二手房買賣合同需規(guī)避三大風(fēng)險

交易中有“五大”風(fēng)險應(yīng)特別注意

在針對購房二手房的購房者來講，二手房買賣合同及交易過程中具體表現(xiàn)出以下風(fēng)險，劉流提醒購房者，注意“賣前的產(chǎn)權(quán)審核、現(xiàn)場查驗買賣房屋、簽訂房屋買賣合同”的細節(jié)。

首先，注意買賣前的產(chǎn)權(quán)審核。

劉流表示，除房屋被司法查封外，最常見的是，買賣房屋是否按揭已經(jīng)完清，出賣人或已從按揭銀行取回房屋產(chǎn)權(quán)證。為此，最便捷的途徑是“查驗房屋產(chǎn)權(quán)證”。

其次，注意現(xiàn)場查驗買賣房屋。

劉流表示，一般來說，購買者都比較清楚買賣房屋的小區(qū)環(huán)境，地段等基本情況，但是對房屋本體質(zhì)量還不是很直觀的了解，所以，“現(xiàn)場查驗買賣房屋”非常必要�，F(xiàn)場查驗房屋主要查驗房屋本體的質(zhì)量，例如廚房、廁所的防水是否有滲漏痕跡，陽臺、天花板等是否有水浸痕跡，落水管道是否堵塞等，還有房屋的裝修情況，采光、屋型結(jié)構(gòu)等都需要現(xiàn)場查驗才能了解。

第三，注意簽訂房屋買賣合同。

劉流表示，買賣房屋如果你選擇通過房屋中介公司，建議選擇較大的房屋中介公司。一般來說，這些房屋中介公司都有比較規(guī)范的操作流程，主要關(guān)注中介公司的資質(zhì)、居間合同主要條款的審核，如定金的交納、付款方式、金額和付款時間、接房時間、房屋家具是否附隨出售、房屋所欠水、電、物業(yè)費等費用完結(jié)情況、戶口遷出時間、過戶稅費承擔(dān)、違約責(zé)任盡量羅列明確等方面。

除此之外，劉流還對“購房者買賣房屋雙方直接交易”過程中可能出現(xiàn)的問題，做進一步描述。他提醒要注意以下五大風(fēng)險：

第一， 關(guān)注出賣人的婚姻狀況。如離婚，要對方提供離婚證和離婚協(xié)議或者離婚判決書，其中要有關(guān)于所涉房屋的具體權(quán)屬劃分;如沒有離婚，查驗結(jié)婚證，并需要對方配偶一起現(xiàn)場簽訂合同，實在無法到場的，應(yīng)該出具經(jīng)過公證機關(guān)公證的特別授權(quán)委托書;

第二， 盡量不要為了少交稅費，而簽訂陰陽合同。包括在房屋中介公司簽合同，也要注意此項注意事項。因為在法律實務(wù)中，有類似案例被法院以“惡意串通，損害國家利益”為由而判決合同無效。

第三， 合同簽訂中，付款方式、金額和付款時間盡可能根據(jù)需要對方配合辦理的步驟來設(shè)計，房屋產(chǎn)權(quán)真正轉(zhuǎn)移必須要經(jīng)房屋權(quán)屬登記機關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)后才算完成過戶手續(xù)。從房屋購買者的角度來說，一定要產(chǎn)權(quán)過完戶以后這套房才真正屬于你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

第四， 合同中約定違約金和定金，需要根據(jù)情況選擇適用其一。法律關(guān)于違約金的規(guī)定是“當(dāng)事人約定的違約金不超過造成損失的百分之三十”;關(guān)于定金的規(guī)定是“不得超過主合同標(biāo)的額的百分之二十”。

第五， 了解買賣房屋實際占有使用情況。在司法實務(wù)中，有房屋實際占有使用者拒不搬離房屋，還通過訴訟、糾鬧、破壞房屋本體、水電設(shè)施等方式來妨礙購買者搬入。