“拐點(diǎn)”“惡化”“負(fù)面”……中國(guó)樓市果真進(jìn)入下行通道了嗎？

增速下降并不等于負(fù)增長(zhǎng)。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊看來(lái)，新開工面積、成交量出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，是由于2013年同期的基數(shù)過(guò)大。如果與2008年至2012年同期指標(biāo)相比，仍屬正常增長(zhǎng)。“過(guò)去增速那么高，現(xiàn)在下降些也是市場(chǎng)正常調(diào)節(jié)。”

受不動(dòng)產(chǎn)的特性影響，市場(chǎng)分化不僅是正常調(diào)節(jié)，也是發(fā)展主流。清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉分析，今年4月，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降的原因有三：其一，當(dāng)?shù)鼐用褡》勘Ｓ兴�平偏高，其二，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中部分制造業(yè)人口隨企業(yè)遷出了該區(qū)域；其三，該區(qū)域存在住房供給過(guò)量或價(jià)格過(guò)高問(wèn)題。房?jī)r(jià)下降屬于正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)既然是市場(chǎng)，波動(dòng)就是不可避免的規(guī)律。住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，經(jīng)過(guò)十幾年的高速增長(zhǎng)，住房市場(chǎng)目前已邁入高基數(shù)低增長(zhǎng)的發(fā)展階段，這是必然趨勢(shì)。“行業(yè)增速調(diào)整并不意味著市場(chǎng)的終結(jié)。上漲就是錯(cuò)誤，下跌就是‘崩盤’，這樣的分析值得商榷。”

對(duì)于外資機(jī)構(gòu)的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的特殊性并不了解，比如父母幫子女購(gòu)房、全世界最高的首付比例等，將國(guó)外市場(chǎng)特點(diǎn)套用到中國(guó)市場(chǎng)分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也缺乏科學(xué)支撐。“比如有一份研究報(bào)告稱2013年中國(guó)城市竣工住房面積達(dá)25.96億平方米，比國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)高了一倍多。據(jù)此計(jì)算，對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的判斷就會(huì)有很大不同。”

會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“次貸危機(jī)”“日式崩盤”？

不會(huì)出現(xiàn)斷崖式暴跌，需防范價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求

“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)尤為重要。”秦虹介紹，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，上下游涉及幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，影響面較廣。

更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩(wěn)直接關(guān)系到金融安全。劉洪玉提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國(guó)全部貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個(gè)人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認(rèn)為，2013年房地產(chǎn)開發(fā)貸款占機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的6.6%，個(gè)人購(gòu)房貸款余額占14.1%，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)將對(duì)金融安全產(chǎn)生不利影響。

此次樓市調(diào)整是近十幾年來(lái)首次非行政干預(yù)因素導(dǎo)致的市場(chǎng)波動(dòng)，也引發(fā)輿論格外關(guān)注。

“過(guò)去十年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每3至4年也會(huì)出現(xiàn)周期性調(diào)整。但相比2008年、2011年政策性壓制導(dǎo)致的市場(chǎng)調(diào)整，本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的非政策因素導(dǎo)致的市場(chǎng)降溫，可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期較長(zhǎng)深度較深。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說(shuō)，本次出現(xiàn)調(diào)整的原因有三：一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊，房地產(chǎn)不得不“讓利跑量”；二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩；三是自住房增加供應(yīng)、房貸緊縮及樓市負(fù)面新聞增多的情況下，購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)變化。

正是基于以上原因，當(dāng)三四線城市陸續(xù)出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)量、價(jià)格停滯甚至下跌時(shí)，人們擔(dān)憂“斷供”蔓延引發(fā)美國(guó)式“次貸危機(jī)”。另一方面，盡管目前一二線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過(guò)去一年豪賭“地王”的大量房地產(chǎn)企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會(huì)否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應(yīng)，導(dǎo)致日本式的“斷崖式暴跌”，也是市場(chǎng)所擔(dān)心的。

“我們不可能出現(xiàn)美國(guó)式的次貸危機(jī)。在美國(guó)，金融機(jī)構(gòu)在全部存量住房中擁有的權(quán)益超過(guò)50%，而我國(guó)住房金融發(fā)展水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上美國(guó)的水平。”劉洪玉說(shuō)。