2016年上半年，各級(jí)城市住宅價(jià)格均累計(jì)上漲，二季度城市分化趨勢(shì)放緩。具體來看，一線城市上半年累計(jì)上漲12.79%，漲幅較去年同期擴(kuò)大7.62個(gè)百分點(diǎn)；二線城市累計(jì)上漲5.33%，其中蘇州、南京累計(jì)漲幅超過20%；三線城市累計(jì)上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國(guó)前列。二季度分化趨勢(shì)明顯放緩，一線城市漲幅收窄，二三線漲幅均擴(kuò)大，尤其是二線城市漲幅擴(kuò)大顯著。

受熱點(diǎn)一二線城市帶動(dòng)，其周邊城市價(jià)格漲幅也不斷擴(kuò)大。一線城市在2015下半年持續(xù)寬松的貨幣政策影響下率先掀起漲價(jià)潮，深圳、上海漲幅尤為明顯，今年一季度延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，且保持較高漲幅，這種趨勢(shì)逐漸蔓延到東莞、惠州等周邊城市及南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市；3月以來為穩(wěn)定房?jī)r(jià)，深圳、上海、蘇州、惠州等城市相繼出臺(tái)收緊政策，且初見成效，二季度這類城市房?jī)r(jià)漲幅已明顯放緩；5月廈門、合肥漲幅仍顯著；6月在嚴(yán)控房?jī)r(jià)過快上漲的政策影響下，熱點(diǎn)城市漲幅均有所緩和。

上半年十大城市二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲12.62%，漲幅超過新房3.76個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，一季度，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，累計(jì)上漲7.20%，超過新房3.59個(gè)百分點(diǎn)，其中3月單月環(huán)比上漲4.43%，創(chuàng)2010年下半年以來最高單月環(huán)比漲幅。二季度，二手房市場(chǎng)有所回調(diào)，累計(jì)漲幅收窄至5.05%，單月環(huán)比漲幅持續(xù)縮小至0.98%。

展望下半年，不同城市價(jià)格走勢(shì)持續(xù)分化。一線城市中，北京、上海漲幅趨緩；深圳近兩月二手房?jī)r(jià)格已轉(zhuǎn)為下跌，未來也將影響到新房市場(chǎng)預(yù)期。南京、蘇州等強(qiáng)二線城市上半年房?jī)r(jià)過快上漲，價(jià)格水平已在一定程度上超出購(gòu)買力，且市場(chǎng)杠桿率較高，價(jià)格變化對(duì)信貸政策敏感度高，政策收緊下可能出現(xiàn)價(jià)格調(diào)整；東莞、惠州、廊坊等一線周邊城市受大城市需求輻射影響，未來發(fā)展預(yù)期樂觀，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力仍然較足。而二線城市中的成都、重慶樓市供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力相對(duì)較弱。

4. 土地：熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高熱，蘇州、南京等地價(jià)翻倍

全國(guó)范圍看，各類土地推出量和成交量均不及去年同期，成交降幅大于推出。供應(yīng)方面，2016年上半年，全國(guó)300城市共推出各類用地（規(guī)劃建筑面積，下同）8.0億平方米，同比下降7.1%。其中，住宅用地和商辦用地同比分別下降12.1%、10.7%。成交方面，全國(guó)300城市各類土地共成交6.0億平方米，同比下降8.0%，降幅大于推出量；其中，住宅用地同比下降11.3%；商辦用地同比下降18.3%。出讓金方面，各類土地出讓金同比增加37.7%；其中住宅大幅增加56.5%，商辦土地下降7.5%。

住宅用地樓面價(jià)和溢價(jià)率創(chuàng)新高。2016年上半年，全國(guó)300城市商品住宅用地成交樓面價(jià)和溢價(jià)率大幅上漲，樓面均價(jià)達(dá)2949元/平方米，同比大幅上漲53.8%，溢價(jià)率為49.17%，較去年同期上漲36.6個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，各類用地整體樓面價(jià)和溢價(jià)率同比分別上漲31.4%和27.8個(gè)百分點(diǎn)。

二線城市宅地成交火熱，樓面價(jià)漲幅最高。2016年以來，以南京、合肥、蘇州、杭州為代表的熱點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)高溫不退，總價(jià)和單價(jià)地王頻現(xiàn)，樓面價(jià)漲幅領(lǐng)銜全國(guó)。1-6月二線城市出讓金及樓面價(jià)分別同比大漲84.2%、88.7%，溢價(jià)率也較去年同期提高41.66個(gè)百分點(diǎn)，增幅顯著。

總體來看，由于全國(guó)整體市場(chǎng)庫存量依舊處于高位，去庫存仍是目前市場(chǎng)核心問題，特別是在三四線城市，地方政府供地與房企拿地的節(jié)奏仍處于較低水平，全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)供需均處低位。與量相反，整體樓面價(jià)和溢價(jià)率均實(shí)現(xiàn)不同程度上漲，尤其是南京、蘇州等為代表的二線城市涌現(xiàn)地王潮，究其原因，其一，貨幣信貸環(huán)境寬松背景下房企融資成本低，其二，熱點(diǎn)城市樓市快速去化致短期供應(yīng)不足，房企補(bǔ)貨意愿強(qiáng)烈；其三，一線城市進(jìn)入門檻高且土地供應(yīng)大幅下降，三四線城市庫存高企，企業(yè)被迫轉(zhuǎn)向熱點(diǎn)二線城市；其四，國(guó)企改革進(jìn)入關(guān)鍵階段，地產(chǎn)板塊整合勢(shì)在必行，國(guó)資房企在此輪土地?zé)岢敝斜憩F(xiàn)搶眼。預(yù)計(jì)下半年，重點(diǎn)二線城市仍是房企爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，但個(gè)別城市受調(diào)控與預(yù)期影響，土地市場(chǎng)熱度趨弱，土地市場(chǎng)熱度可能向武漢、鄭州、成都、重慶等二線城市不斷傳導(dǎo)。