在房地產(chǎn)形勢“不太好”的當(dāng)下，傳統(tǒng)的銷售渠道已不在能滿足開發(fā)商的銷售需求。為尋求跑量、去庫存，房企需求互聯(lián)網(wǎng)“線上”購房平臺(tái)，與一些大型電商平臺(tái)與房地產(chǎn)合作“賣房”成為時(shí)下熱門。然各大商業(yè)網(wǎng)站等還相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，是攪局還是創(chuàng)新?

金融機(jī)構(gòu)“新生物”的推出會(huì)否存在一定的風(fēng)險(xiǎn)? 房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)合作大打“電商”名牌，其中會(huì)否出現(xiàn)糾紛?在市場調(diào)整期，購房者買房需要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)，哪些貓膩藏而不露? 11月8日，新華房產(chǎn)記者采訪重慶瑞正律師事務(wù)所律師劉流，他表示，購房者在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代下購房，需防范“四大樣”糾紛。在購買二手房源中，需規(guī)避八大風(fēng)險(xiǎn)。而談到“首付貸”，他認(rèn)為，為避免“斷供”的出現(xiàn)，房企應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)，購房者要理性購房。

購房者需厘清相關(guān)法律手續(xù)

房企應(yīng)穩(wěn)定房價(jià)避免出現(xiàn)“斷供”

近期，各大商業(yè)網(wǎng)站紛紛推出“首付貸”，它似是沖破傳統(tǒng)金融，或成為開發(fā)商的營銷手段之一。劉流認(rèn)為，首付貸作為一款創(chuàng)新的金融產(chǎn)品，除了幫助購房者降低購房首付壓力，實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)，還能引導(dǎo)金融資金從傳統(tǒng)的銀行領(lǐng)域滲透到其它的領(lǐng)域。“在當(dāng)下銀行對房地產(chǎn)開發(fā)收緊貸款的情況下，它還盡可能的維持較理想的成交量和成交價(jià)格，促使房地產(chǎn)企業(yè)銷售，加快房企回籠資金。”

首付貸產(chǎn)品，簡言之就是金融機(jī)構(gòu)(出借人)為購房者(借款人)首付款提供貸款業(yè)務(wù)，相比普通房貸的“主”業(yè)務(wù)，業(yè)內(nèi)也戲稱“次”業(yè)務(wù)。它與普通房貸不同的是，首付貸主要涉及的是購房者與金融機(jī)構(gòu)的借款合同關(guān)系，�？顚Ｓ茫�如果有擔(dān)保，還存在擔(dān)保合同關(guān)系。一般購房者不能將貸款擬要購買的房屋作為抵押物。

劉流表示，“在購房者與開發(fā)企業(yè)除簽訂房屋買賣合同外，還要單獨(dú)簽訂合同約定，開發(fā)企業(yè)就購房者該借款的所有義務(wù)與責(zé)任向金融機(jī)構(gòu)提供連帶責(zé)任保證。如果購房者違約，開發(fā)企業(yè)承諾不交房不辦證。開發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)及首付貸業(yè)務(wù)合作和購房者違約的連帶保證責(zé)任合同關(guān)系。”

但是，在看到首付貸有利一面的同時(shí)，劉流提醒，應(yīng)清醒認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場的困境與房地產(chǎn)的供求、政府宏觀調(diào)控、人們的購買力等等都有著相關(guān)的聯(lián)系。“雖然，首付貸雖然解決一部分人的低首付(只支付10%)即可實(shí)現(xiàn)購房目標(biāo)，但是如果房屋單價(jià)維持基本不動(dòng)，房款總額基本不變，購房者則并沒有實(shí)際減輕還款責(zé)任，并且還需同時(shí)償還房貸款和首付貸款。”

因此，對于經(jīng)營首付貸產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)來說，應(yīng)該對購房者貸款資格嚴(yán)格審核;對于購房者而言，應(yīng)該根據(jù)自己的實(shí)際收入狀況，謹(jǐn)慎選擇首付貸業(yè)務(wù)購買住房屋;對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，應(yīng)該謹(jǐn)慎開展該項(xiàng)業(yè)務(wù)。“在貸款期間，如果房屋價(jià)格出現(xiàn)較大的下滑波動(dòng)，購房者極容易選擇“斷供”等方式不履行借款合同， 而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶保證責(zé)任后，將面對如何向購房者主張權(quán)利等眾多法律問題。”