“面粉”反作用力

相較于不斷飆漲的房?jī)r(jià)，全國(guó)土地市場(chǎng)價(jià)格也在瘋狂上漲。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶(hù)區(qū)改造、居住類(lèi)合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類(lèi)3宗成交金額為55.55億元，綜合類(lèi)4宗，成交金額為91.35億元。

“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場(chǎng)創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價(jià)率、樓面價(jià)則刷新了歷史最高紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。

鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線(xiàn)城市減少土地供應(yīng)是趨勢(shì)，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也將非常大。

針對(duì)土地價(jià)格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房?jī)r(jià)，各地區(qū)也在出臺(tái)調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價(jià)格上漲的趨勢(shì)。

合肥在6月底出臺(tái)了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個(gè)月付清土地款;20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開(kāi)發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。

分析人士認(rèn)為，合肥出臺(tái)的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅較6月有所收窄。

南京也出臺(tái)了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門(mén)發(fā)布消息，南京對(duì)土地出讓實(shí)行最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)��?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對(duì)過(guò)熱的土地市場(chǎng)作用不大。

另一個(gè)熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，成為40多家開(kāi)發(fā)商圍獵的秀場(chǎng)，13幅土地拍賣(mài)的總價(jià)約250億元，這些地塊的平均溢價(jià)率達(dá)到2倍之多。

土地瘋狂，與蘇州房?jī)r(jià)的飛漲直接相關(guān)。去年7月份時(shí)，蘇州平均房?jī)r(jià)只有1.2萬(wàn)元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價(jià)已經(jīng)升至近1.8萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

“銷(xiāo)售市場(chǎng)持續(xù)的上揚(yáng)，以及今年以來(lái)流動(dòng)性持續(xù)寬松，進(jìn)一步提升了土地市場(chǎng)熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線(xiàn)城市周邊城市以及杭州、成都等重點(diǎn)二線(xiàn)城市，土地價(jià)格不斷上漲。”世邦魏理仕研究部經(jīng)理謝晨認(rèn)為，這些土地價(jià)格的走高和地王的成交案例，又成為強(qiáng)化樓市未來(lái)上漲預(yù)期的信號(hào)。

段舒懷分析稱(chēng)，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀(jì)錄，溢價(jià)都超過(guò)100%還吸引了數(shù)十家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，再次驗(yàn)證北京的土地市場(chǎng)是賣(mài)方市場(chǎng)。顧云昌則預(yù)測(cè)，下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走穩(wěn)，全年銷(xiāo)售量和土地價(jià)格有望創(chuàng)出歷史新高。

已成“高危”市場(chǎng)?

未來(lái)房?jī)r(jià)將走向何方?

顧云昌預(yù)測(cè)稱(chēng)，2017年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。銷(xiāo)售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢В�但樓市下行的時(shí)期恰恰是購(gòu)買(mǎi)力重新積蓄的階段，此后又會(huì)出現(xiàn)回漲的情形。

事實(shí)上，上半年的房?jī)r(jià)飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。

2016年以來(lái)，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元;其中新增個(gè)人住房貸款1萬(wàn)億，創(chuàng)下自2010年央行開(kāi)始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報(bào)告以來(lái)的歷史最高紀(jì)錄。

北京創(chuàng)高助新會(huì)計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線(xiàn)樓市信貸的緊縮，則是二三線(xiàn)樓市突然暴漲的主要原因。

段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房?jī)r(jià)需要從土地市場(chǎng)(土地供給方)，房地產(chǎn)商(房產(chǎn)提供方)和購(gòu)房者(需求者)三個(gè)方面來(lái)分析。

“分析土地地價(jià)趨勢(shì)可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動(dòng)城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量;所以，北京房?jī)r(jià)將持續(xù)上升。”段舒懷稱(chēng)。

段舒懷同時(shí)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)。

“除非北京繼續(xù)吸引全國(guó)高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購(gòu)房資格的購(gòu)房者是承擔(dān)不起目前的房?jī)r(jià)的，但北京嚴(yán)格限購(gòu)政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商拿地也是在賭不會(huì)接到最后一棒。”段舒懷表示。