土地使用權(quán)從何時開始計算？

“很多人認(rèn)為，我們買的是房子，不是土地，所以對于交納土地稅不認(rèn)可。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說，大家需要厘清中國土地制度的前提，“土地國有，每年需要交納土地使用費(fèi)。”

北京市朝陽區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會委員張志同律師也表示，很多人在購房時存在認(rèn)識誤區(qū)，只注意到房產(chǎn)證上寫明房屋產(chǎn)權(quán)70年，而忽略了土地使用權(quán)的期限。“雖然期限都被設(shè)定在70年，但是房屋為所有權(quán)，是永久的，只要還沒有毀壞，就歸產(chǎn)權(quán)人所有；而土地只是使用權(quán)，期限到了之后，就必須要續(xù)期。”

盡管房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的最高年限均為70年，但從開發(fā)商拿地到房屋出售給個人辦理產(chǎn)權(quán)證，中間可能會有一定的時間差，這就導(dǎo)致一種房、地年限脫節(jié)的情況出現(xiàn)，即土地使用權(quán)到期了，房屋所有權(quán)年限還沒到。

那么房屋產(chǎn)權(quán)的年限從何時開始計算？張志同認(rèn)為，從法律角度來講，國土資源部門與用地單位或個人依法簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的日期，才可以作為土地使用權(quán)取得的開始時間。

土地使用權(quán)到期不續(xù)還能住嗎？

有專家表示，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。但如果居民不繳納土地出讓金，其相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。這種情況下，業(yè)主在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利會受限，需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。

張志同也表示，如果土地使用權(quán)到期后沒有及時續(xù)期，按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，沒有強(qiáng)制措施，居民依然可以居住，但若接下來想要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，會比較麻煩。

專家觀點(diǎn) “續(xù)期不應(yīng)按目前地價作收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”

溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件，在國內(nèi)并非首例。據(jù)媒體報道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時，以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn)，折算到建筑面積大約是60%；深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時，政府按照公告基準(zhǔn)地價的35%要求其補(bǔ)繳。

土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期？土地出讓金應(yīng)如何計算？

顧云昌認(rèn)為，《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。就此，續(xù)期應(yīng)該從“自動”的角度去施行，“自動就意味著，不用個人去申請。”

就土地出讓金計算，他認(rèn)為，應(yīng)和房地產(chǎn)稅收政策結(jié)合起來，在購買房屋之初，就一次性繳納。而對于使用權(quán)到期后自動續(xù)期的收費(fèi)，也要和新買房屋價格有所區(qū)別，“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金，應(yīng)該考慮減免，不應(yīng)按現(xiàn)在的土地價格作為續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”

顧云昌建議，可以按照基準(zhǔn)地價來選擇一個合理的中位數(shù)，“不能影響現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)。”

張志同則認(rèn)為，《物權(quán)法》在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后出臺，屬于高位法，因此對于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照《物權(quán)法》的規(guī)定，其中只規(guī)定屆滿自動續(xù)期，并未明確是否需繳納土地出讓金，“在沒有明確的法律規(guī)定情況下，居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期。”

北京落地 北京尚未現(xiàn)住宅土地證到期情況

北京市房屋權(quán)屬登記部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，近年來在工作中，尚未遇到過住宅土地使用權(quán)到期的情況。

市國土資源局的一位相關(guān)工作人員說，目前還沒有聽說北京市區(qū)的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期的情況，如有必要，接下來將會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。