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      房產(chǎn)市場備受沖洗 一線城市成房企安全港?

      作者:未知 來源:京華時(shí)報(bào) 更新時(shí)間:2015年02月13日 【字體:

      新年伊始,一線城市土地市場持續(xù)升溫。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),1月份四個(gè)一線城市土地成交溢價(jià)率創(chuàng)出過去一年高點(diǎn),預(yù)計(jì)春節(jié)前北京土地總成交金額將超過450億元。在樓市周期性調(diào)整過程中,一線城市似已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回避風(fēng)險(xiǎn)的安全港。但“安全港”是否安全,仍需仔細(xì)推敲。

      一線城市房價(jià)上漲動(dòng)力在逐漸消減。住宅是典型不動(dòng)產(chǎn),可采集成交價(jià)格代表性有限,難以真實(shí)全面反映區(qū)域房價(jià)整體狀況。特別是新建住宅成交價(jià)格,更多受到成本因素推動(dòng),需要結(jié)合其他指標(biāo)共同分析判斷市場未來趨勢。今年1月份一線城市新建住宅均價(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲,主要是土地成本高昂,導(dǎo)致項(xiàng)目入市價(jià)格總體較高。但同期北京等十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.53%,同比下跌2.41%。值得注意的是,當(dāng)月北京商品住宅成交近半數(shù)為自住型商品房。若剔除該因素影響,純粹商品住宅成交量較上年同期大幅下滑。盡管北京、上海等一線城市具備公共基礎(chǔ)設(shè)施完善、就業(yè)機(jī)會充裕、高端產(chǎn)業(yè)匯集等優(yōu)勢,易吸引人口聚集,對高房價(jià)形成支撐,還應(yīng)該同時(shí)認(rèn)識到一線城市資源稟賦和環(huán)境保護(hù)對人口承載能力整體有限,北京人口已達(dá)資源承載極限,增量住宅需求萎縮不可避免。

      一線城市住宅市場也較脆弱。相對而言,一線城市房價(jià)漲幅更高,投資投機(jī)性比例更大,因此更容易遭受市場調(diào)整沖擊。當(dāng)前二線、三線城市住宅高庫存壓力高懸,主要也是一線城市實(shí)施住宅限購后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)策略發(fā)生變化,由一線城市向二線、三線轉(zhuǎn)移,其背后動(dòng)因則是一線城市房價(jià)漲幅和絕對價(jià)格相對二線、三線明顯偏高。日本東京住宅價(jià)格也曾大幅下跌,2008年東京及其周邊地區(qū)住宅價(jià)格下跌幅度超過30%。20世紀(jì)90年代中期香港房價(jià)也曾經(jīng)歷“腰斬”。一線城市住宅投資屬性更強(qiáng),雖然擁有區(qū)位優(yōu)勢,但更易遭受投資回報(bào)波動(dòng)沖擊。去年樓市周期調(diào)整以來,一線城市樓市成交量急劇萎縮,住宅變現(xiàn)難度明顯增大。據(jù)麥肯錫全球研究院《債務(wù)與去杠桿化報(bào)告》,當(dāng)前我國近一半債務(wù)集中于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè),面臨較大風(fēng)險(xiǎn)隱患。債務(wù)杠桿提升過快是把雙刃劍,雖然支持居民家庭貨幣財(cái)富向住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富轉(zhuǎn)移,但同時(shí)也導(dǎo)致未來住宅不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富向貨幣財(cái)富轉(zhuǎn)移的流動(dòng)性難題。由于一線城市住宅分配結(jié)構(gòu)矛盾較為突出,加上房價(jià)過度偏離中等以下收入人群購買力,導(dǎo)致增量住宅需求空間不斷收縮,動(dòng)輒千萬元房產(chǎn)實(shí)際變現(xiàn)能力較低。

      樓市擁有區(qū)域特征,但資金卻無地域限制。在現(xiàn)代金融市場環(huán)境里,社會資金自由流動(dòng),追逐利潤。在我國樓市自發(fā)步入調(diào)整軌道后,大體也很難找到逆勢而動(dòng)區(qū)域。當(dāng)然,一線城市基本面好,潛在需求規(guī)模較大,未來將從增量需求向品質(zhì)提升需求轉(zhuǎn)移,房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較大空間。關(guān)鍵是采取有效措施改善住宅分配結(jié)構(gòu),使得不同層次需求都有對應(yīng)供給,抑制投資投機(jī)性住宅需求,確保房價(jià)運(yùn)行平穩(wěn)、市場交易活躍,避免房地產(chǎn)市場大起大落。地價(jià)上漲并不總能向房價(jià)傳導(dǎo),房價(jià)上漲預(yù)期已徹底逆轉(zhuǎn)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下,一線城市也難以承受房價(jià)繼續(xù)大幅上漲之重。

      樓 盤 價(jià)格(元/平) 區(qū) 位
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      保利中央峰景 3500 桃源西區(qū)
      力揚(yáng)·時(shí)代 3950 內(nèi)蒙古大道
      祥榮城市綠洲 3800 大邑大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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