國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的“2015年11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量已達(dá)三成，同時(shí)部分三線城市房?jī)r(jià)開始止跌企穩(wěn)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從11月房?jī)r(jià)走勢(shì)來看，部分一線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)日益凸顯，一線城市未來也將面臨庫存去化難題。同時(shí)，隨著樓市進(jìn)一步分化，二三線城市樓市庫存壓力依然可觀。

三線城市止跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)顯示，11月份房?jī)r(jià)同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到21個(gè)，占比30%。房?jī)r(jià)漲幅最高的城市依然是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)12個(gè)月的深圳，與去年同期相比上漲38.9%。

從環(huán)比方面，11月份全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)33個(gè)，接近半數(shù)。深圳仍是“領(lǐng)頭羊”，新房?jī)r(jià)格比上月大漲2.9%。

部分城市樓市為何再現(xiàn)“暖冬”？

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策陸續(xù)出臺(tái)，其促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的政策效果已開始顯現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國(guó)商品房銷售面積超過1.4萬平方米，增速比傳統(tǒng)上屬旺季的10月還高3.1個(gè)百分點(diǎn)；11月銷售額近萬億元，同比激增20.2%，比“銀十”提高7.8個(gè)百分點(diǎn)。

劉建偉說，從11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格來看，較上年同期的環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)四個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，這表明部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)勢(shì)頭。

值得關(guān)注的是，三線城市一年以來首次止跌。數(shù)據(jù)顯示，11月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查的三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由下降轉(zhuǎn)為基本持平。這一因素進(jìn)一步拉升了當(dāng)月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的整體漲幅。

一線城市供需明顯高端化

“年底中高端住宅市場(chǎng)大幅放量，拉升了一線城市的成交均價(jià)，是11月房?jī)r(jià)走勢(shì)中的新變化。”世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨說。記者近期在北京、上海和深圳等一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管2015年樓市接近“收官”，但一線城市部分房地產(chǎn)市場(chǎng)不冷反熱。

11月7日，深圳新房市場(chǎng)近十年來的最大體量推盤——深圳龍華壹城中心1637套房源在6個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄，簽約金額高達(dá)60億元。在北京，多個(gè)在售樓盤從12月1日開始提價(jià)，如遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布旗下某品牌高端住宅產(chǎn)品價(jià)格上浮5%。

業(yè)內(nèi)人士表示，三季度以來，一線城市“地王”頻出推高了后市的房?jī)r(jià)預(yù)期。

“一線城市土地價(jià)格大幅度上漲的后果之一，就是部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一輪上漲乃至過快上漲。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，由于從2013年開始，一線城市“地王”頻現(xiàn)，新上市的商品房定價(jià)出現(xiàn)高端化趨勢(shì)，拉高整體房?jī)r(jià)水平。

記者在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，最近有區(qū)域性地王“出沒”的新江灣城、莘莊、江橋等板塊，由于樓板價(jià)已趕超同區(qū)域商品房售價(jià)，使得周邊二手房主出現(xiàn)臨時(shí)“漲價(jià)”15%-20%。

高庫存壓力仍現(xiàn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年11月末，商品房待售面積近7億平方米，而去年同期尚不足6億平方米，一年陡增1萬億平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，這表明未來中國(guó)樓市庫存積壓仍很可觀。

北京萬科總經(jīng)理劉肖認(rèn)為，北京、上海等一線城市已呈現(xiàn)出住宅價(jià)格豪宅化、高端滯銷化的趨勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京年內(nèi)銷售單價(jià)超過10萬元/平方米的住宅項(xiàng)目達(dá)到25個(gè)，2016年此類價(jià)位的豪宅數(shù)量將翻番。對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅等市場(chǎng)人士均表示擔(dān)憂：“2016年5000套豪宅價(jià)格產(chǎn)品的潛在供應(yīng)，與每年北京樓市最高僅200套豪宅的去化需求速度形成了強(qiáng)烈的反差，在供過于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下，高價(jià)商品房市場(chǎng)正在形成‘堰塞湖’。”

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由于住宅庫存居高不下，三四線城市房?jī)r(jià)下降壓力已傳導(dǎo)至二線城市；一線城市樓市雖然現(xiàn)在仍供不應(yīng)求，但后市可能出現(xiàn)高房?jī)r(jià)引發(fā)的滯銷狀況。記者在一些西部省份調(diào)查了解到，一些地級(jí)市的樓盤已積壓了兩三年，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商甚至表示“未來兩年內(nèi)狀況很難改善”。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，盡管一線城市需求量大、豪宅頻出，但普通住宅市場(chǎng)依然供不應(yīng)求，樓市存在供給結(jié)構(gòu)矛盾。