“面粉”反作用力

相較于不斷飆漲的房價，全國土地市場價格也在瘋狂上漲。

中原地產(chǎn)研究部最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計(jì)出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計(jì)7宗，成交金額為209.7億元，商服類3宗成交金額為55.55億元，綜合類4宗，成交金額為91.35億元。

“從土地成交歷史看，2016年上半年，北京土地市場創(chuàng)造了多項(xiàng)歷史最低，但溢價率、樓面價則刷新了歷史最高紀(jì)錄。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉表示，今年上半年出讓地塊中，能夠成為商品房住宅的部分估計(jì)僅有3000套。

鑒于此，張大偉認(rèn)為，一線城市減少土地供應(yīng)是趨勢，僅有的土地成交也將全面“地王化”，對房價的影響也將非常大。

針對土地價格飆漲，以及不斷上揚(yáng)的房價，各地區(qū)也在出臺調(diào)控政策，但依然不能阻止土地價格上漲的趨勢。

合肥在6月底出臺了比蘇州、南京土地熔斷更嚴(yán)厲的土地出讓政策：20億元以下的土地，一個月付清土地款;20億元以上的，半年付清。合肥各區(qū)縣拍出地王的，開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的一個月內(nèi)一次性付清土地出讓金。

分析人士認(rèn)為，合肥出臺的限貸政策一定程度上抑制了樓市成交量，因此房價環(huán)比漲幅較6月有所收窄。

南京也出臺了調(diào)控政策。5月底南京相關(guān)部門發(fā)布消息，南京對土地出讓實(shí)行最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。但近期的土拍表明，南京的土地熔斷機(jī)制，對過熱的土地市場作用不大。

另一個熱點(diǎn)是蘇州。蘇州4月舉行的今年首場土地拍賣會，成為40多家開發(fā)商圍獵的秀場，13幅土地拍賣的總價約250億元，這些地塊的平均溢價率達(dá)到2倍之多。

土地瘋狂，與蘇州房價的飛漲直接相關(guān)。去年7月份時，蘇州平均房價只有1.2萬元/平方米左右，今年3月蘇州房子均價已經(jīng)升至近1.8萬元/平方米，目前已經(jīng)超過2萬元/平方米。

“銷售市場持續(xù)的上揚(yáng)，以及今年以來流動性持續(xù)寬松，進(jìn)一步提升了土地市場熱度。目前在東莞、廊坊、蘇州等一線城市周邊城市以及杭州、成都等重點(diǎn)二線城市，土地價格不斷上漲。”世邦魏理仕研究部經(jīng)理謝晨認(rèn)為，這些土地價格的走高和地王的成交案例，又成為強(qiáng)化樓市未來上漲預(yù)期的信號。

段舒懷分析稱，北京新推出的幾幅地塊再次刷新成交紀(jì)錄，溢價都超過100%還吸引了數(shù)十家開發(fā)商競價，再次驗(yàn)證北京的土地市場是賣方市場。顧云昌則預(yù)測，下半年中國房地產(chǎn)市場會走穩(wěn)，全年銷售量和土地價格有望創(chuàng)出歷史新高。

已成“高危”市場?

未來房價將走向何方?

顧云昌預(yù)測稱，2017年，房地產(chǎn)銷售或?qū)⒚黠@放緩，甚至出現(xiàn)負(fù)增長。銷售回落主要因?yàn)榍捌谛枨笸钢�，但樓市下行的時期恰恰是購買力重新積蓄的階段，此后又會出現(xiàn)回漲的情形。

事實(shí)上，上半年的房價飆漲形式是產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)卻是金融。

2016年以來，信貸延續(xù)擴(kuò)張態(tài)勢。今年一季度，新增人民幣貸款4.61億元;其中新增個人住房貸款1萬億，創(chuàng)下自2010年央行開始公布金融機(jī)構(gòu)貸款投向報告以來的歷史最高紀(jì)錄。

北京創(chuàng)高助新會計(jì)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人黃華認(rèn)為，除了信貸的擴(kuò)張，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資的緊縮，股市投資的緊縮，以及一線樓市信貸的緊縮，則是二三線樓市突然暴漲的主要原因。

段舒懷認(rèn)為，亂象只是表象，根源很復(fù)雜，要分析房價需要從土地市場(土地供給方)，房地產(chǎn)商(房產(chǎn)提供方)和購房者(需求者)三個方面來分析。

“分析土地地價趨勢可以從6月13日北京市委市政府的‘發(fā)展北京城市全面提升城市建設(shè)規(guī)劃水平’文件中看出端倪：推動城市規(guī)劃建設(shè)向更加注重減量提質(zhì)轉(zhuǎn)變，五環(huán)路內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，不難得出結(jié)論，至2020年北京土地供應(yīng)只可能更緊不可能放量;所以，北京房價將持續(xù)上升。”段舒懷稱。

段舒懷同時認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)屬于“高危”行業(yè)。

“除非北京繼續(xù)吸引全國高收入群體進(jìn)入，僅靠具備購房資格的購房者是承擔(dān)不起目前的房價的，但北京嚴(yán)格限購政策讓這種可能遙不可及，現(xiàn)在開發(fā)商拿地也是在賭不會接到最后一棒。”段舒懷表示。