從價格看，當(dāng)前多個主要城市的房價上漲已經(jīng)明顯趨緩，本輪房價周期頂部已現(xiàn)，接下來將進(jìn)入0.5-1年的減速上漲期。本文來自盤古智庫。

摘要

歷年房價波動呈現(xiàn)出明顯的周期性趨勢。從價格看，當(dāng)前多個主要城市的房價上漲已經(jīng)明顯趨緩，本輪房價周期頂部已現(xiàn)，接下來將進(jìn)入0.5-1年的減速上漲期。我們預(yù)期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房價即將停止上漲，轉(zhuǎn)而進(jìn)入回調(diào)期。從開發(fā)看，房地產(chǎn)資金來源收緊，開發(fā)速度亦明顯放緩，行業(yè)即將迎來新一輪調(diào)整。

全國房價普漲的背后，不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、房價收入比、人均廣義庫存量四項指標(biāo)對某些城市有很好的預(yù)測能力，但對另外一些城市預(yù)測效果不佳。本質(zhì)上，不同因素對各地區(qū)購房情緒的影響程度不同。購房決策時應(yīng)充分感受本地市場情緒，及時調(diào)整策略。

本輪地產(chǎn)周期頂部已現(xiàn)，回調(diào)可期

我國房地產(chǎn)價格變化存在明顯的周期現(xiàn)象。我們在第一季度房地產(chǎn)專題報告中曾經(jīng)闡述，我國房地產(chǎn)價格變化存在明顯的周期現(xiàn)象(詳見資金政策驅(qū)房價，人口庫存決漲跌 ——2016春季國內(nèi)房價專題報告)。一個完整的價格變化周期長度約為3年，主要由加速上漲、減速上漲、加速下跌和減速下跌幾個部分組成。每個階段持續(xù)約0.5~1年(圖1)。

從價格看，當(dāng)前多個主要城市的房價上漲已經(jīng)明顯趨緩，房價周期頂部已現(xiàn)。從第二季度房價運(yùn)行結(jié)果看(圖1圈紅位置)，深圳、上海、北京等主要城市的房價同比漲幅已明顯回落，圖形中已出現(xiàn)顯著的頂部特征，亦印證了我們在一季度的判斷。筆者認(rèn)為，這說明本輪房價周期已達(dá)頂部，接下來將進(jìn)入0.5~1年的減速上漲期。我們預(yù)期2016年四季度至2017年一季度，部分城市房價即將停止上漲，轉(zhuǎn)而進(jìn)入回調(diào)期。

從開發(fā)看，房地產(chǎn)資金來源收緊，開發(fā)速度亦明顯放緩，行業(yè)即將迎來新一輪調(diào)整。隨著商品房銷售放緩，房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源和新開工面積均出現(xiàn)了顯著的回調(diào)趨勢(圖2)。筆者在前文中提出，本輪房價上漲與前幾輪的最大區(qū)別在于房價啟動先于房地產(chǎn)行業(yè)啟動。由圖3可見，被房價拉動的地產(chǎn)開發(fā)在多方面因素作用下僅持續(xù)約一個季度便開始萎縮，無疑說明被價格強(qiáng)行拉動的行業(yè)上升周期難以持續(xù)。全球避險情緒和流動性過剩給多個過剩行業(yè)帶來了類似的喘息機(jī)會，但其中蘊(yùn)含的風(fēng)險仍需重點(diǎn)關(guān)注。

城市間房價上漲邏輯的結(jié)構(gòu)性差異

全國房價普漲的背后，不同城市的上漲邏輯可能存在本質(zhì)區(qū)別。表1顯示了4-7月35個大中城市房價漲幅排名前20位。我們曾在一季度報告中選取了常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、房價收入比、人均廣義庫存量作為評價指標(biāo)，預(yù)測了最具上漲潛力的七個城市。從結(jié)果看，報告發(fā)布后實(shí)際漲幅前七的城市中，廈門、杭州、福州、天津四個城市均在預(yù)測范圍，且預(yù)測名次與實(shí)際情況基本相同，說明選取的四個因素在很大程度上決定了房價漲幅。但也應(yīng)看到，合肥、南京、武漢在我們選取的指標(biāo)中表現(xiàn)均不顯著，預(yù)測排名僅為中等水平。同樣的指標(biāo)在不同城市間預(yù)測能力的明顯區(qū)別，代表不同城市的上漲邏輯可能存在結(jié)構(gòu)性差異。選取的指標(biāo)只涵蓋了基本面因素，但實(shí)際購房決策與地方限購嚴(yán)厲程度、羊群效應(yīng)程度、地區(qū)投資偏好等不可量化的因素關(guān)系同樣緊密。

本質(zhì)上，不同因素對各地區(qū)購房情緒的影響程度不同。如何量化這種影響，還是學(xué)術(shù)界亟需繼續(xù)解決的問題。從投資角度看，筆者認(rèn)為應(yīng)在了解基本面情況的基礎(chǔ)上，實(shí)時感受本地市場情緒變化，才能做出相對合理的投資決策。