)構(gòu)，由相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對投保人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來的增值折舊等情況進(jìn)行綜合評估后，將其房屋的價(jià)值化整為零，按月或按年支付現(xiàn)金給投保人，一直延續(xù)到投保人去世。它使得投保人可以提前支用該房屋的銷售款，投保人在獲得給付金的同時(shí)，將繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)。當(dāng)投保人去世后，相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行銷售、拍賣，所得用來償還貸款本息。

“住房反向抵押保險(xiǎn)”產(chǎn)品對中國社會(huì)應(yīng)對老齡化有重大意義。同時(shí)應(yīng)該看到，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，即適用于高房價(jià)城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨(dú)老人”則是最合適的購買群體。加上老人考慮事情多，我不主張?jiān)圏c(diǎn)期間攤子鋪得過大，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打。

保險(xiǎn)大數(shù)法則是優(yōu)勢

問：此前有商業(yè)銀行試點(diǎn)“倒按揭”，也就是住房反向抵押貸款。抵押給銀行和交給保險(xiǎn)公司有何不同?

答：與銀行不同的是，保險(xiǎn)采取的大數(shù)法則護(hù)衛(wèi)老人終身。保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。之前國內(nèi)銀行推出的“倒按揭”多為定期產(chǎn)品，只管一段時(shí)間。

同時(shí)，保險(xiǎn)公司承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。老年人過世后，保險(xiǎn)公司對于房產(chǎn)處置所得，償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房屋價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，不可再向老年人的家屬追償。而之前國內(nèi)銀行的“倒按揭”，房主家人不能參與房屋處置后的更多的收益。

當(dāng)然，老人還可以選擇賣房養(yǎng)老、租房養(yǎng)老。保險(xiǎn)的“以房養(yǎng)老”方式，只是老人選擇的方式之一。

要留意道德風(fēng)險(xiǎn)

問：很多人擔(dān)心，老人把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險(xiǎn)公司，萬一房價(jià)評估過低，出現(xiàn)損害老人利益的道德風(fēng)險(xiǎn)咋辦?還有沒有別的道德風(fēng)險(xiǎn)?如何預(yù)防?

答：房屋評估過低的風(fēng)險(xiǎn)基本可以解除。指導(dǎo)意見明確房產(chǎn)價(jià)值由具備國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。同時(shí)該產(chǎn)品的猶豫期是30天，老人有充分時(shí)間考慮。任何一方認(rèn)為不合適都可以拒簽。還有人擔(dān)心保險(xiǎn)公司是否會(huì)出現(xiàn)違約。這種道德風(fēng)險(xiǎn)受限于嚴(yán)格監(jiān)管，也很難發(fā)生。

當(dāng)然，也要防止出現(xiàn)“逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)”。即防止投保人在投保后作出非理性的選擇。在成熟國家曾經(jīng)出現(xiàn)過，老人投保后選擇自殺，或者對房屋本身不愛惜，甚至是破壞行為。但合同簽訂時(shí)，維護(hù)房屋等內(nèi)容包含在合同內(nèi)。同時(shí)，房屋增值部分要共享。因此，“逆向選擇風(fēng)險(xiǎn)”也很難發(fā)生。

值得注意的是，目前在試點(diǎn)期間，現(xiàn)有制度還有待完善，需要有包括保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司在內(nèi)為老人服務(wù)的中間機(jī)構(gòu)，為高齡老人、無行為能力的老人服務(wù)，包括閱讀解釋條款，以防止出現(xiàn)違反老人意愿的情況發(fā)生。

房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)由保險(xiǎn)公司承擔(dān)

問：房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)誰來承擔(dān)?為什么一些大的壽險(xiǎn)公司并沒有出現(xiàn)在試點(diǎn)調(diào)查的名單里?

答：剛才我說過，保險(xiǎn)公司承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。對保險(xiǎn)公司而言，更多的是房價(jià)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)，因此部分大型壽險(xiǎn)公司有所顧慮，未參與試點(diǎn)調(diào)查。

其實(shí)，房價(jià)即便跌了，保險(xiǎn)公司也要按照原有的保險(xiǎn)約定執(zhí)行。況且，保險(xiǎn)公司賠錢，但賺錢的是老人。保障老人收入水平不下降，這有什么不好?接下來，要做好此輪試點(diǎn)工作，利于今后工作全面鋪開。包括今后可以增加產(chǎn)品的品種選擇，更好地滿足老人需求。同時(shí)，還需要政府出臺(tái)相關(guān)稅收優(yōu)惠等，構(gòu)建更好的生態(tài)環(huán)境。

隨著老人入保后，保險(xiǎn)公司后續(xù)服務(wù)要跟上。老人有了錢，如何更好地安排好自己的生活?目前在許多地方，價(jià)格低廉的養(yǎng)老院資源稀缺，而中高檔的又無人問津。如在北京，一些養(yǎng)老院每月6000元的價(jià)格，很多老人就很難承擔(dān)。如果老人有了錢，可以給自己養(yǎng)老找更愜意的中高檔養(yǎng)老社區(qū)，這也可以鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司建立更優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)，延長養(yǎng)老業(yè)服務(wù)鏈。