中國指數(shù)研究院7月1日發(fā)布《中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2016年上半年市場(chǎng)總結(jié)與下半年展望報(bào)告》，2016年上半年，政策寬松趨穩(wěn)，各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體的高位運(yùn)行，代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%，熱點(diǎn)一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量價(jià)高位推動(dòng)下，品牌房企業(yè)績大增，同時(shí)大型房企資源整合加劇，對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極，造成地價(jià)短期急劇攀升，尤其南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)翻倍。

展望下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大，房地產(chǎn)的調(diào)控繼續(xù)因城施策，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的壓力。一方面，熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)積聚，相應(yīng)的房地產(chǎn)政策面臨進(jìn)一步收緊預(yù)期，樓市面臨調(diào)整壓力；另一方面，市場(chǎng)仍面臨庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡等難題。熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)與三四線城市庫存壓力并存下，下半年樓市將開啟穩(wěn)房價(jià)和去庫存的雙模式。

一、市場(chǎng)表現(xiàn)與特征：市場(chǎng)整體持續(xù)高溫，二線城市表現(xiàn)突出

1. 政策：中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn)，地方強(qiáng)化因城施策，熱點(diǎn)城市漸收緊

年初中央信貸財(cái)政政策調(diào)整促進(jìn)需求釋放，長效機(jī)制完善推進(jìn)住房制度改革。2月購房門檻再度降低，不“限購”城市首套房首付比例最低為20%，同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整，下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，促進(jìn)需求釋放。同時(shí)住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn)，長效機(jī)制逐步完善。兩會(huì)及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求，建立購租并舉住房制度�！蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》出臺(tái)，對(duì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范。長三角、成渝及哈長城市群規(guī)劃落地，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”、各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作也順利推進(jìn)。

地方政府因城施策力度加大，熱點(diǎn)城市的政策持續(xù)收緊。當(dāng)前城市分化格局明顯，部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下，市場(chǎng)呈現(xiàn)過熱發(fā)展趨勢(shì)，一線城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施，滬深限購加碼，上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，北京通州將商住納入限購范圍，一線城市周邊部分三四線城市也開始加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房價(jià)。合肥、廈門、蘇州、南京等強(qiáng)二線城市房價(jià)地價(jià)領(lǐng)漲全國，合肥對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控，同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫，蘇州、南京出臺(tái)措施限房價(jià)地價(jià)，天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫存壓力依然嚴(yán)峻，市場(chǎng)仍以去庫存、促消費(fèi)為主基調(diào)，供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策，優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施，需求端仍通過信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。

總體來看，在2015年以來多輪貨幣信貸政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇，地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定，地方因城施策力度將不斷加大，合肥已出臺(tái)限貸政策，南京、蘇州也限制房價(jià)地價(jià)過快上漲，未來或有更多城市效仿上海實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力，推進(jìn)戶籍政策落實(shí)鼓勵(lì)農(nóng)民工購房等，進(jìn)一步去化庫存。

2. 成交：各類需求釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行，二季度增速有所回落

上半年市場(chǎng)成交整體高位運(yùn)行，但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3500萬平方米，同比增長36.6%，絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期最高水平。

具體來看，一季度，在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下，市場(chǎng)預(yù)期向好，成交穩(wěn)步提升，代表城市商品住宅月均成交面積達(dá)到3135萬平方米，同比大幅增長50.1%；其中3月單月成交量達(dá)4410萬平方米，同比增長86.4%，絕對(duì)水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來，滬深限購加碼，且自去年下半年以來市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求，加之蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市價(jià)格高企，市場(chǎng)觀望情緒漸濃，導(dǎo)致需求增速有所回落，代表城市商品住宅月均成交約3930萬平方米，同比增長27.4%，較一季度收窄22.7個(gè)百分點(diǎn)。