國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)宋立分析，日本房?jī)r(jià)出現(xiàn)整體趨勢(shì)化下降時(shí)，城市化率約為60%至70%。而日前中國(guó)公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實(shí)則為勞動(dòng)力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴(yán)格來(lái)算，中國(guó)真正的城市化率不超過(guò)40%。因此房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)外界所說(shuō)的暴跌風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有進(jìn)入趨勢(shì)性下降，只是階段性調(diào)整。”

劉洪玉也認(rèn)為，日本地價(jià)泡沫的破滅，市場(chǎng)飽和、價(jià)格過(guò)高是內(nèi)因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國(guó)還處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，住房市場(chǎng)有實(shí)際的使用需求支撐。“中國(guó)樓市不會(huì)出現(xiàn)所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快導(dǎo)致的住房市場(chǎng)脫離實(shí)際使用需求支撐的情況，因此我們要下大力氣確保住房?jī)r(jià)格的基本穩(wěn)定。”

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)究竟多大？

“影子銀行”規(guī)模未知是最大風(fēng)險(xiǎn)，住房金融不盲目擴(kuò)大杠桿就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

盡管樓市并未進(jìn)入趨勢(shì)性下降，但并非毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。“中國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要源于房地產(chǎn)開發(fā)貸款。”劉洪玉坦言。

去年下半年，信貸政策趨緊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行系統(tǒng)獲得貸款，不得不借助夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等“影子銀行”，來(lái)完成土地購(gòu)置、開發(fā)建設(shè)與資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。今年5月，53家信托公司參與發(fā)行了306只固定收益類信托產(chǎn)品。

“影子銀行”無(wú)疑推高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，以其中最“便宜”的境外美元債券為例，折合目前匯率，企業(yè)融資成本在7%與17%之間。

“‘影子銀行’的參與，一方面提高了房地產(chǎn)行業(yè)的投資能力，導(dǎo)致更激烈的土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和更高的地價(jià)，另一方面也提高了相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿水平，降低了其抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。”劉洪玉說(shuō)。

房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)“影子銀行”融資的規(guī)模不詳，也是業(yè)界擔(dān)憂所在。今年以來(lái)，惠州光耀、寧波興潤(rùn)、青島君利豪等房企均傳出資金鏈危機(jī)，而這些房企的隕落都成為多米諾骨牌的第一張，引發(fā)了眾多民間借貸糾紛。

“沒有機(jī)構(gòu)可以統(tǒng)計(jì)出目前房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)影子銀行融資的具體規(guī)模，可能它比我們能想到的要多。而這種未知是最大的風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

不過(guò)，“影子銀行”的問(wèn)題已引起相關(guān)部門的高度重視，目前與房地產(chǎn)相關(guān)的金融機(jī)構(gòu)都在評(píng)估和防范風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)信托等通道類業(yè)務(wù)今年規(guī)模將會(huì)大減。

秦虹也認(rèn)為，盡管今年前4月個(gè)人按揭貸款偏緊，對(duì)企業(yè)回款影響很大，“但只要我們堅(jiān)持不搞美國(guó)式的零首付或低首付，堅(jiān)持控制投資投機(jī)性需求，不盲目擴(kuò)大杠桿，我國(guó)的住房金融就不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

樓市還有機(jī)遇嗎？

雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬

在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，目前樓市出現(xiàn)的調(diào)整既是正常的，也是宏觀調(diào)控一直所引導(dǎo)追求的。

“目前出現(xiàn)的調(diào)整，是我國(guó)住房市場(chǎng)迎來(lái)的一次難得的自我調(diào)整機(jī)會(huì)，大趨勢(shì)正朝著中央政府過(guò)去幾年來(lái)一直追求的樓市合理回歸的方向發(fā)展，是政府和包括絕大部分開發(fā)商在內(nèi)的社會(huì)各界普遍期盼的，非常有利于住房市場(chǎng)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。所以中央政府層面暫時(shí)還沒有‘救市’的需要。”劉洪玉說(shuō)。

調(diào)整期的中國(guó)樓市仍充滿機(jī)會(huì)。在房地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮看來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了它的黃金歲月，進(jìn)入了白銀時(shí)代。“雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時(shí)代，但白銀仍然是貴金屬。”

秦虹分析，目前我國(guó)24—28歲的人口有1.2億人，其中約8000萬(wàn)人在城鎮(zhèn)生活，他們是目前剛需的主體。而39—49歲的則是高儲(chǔ)蓄人口的主體，他們是改善型需求的購(gòu)房者。“中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)正處于兩者疊加的高位期，因此未來(lái)房地產(chǎn)的需求仍然很大。”