2016上半年市場(chǎng)整體持續(xù)高溫 二線城市表現(xiàn)突出
作者:未知 來(lái)源:中國(guó)指數(shù)研究院 更新時(shí)間:2016年07月02日 【字體:大 中 小】
中國(guó)指數(shù)研究院7月1日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2016年上半年市場(chǎng)總結(jié)與下半年展望報(bào)告》,2016年上半年,政策寬松趨穩(wěn),各類需求集中釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體的高位運(yùn)行,代表城市商品住宅月均成交創(chuàng)歷史同期最高水平。百城價(jià)格上半年累計(jì)上漲7.61%,熱點(diǎn)一二線及周邊城市輪番領(lǐng)漲。量?jī)r(jià)高位推動(dòng)下,品牌房企業(yè)績(jī)大增,同時(shí)大型房企資源整合加劇,對(duì)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)投資態(tài)度積極,造成地價(jià)短期急劇攀升,尤其南京、蘇州等熱點(diǎn)二線城市地價(jià)翻倍。
展望下半年,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大,房地產(chǎn)的調(diào)控繼續(xù)因城施策,房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整的壓力。一方面,熱點(diǎn)城市的風(fēng)險(xiǎn)積聚,相應(yīng)的房地產(chǎn)政策面臨進(jìn)一步收緊預(yù)期,樓市面臨調(diào)整壓力;另一方面,市場(chǎng)仍面臨庫(kù)存總量大、結(jié)構(gòu)失衡等難題。熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)與三四線城市庫(kù)存壓力并存下,下半年樓市將開啟穩(wěn)房?jī)r(jià)和去庫(kù)存的雙模式。
一、市場(chǎng)表現(xiàn)與特征:市場(chǎng)整體持續(xù)高溫,二線城市表現(xiàn)突出
1. 政策:中央層面地產(chǎn)政策趨穩(wěn),地方強(qiáng)化因城施策,熱點(diǎn)城市漸收緊
年初中央信貸財(cái)政政策調(diào)整促進(jìn)需求釋放,長(zhǎng)效機(jī)制完善推進(jìn)住房制度改革。2月購(gòu)房門檻再度降低,不“限購(gòu)”城市首套房首付比例最低為20%,同時(shí)再降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政政策也積極調(diào)整,下調(diào)非一線城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅,促進(jìn)需求釋放。同時(shí)住房制度改革穩(wěn)步推進(jìn),長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善。兩會(huì)及十三五規(guī)劃綱要均提出鼓勵(lì)剛性和改善性需求,建立購(gòu)租并舉住房制度!蛾P(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》出臺(tái),對(duì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)有了更具體的規(guī)范。長(zhǎng)三角、成渝及哈長(zhǎng)城市群規(guī)劃落地,農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”、各地不動(dòng)產(chǎn)登記工作也順利推進(jìn)。
地方政府因城施策力度加大,熱點(diǎn)城市的政策持續(xù)收緊。當(dāng)前城市分化格局明顯,部分熱點(diǎn)城市在持續(xù)寬松政策影響下,市場(chǎng)呈現(xiàn)過(guò)熱發(fā)展趨勢(shì),一線城市已率先出臺(tái)調(diào)控收緊措施,滬深限購(gòu)加碼,上海實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,北京通州將商住納入限購(gòu)范圍,一線城市周邊部分三四線城市也開始加強(qiáng)樓市管控穩(wěn)定房?jī)r(jià)。合肥、廈門、蘇州、南京等強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)地價(jià)領(lǐng)漲全國(guó),合肥對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)控,同時(shí)收緊信貸政策為樓市降溫,蘇州、南京出臺(tái)措施限房?jī)r(jià)地價(jià),天津、武漢、青島收緊公積金貸款政策。而部分二線及多數(shù)三四線城市庫(kù)存壓力依然嚴(yán)峻,市場(chǎng)仍以去庫(kù)存、促消費(fèi)為主基調(diào),供應(yīng)端實(shí)行差別化供地政策,優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)等措施,需求端仍通過(guò)信貸調(diào)整、稅費(fèi)減免等刺激需求釋放。
總體來(lái)看,在2015年以來(lái)多輪貨幣信貸政策作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)分化不斷加劇,地方政府因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展,這也將是下半年樓市政策主線。中央層面的房地產(chǎn)政策已開始趨于穩(wěn)定,地方因城施策力度將不斷加大,合肥已出臺(tái)限貸政策,南京、蘇州也限制房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)快上漲,未來(lái)或有更多城市效仿上海實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理。而其它庫(kù)存壓力較大的城市仍將有寬松政策助力,推進(jìn)戶籍政策落實(shí)鼓勵(lì)農(nóng)民工購(gòu)房等,進(jìn)一步去化庫(kù)存。
2. 成交:各類需求釋放推動(dòng)市場(chǎng)整體高位運(yùn)行,二季度增速有所回落
上半年市場(chǎng)成交整體高位運(yùn)行,但二季度成交增速有所回落。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),2016年上半年,50個(gè)代表城市商品住宅月均成交約3500萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)36.6%,絕對(duì)量創(chuàng)歷史同期最高水平。
具體來(lái)看,一季度,在寬松的政策環(huán)境、貨幣信貸環(huán)境下,市場(chǎng)預(yù)期向好,成交穩(wěn)步提升,代表城市商品住宅月均成交面積達(dá)到3135萬(wàn)平方米,同比大幅增長(zhǎng)50.1%;其中3月單月成交量達(dá)4410萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)86.4%,絕對(duì)水平創(chuàng)歷史單月新高。二季度以來(lái),滬深限購(gòu)加碼,且自去年下半年以來(lái)市場(chǎng)成交活躍已透支部分需求,加之蘇州、東莞等熱點(diǎn)城市價(jià)格高企,市場(chǎng)觀望情緒漸濃,導(dǎo)致需求增速有所回落,代表城市商品住宅月均成交約3930萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)27.4%,較一季度收窄22.7個(gè)百分點(diǎn)。
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