國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副研究員 邵挺

針對熱點城市房價過高過快上漲與三四線城市存量住房規(guī)模過大的現(xiàn)象，從2016年9月末以來我國各地按照分類調(diào)控、因地因城施策的原則，適時運用一系列調(diào)控手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策更加注重差異化、精準化。

在寬松金融市場環(huán)境和貨幣信貸條件的推動下，2016年房地產(chǎn)市場各項指標明顯回暖，銷售、投資等指標同比增速快速上升，帶動新開工、開發(fā)企業(yè)資金來源等指標的持續(xù)改善。但這一輪房地產(chǎn)市場迅速回暖，沒有跟實體經(jīng)濟緊密結(jié)合起來，包括銀行信貸在內(nèi)的各類金融資源過度向房地產(chǎn)市場集聚，對實體經(jīng)濟的擠出效應已經(jīng)充分顯現(xiàn)。2016年我國房地產(chǎn)市場最大的特征是城市間分化更加明顯，集中體現(xiàn)在一線和部分熱點二線城市房價過高過快上漲、三四線城市和縣城的住房特別是商業(yè)辦公用房和辦公樓成為“去庫存”重點。 針對熱點城市房價過高過快上漲與三四線城市存量住房規(guī)模過大的現(xiàn)象，從2016年9月末以來我國各地按照分類調(diào)控、因地因城施策的原則，適時運用一系列調(diào)控手段穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策更加注重差異化、精準化。從2016年10月份以來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一系列新的變化，熱點城市房價過快上漲的趨勢得到有效遏制，三四線城市和縣城去庫存工作有序推進，房地產(chǎn)調(diào)控取得階段性成效。

2016年初啟動的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控，跟歷次調(diào)控經(jīng)驗類似，在控房價和去庫存取得階段性成效的同時，也暴露了“調(diào)控體系不健全、加杠桿去庫存、過度倚重短期行政性措施”等深層次問題。受調(diào)控政策“碎片化”嚴重的影響，房地產(chǎn)市場實時監(jiān)測機制不完善、調(diào)控出臺時機不及時，導致調(diào)控政策的前瞻性和可預期性不夠。此外，我國還沒有建立起基于規(guī)則的調(diào)控機制（包括出臺時機、節(jié)奏和力度等），不能有效引導和穩(wěn)定社會預期。另外，過度依賴限購及信貸調(diào)整等短期政策，沒有建立起調(diào)控長效機制。本輪調(diào)控從一線城市向熱點二線城市以及潛在熱點三線城市蔓延時，無一例外都以“限購”“限貸”為主，過度倚賴短期政策，應該由中央政府來負責設(shè)計的房地產(chǎn)稅、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市以及住房政策性金融機構(gòu)等基礎(chǔ)住房制度的深層次改革都還沒有全面啟動和推廣。

2017年我國經(jīng)濟下行壓力仍存在、實際利率水平預計為負，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，把防范和應對房地產(chǎn)市場泡沫風險放在更重要位置，把握調(diào)控節(jié)奏和力度，有序釋放風險，并做好不同風險情境下的應對預案。同時按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，結(jié)合新型城鎮(zhèn)化進程，積極穩(wěn)妥推動三四線城市和縣城“去庫存”，加快建立符合我國國情、適應市場規(guī)律的住房基礎(chǔ)制度和長效機制。