央行、中國銀監(jiān)會近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對房貸政策作出了調(diào)整。

“當(dāng)前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場在觀望，同時也是政策約束所致。”交通銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平說，近年來，為抑制房價過快上漲，有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措。今年初，個人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規(guī)定家庭購買第二套住房需支付不低于所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，目前“認(rèn)房又認(rèn)貸”的首套房認(rèn)定政策導(dǎo)致有貸款歷史而名下無房的情況被認(rèn)定為二套房，一些改善型需求被誤傷。

“《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面作出了調(diào)整，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對改善民生具有積極意義。”連平說。

另一方面，國家大力鼓勵和支持消費(fèi)發(fā)展。2013年我國人均GDP約6767美元，其中占比最大的消費(fèi)支出為住房消費(fèi)。我國居民的住房消費(fèi)觀念使得這一格局在較長時期內(nèi)不會改變，未來剛需入市潛力不��；同時，改善型住房需求也將為消費(fèi)增長提供持續(xù)不斷的動力。“《通知》通過加強(qiáng)對居民購房的金融支持，滿足普通家庭的購房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到釋放，對促進(jìn)消費(fèi)有較好的推動作用。”連平表示。

還清首套房貸再貸算首套政策增加至少30%可購房人群，樓市可能止跌。

“近十多年，信貸一直是業(yè)內(nèi)人士及普通購房者判斷市場的最關(guān)鍵信號。此次央行、銀監(jiān)會對房貸政策的調(diào)整，‘松綁’幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過之前市場預(yù)期的認(rèn)房不認(rèn)貸，基本上是對此前信貸政策的全面‘松綁’，對市場的信號意義非常大。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉說。

張大偉認(rèn)為，此次出臺的政策將提振市場信心，可能使樓市止跌，但反彈幅度要看后續(xù)信貸釋放情況，如果再出現(xiàn)定向或全面降準(zhǔn)，樓市可能會較快反彈。

此次房貸政策調(diào)整看點(diǎn)不少。

比如，《通知》明確，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。“首付比例與此前無變化，而強(qiáng)調(diào)利率七折的下限則力度較大。”連平說，年初貸款額度受限、銀行“以價補(bǔ)量”，按揭貸款利率提升較多;年中多數(shù)城市房貸利率高點(diǎn)已過，各家銀行普遍下調(diào)按揭定價，但利率大多仍以基準(zhǔn)及上浮為主。“此次對于下限七折的規(guī)定有利于促進(jìn)房貸利率走低，有助于降低剛需購房成本。”連平說。

比如，根據(jù)《通知》要求，還清首套房貸再貸算首套。張大偉認(rèn)為，對于樓市來說，這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制，預(yù)計(jì)將為市場增加至少30%的可購房人群。對于銀行而言，這部分客戶也屬于優(yōu)質(zhì)客戶。“如果銀行對這部分客戶執(zhí)行首套房貸款政策，利率不上浮，預(yù)期市場可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場再現(xiàn)2012年那樣的扭轉(zhuǎn)難度很大，但成交量觸底反彈或許可期。”

再如，以前對第三套房以上貸款是禁止的，而此次《通知》提出，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。“這些政策配合全國各地放松限購的政策，可能有利于促進(jìn)住房投資需求。”張大偉說。