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      一二線樓市迎暖冬 三線城市房價止跌

      作者:未知 來源:中華工商時報 更新時間:2015年12月21日 【字體:

      國家統(tǒng)計局日前公布的“2015年11月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示,11月份房價同比上漲的城市數(shù)量已達三成,同時部分三線城市房價開始止跌企穩(wěn)。

      業(yè)內(nèi)人士認為,從11月房價走勢來看,部分一線城市房價上漲態(tài)勢日益凸顯,一線城市未來也將面臨庫存去化難題。同時,隨著樓市進一步分化,二三線城市樓市庫存壓力依然可觀。

      三線城市止跌

      國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示,11月份房價同比上漲的城市數(shù)量達到21個,占比30%。房價漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國房價12個月的深圳,與去年同期相比上漲38.9%。

      從環(huán)比方面,11月份全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)33個,接近半數(shù)。深圳仍是“領(lǐng)頭羊”,新房價格比上月大漲2.9%。

      部分城市樓市為何再現(xiàn)“暖冬”?

      業(yè)內(nèi)人士表示,今年以來,包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺,其促進房地產(chǎn)市場銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示,今年11月全國商品房銷售面積超過1.4萬平方米,增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個百分點;11月銷售額近萬億元,同比激增20.2%,比“銀十”提高7.8個百分點。

      劉建偉說,從11月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格來看,較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴大,這表明部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢頭。

      值得關(guān)注的是,三線城市一年以來首次止跌。數(shù)據(jù)顯示,11月份國家統(tǒng)計局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平。這一因素進一步拉升了當月70個大中城市房價的整體漲幅。

      一線城市供需明顯高端化

      “年底中高端住宅市場大幅放量,拉升了一線城市的成交均價,是11月房價走勢中的新變化。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨說。記者近期在北京、上海和深圳等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn),盡管2015年樓市接近“收官”,但一線城市部分房地產(chǎn)市場不冷反熱。

      11月7日,深圳新房市場近十年來的最大體量推盤——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個小時內(nèi)售罄,簽約金額高達60億元。在北京,多個在售樓盤從12月1日開始提價,如遠洋地產(chǎn)宣布旗下某品牌高端住宅產(chǎn)品價格上浮5%。

      業(yè)內(nèi)人士表示,三季度以來,一線城市“地王”頻出推高了后市的房價預(yù)期。

      “一線城市土地價格大幅度上漲的后果之一,就是部分區(qū)域房價出現(xiàn)新一輪上漲乃至過快上漲。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認為,由于從2013年開始,一線城市“地王”頻現(xiàn),新上市的商品房定價出現(xiàn)高端化趨勢,拉高整體房價水平。

      記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn),最近有區(qū)域性地王“出沒”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊,由于樓板價已趕超同區(qū)域商品房售價,使得周邊二手房主出現(xiàn)臨時“漲價”15%-20%。

      高庫存壓力仍現(xiàn)

      國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,截至今年11月末,商品房待售面積近7億平方米,而去年同期尚不足6億平方米,一年陡增1萬億平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,這表明未來中國樓市庫存積壓仍很可觀。

      北京萬科總經(jīng)理劉肖認為,北京、上海等一線城市已呈現(xiàn)出住宅價格豪宅化、高端滯銷化的趨勢。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計,截至目前,北京年內(nèi)銷售單價超過10萬元/平方米的住宅項目達到25個,2016年此類價位的豪宅數(shù)量將翻番。對此,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅等市場人士均表示擔憂:“2016年5000套豪宅價格產(chǎn)品的潛在供應(yīng),與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強烈的反差,在供過于求的嚴峻形勢下,高價商品房市場正在形成‘堰塞湖’。”

      業(yè)內(nèi)人士分析認為,由于住宅庫存居高不下,三四線城市房價下降壓力已傳導至二線城市;一線城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應(yīng)求,但后市可能出現(xiàn)高房價引發(fā)的滯銷狀況。記者在一些西部省份調(diào)查了解到,一些地級市的樓盤已積壓了兩三年,當?shù)亻_發(fā)商甚至表示“未來兩年內(nèi)狀況很難改善”。

      同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,盡管一線城市需求量大、豪宅頻出,但普通住宅市場依然供不應(yīng)求,樓市存在供給結(jié)構(gòu)矛盾。

      樓 盤 價格(元/平) 區(qū) 位
      祥榮城市綠洲 3900 大邑大道
      青禾名都 3900 大邑大道
      圣樺城 4000 內(nèi)蒙古大道
      力揚·時代 4000 內(nèi)蒙古大道
      春天國際 3700 大邑大道
      天邑•春江花苑 3300 桃源西區(qū)
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