溫州市國土局回應(yīng)土地證續(xù)期繳費(fèi):系誤讀(2)
作者:未知 來源:新京報 更新時間:2016年04月18日 【字體:大 中 小】
土地使用權(quán)從何時開始計算?
“很多人認(rèn)為,我們買的是房子,不是土地,所以對于交納土地稅不認(rèn)可。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌說,大家需要厘清中國土地制度的前提,“土地國有,每年需要交納土地使用費(fèi)。”
北京市朝陽區(qū)律協(xié)房地產(chǎn)委員會委員張志同律師也表示,很多人在購房時存在認(rèn)識誤區(qū),只注意到房產(chǎn)證上寫明房屋產(chǎn)權(quán)70年,而忽略了土地使用權(quán)的期限。“雖然期限都被設(shè)定在70年,但是房屋為所有權(quán),是永久的,只要還沒有毀壞,就歸產(chǎn)權(quán)人所有;而土地只是使用權(quán),期限到了之后,就必須要續(xù)期。”
盡管房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的最高年限均為70年,但從開發(fā)商拿地到房屋出售給個人辦理產(chǎn)權(quán)證,中間可能會有一定的時間差,這就導(dǎo)致一種房、地年限脫節(jié)的情況出現(xiàn),即土地使用權(quán)到期了,房屋所有權(quán)年限還沒到。
那么房屋產(chǎn)權(quán)的年限從何時開始計算?張志同認(rèn)為,從法律角度來講,國土資源部門與用地單位或個人依法簽訂的土地使用權(quán)出讓合同的日期,才可以作為土地使用權(quán)取得的開始時間。
土地使用權(quán)到期不續(xù)還能住嗎?
有專家表示,根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定,住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。政府不能無償、強(qiáng)制收回這塊土地。但如果居民不繳納土地出讓金,其相當(dāng)于是在無償使用這塊土地。這種情況下,業(yè)主在進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等方面的權(quán)利會受限,需要補(bǔ)繳土地出讓金等才可重新?lián)碛羞@些權(quán)利。
張志同也表示,如果土地使用權(quán)到期后沒有及時續(xù)期,按照現(xiàn)在的法律規(guī)定,沒有強(qiáng)制措施,居民依然可以居住,但若接下來想要進(jìn)行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,會比較麻煩。
專家觀點(diǎn) “續(xù)期不應(yīng)按目前地價作收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”
溫州的土地使用權(quán)續(xù)期事件,在國內(nèi)并非首例。據(jù)媒體報道,青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期,在業(yè)主交納出讓金時,以區(qū)域過去1年的平均地價為計算基準(zhǔn),折算到建筑面積大約是60%;深圳羅湖國際商業(yè)大廈的業(yè)主在續(xù)期時,政府按照公告基準(zhǔn)地價的35%要求其補(bǔ)繳。
土地使用權(quán)到期后應(yīng)該如何續(xù)期?土地出讓金應(yīng)如何計算?
顧云昌認(rèn)為,《物權(quán)法》規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。就此,續(xù)期應(yīng)該從“自動”的角度去施行,“自動就意味著,不用個人去申請。”
就土地出讓金計算,他認(rèn)為,應(yīng)和房地產(chǎn)稅收政策結(jié)合起來,在購買房屋之初,就一次性繳納。而對于使用權(quán)到期后自動續(xù)期的收費(fèi),也要和新買房屋價格有所區(qū)別,“既有住宅老百姓繼續(xù)交土地出讓金,應(yīng)該考慮減免,不應(yīng)按現(xiàn)在的土地價格作為續(xù)期收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。”
顧云昌建議,可以按照基準(zhǔn)地價來選擇一個合理的中位數(shù),“不能影響現(xiàn)在的收入結(jié)構(gòu)。”
張志同則認(rèn)為,《物權(quán)法》在《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》之后出臺,屬于高位法,因此對于土地使用權(quán)應(yīng)主要參照《物權(quán)法》的規(guī)定,其中只規(guī)定屆滿自動續(xù)期,并未明確是否需繳納土地出讓金,“在沒有明確的法律規(guī)定情況下,居民的住宅土地使用權(quán)應(yīng)該免費(fèi)續(xù)期。”
北京落地 北京尚未現(xiàn)住宅土地證到期情況
北京市房屋權(quán)屬登記部門相關(guān)負(fù)責(zé)人透露,近年來在工作中,尚未遇到過住宅土地使用權(quán)到期的情況。
市國土資源局的一位相關(guān)工作人員說,目前還沒有聽說北京市區(qū)的住宅土地使用權(quán)到期或即將到期的情況,如有必要,接下來將會進(jìn)行相應(yīng)調(diào)查。